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Límite al precio del alquiler: cómo se aplica en el resto del mundo, y el espejismo de España

Autor: Redacción

Cada vez que se conocen los precios de los alquileres, sobre todo en los grandes núcleos urbanos, surge la cuestión de si es necesario imponer un tope a las rentas de los arrendamientos para controlar el alza de los precios. Analizamos la situación de ciudades como París o Berlín, donde ha fracasado. Mientras, en España se lleva utilizando como reclamo de la izquierda tanto en la última reforma de la LAU como en las pasadas elecciones.

La situación del mercado del alquiler de viviendas en España, sobre todo en las grandes ciudades y capitales de provincia, lleva viviendo una creciente demanda de pisos desde hace años, pero que la oferta actual no es capaz de absorber, lo que está presionando los precios al alza. Una situación que, de nuevo, nadie ha visto venir, ha supuesto un tremendo impacto en el mercado y que ahora todos buscan justificar de alguna manera. El alquiler es el último cisne negro del mercado inmobiliario.

A lo largo de 2019, ha rondado sobre este sector clave del residencial la posibilidad de que el Gobierno creara un mecanismo para que las administraciones autonómicas y municipales pudieran controlar los precios del alquiler. De hecho, la falta de acuerdo con Unidas Podemos sobre este asunto fue una de las principales causas de que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mediante Real Decreto ley, impulsada por el PSOE a finales de 2018, fuera finalmente rechazada por el pleno del Congreso de los Diputados a finales de enero de este año.

Pero en el último Consejo de Ministros antes del final de la legislatura, por las Elecciones Generales del 28A, el Ejecutivo de Pedro Sánchez volvió a la carga con un nuevo Real Decreto ley de reforma del mercado del alquiler que prácticamente incluía todas las medidas del anterior, y que esta vez sí tuvo el apoyo del partido de Pablo Iglesias, al introducir la novedad de un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas.

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler estableció cómo será este índice de referencia del precio del alquiler que tendría que estar listo dentro de ocho meses, pero que aún no ha llegado a finales de 2019. Tanto el Instituto Nacional de Estadística (INE) como el Ministerio de Fomento ultiman los nuevos estudios sobre alquiler.

Ningún órgano del Estado ha afirmado que este índice vaya a servir para establecer un control de los precios de los arrendamientos en aquellas zonas ‘calientes’ sino para diseñar políticas y programas públicos en sus respectivos ámbitos territoriales más enfocadas a aplicar beneficios fiscales. Todo sigue igual hasta ahora.

En Cataluña, la Generalitat trató de sacar adelante un decreto ley para aplicar una limitación de los precios, de un 10% superior a un índice de referencia de precios de alquiler. Finalmente, el propio parlamento catalán tumbó la normativa

El límite del precio del alquiler en el resto del mundo

Mientras en España sigue sobrevolando la posibilidad de un control de precios del alquiler en las negociaciones para formar Gobierno entre PSOE y Podemos tras las segundas elecciones del año el pasado 10N, idealista/news analiza la situación en importantes mercados como París o Berlín, y en otros países.

Las medidas que limitaban la subida del precio del alquiler, que entraron en vigor en 2015 en París y Berlín no han funcionado para frenar la escalada. De hecho, en París la medida – Ley Alur - ha sido derogada.

Este año, ambas ciudades han vuelto a poner en funcionamiento normativas para tratar de evitar un elevado precio de los alquileres. El Ejecutivo de Emmanuel Macron aprobó a mediados de año la ley Elan, que vuelve a poner techo a los alquileres en París y otras ciudades, y va a permitir que muchos inquilinos puedan adquirir las viviendas públicas en alquiler en las que viven.

En Alemania, mientras tanto, la ciudad de Berlín se ha puesto en marcha una congelación de las rentas de los alquileres durante los próximos cinco años a partir de 2020, lo que supone que afectará a 1,5 millones de pisos en arrendamiento, y está estudiando limitar los precios máximos.

Pero todo sigue siendo contradictorio, y las decisiones de la ciudad-Estado de Berlín ya están chocando con las funciones del propio Gobierno alemán, mientras que el Tribunal Constitucional alemán ha avalado esta limitación de los precios del alquiler.

El Gobierno de Berlín, mientras sigue adelante con su apuesta, decidió recomprar 6.000 pisos a uno de los gigantes inmobiliarios, Ado Properties, por 920 millones de euros. Los expertos hablan una nueva burbuja inmobiliaria en el alquiler. Tan solo hay que ver un ejemplo, con la noticia que se conoció en noviembre, cuando más de 1.700 personas se presentaron en un piso de alquiler que se anunciaba en la capital alemana: un piso de un dormitorio más salón en el barrio de Schöneberg por 550 euros al mes, un alquiler inferior al precio de mercado.

En otras partes de Europa, han surgido iniciativas como la de Viena, aunque en este caso lleva en marcha más de 100 años, con una gran bolsa de vivienda pública en alquiler. De hecho, la ciudad de Viena se ha convertido en el mayor propietario de viviendas de Austria.

Mientras, en Suecia, algunos partidos políticos estudian desregular el mercado del alquiler, ya que para parte de la población ha traído escasez de oferta, dinero negro y listas de espera mastodónticas para acceder a un piso regulado.

En Portugal, hubo medios que vieron en el Programa de Arrendamiento Accesible (PAA), una forma de controlar los precios del alquiler. Pero nada más lejos de la realidad. Lo que va a permitir la PAA es dar acceso a viviendas de alquiler a las rentas más bajas del país

En una entrevista a idealista/news Portugal, la secretaria de Estado de Vivienda del Gobierno luso, Ana Pinho, confirmó que el Estado portugués no va a fijar los precios del alquiler por vía administrativa.

Fuera de Europa, destaca la situación en EEUU. El estado de California proclamó una ley que limitará el incremento de los precios del alquiler a un máximo del 5% anual, más la inflación, para aquellas viviendas en edificios de más de 15 años de antigüedad y que sean propiedad de grandes tenedores. El estado de Oregón también ha empezado a limitar la subida de los alquileres el pasado marzo imponiendo causas justificadas para dar por concluido el arrendamiento.

Los expertos afirman que la solución pasa más por ofrecer más viviendas públicas de alquiler, tanto para un alquiler asequible como para alquiler social, y aumentar la oferta de pisos en arrendamiento, que controlar el precio de los alquileres.

La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) ha señalado los efectos negativos de imponer una limitación de los precios, que van desde una reducción de la oferta de pisos al aumento de los arrendamientos en negro, lo que supondrá un efecto negativo sobre la distribución de la renta y el bienestar.