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El alquiler, el último cisne negro del mercado inmobiliario en España

Nadie lo vio venir, ha supuesto un tremendo impacto y ahora todos buscan justificar lo sucedido

Antes del descubrimiento de Australia, en el Viejo Mundo se creía que todos los cisnes eran blancos. Parecía una creencia irrefutable. Pero, entonces, se vio que en Australia los cisnes también podían ser negros.

Este hecho ilustra una grave limitación del aprendizaje que se hace desde la observación o la experiencia, así como la fragilidad de nuestro conocimiento. Una sola observación es capaz de invalidar una afirmación generalizada. Todo lo que se necesita es una sola ave negra”.

El cisne negro. El impacto de lo altamente improbable’, Nassim Nicholas Taleb

Todo parecía indicar que el sector inmobiliario había aprendido de los errores del pasado, en los que llevado por la euforia no se daba cuenta de la realidad en la que se encontraba, y cuando lo hacía, ya era demasiado tarde. Ocurrió durante el boom inmobiliario, resumido en aquella frase que ya ha pasado a la historia de que “el precio de la vivienda nunca va a bajar”, que se convirtió en un axioma durante años. Nadie, o más bien pocos vieron venir el estallido de la burbuja, aunque el mayor error fue incluso negar la crisis económica. Ese fue el último cisne negro de sector inmobiliario, hasta ahora, con la actual situación del mercado del alquiler.

La teoría del cisne negro confirma que existen sucesos que surgen como una rareza pero que producen un tremendo impacto en el entorno donde se producen. Normalmente, empezamos a preocupamos de esa rareza demasiado tarde, cuando ya ha sucedido. La propia naturaleza humana trata de entenderla ‘inventando’ explicaciones de su existencia. Y erróneamente, se hace explicable y predecible utilizando observaciones del pasado, para tratar de comprender cosas como estas, altamente improbables, como los cisnes negros.

El mercado de alquiler en España desde 2007

Para analizar la situación actual del mercado del alquiler, en comparación con el de venta, hay que remontarse al pico del boom inmobiliario. En 2007, el precio medio de la vivienda en venta tocaba máximos, por encima de los 2.000 euros/m2 de media nacional, mientras el alquiler moderaba su media hasta los 8,7 euros/m2, según los datos históricos de idealista, el principal marketplace inmobiliario de España.

Desde ese momento, el sector inmobiliario español se hundió, como el resto de la economía, en una profunda crisis de la que aún se trata de salir en buena parte del país, aunque hay zonas destacadas como en las ciudades de Madrid o Barcelona donde los precios actuales ya han superado a las cifras vistas en plena burbuja inmobiliaria.

Frente a los datos de 2007, el actual precio medio de la vivienda usada en venta en España al cierre del tercer trimestre de 2019 se encuentra en 1.735 euros/m2, lo que supone un -14,2% por debajo de los máximos del boom, aunque sí se ha recuperado casi un 16% desde los precios mínimos alcanzados en 2016.

Por su parte, los alquileres no vivieron una burbuja de precios como tal en el comienzo de nuevo milenio, como si pasó en la compraventa, pero al equiparar los precios actuales con la época del boom inmobiliario se aprecia un incremento en los alquileres en el tercer trimestre de 2019 del 23,6% frente al mismo periodo de 2007. El actual precio medio del alquiler por metro cuadrado alcanza los 10,8 euros, un 51,1% más que el mínimo alcanzado en 2013, cuando España estaba sumida en una profunda crisis económica.

Pero ¿a qué se debe este comportamiento desacompasado de ambos mercados desde 2013? Entre otros muchos factores económicos, políticos y sociales, el rescate a la banca española en 2012 supuso importantes cambios para el sector financiero, entre ellos el cierre del grifo del crédito hipotecario para todos aquellos que no contasen con ahorros suficientes. Esto, unido a una reforma laboral que dio lugar a empleos con sueldos más bajos, impedía a cada vez más personas poder acceder a una vivienda en propiedad.

La alternativa habitacional que quedaba entonces, y ahora, era vivir de alquiler, y aquí nos encontramos con un mercado del arrendamiento de viviendas donde la oferta de pisos ha sido, y sigue siendo, insuficiente para la creciente demanda de hogares que no tienen otra opción que el alquiler, sobre todo en Madrid y Barcelona. Pero también, otras ciudades donde el mercado del alquiler era prácticamente irrelevante en 2013 ha influido totalmente en que los precios se hayan disparado desde 2014, con subidas interanuales de dos dígitos en 2017 (13,4%) y 2018 (11,9%).

“El primer error fue negar la crisis en 2007 y el segundo, desde 2013, pensar de forma autocomplaciente que habíamos aprendido la lección y que no volveríamos a cometer los mismos errores. Obsesionados por controlar el mercado hipotecario, mantener el euríbor en mínimos, incluso en negativo, regular las tasaciones, estigmatizar cualquier intento de desarrollo urbanístico o frenar nuevas promociones, nadie vio venir la situación del mercado de alquiler, como a los cisnes negros. Y ahora vienen las prisas tanto para limitar o regular el mercado como para aprovechar la oportunidad de nuevo modelos de negocio como el ‘build to rent’, con proyectos llave en mano”, destaca Daniel del Pozo, responsable de idealista/data.

Previsiones 2020: comienza el ajuste

A pesar del fuerte incremento del 19,3% del ahorro de las familias españolas en el segundo trimestre de 2019, la tasa de ahorro sigue siendo muy baja, un 5,8% actualmente. En estos niveles mínimos de ahorro las opciones de obtener una hipoteca se complican y abocan a muchas familias a ‘luchar’ por el mercado del alquiler.

“Esto sucede principalmente en las zonas más humildes de las ciudades donde la tasa de esfuerzo de alquiler supera en muchos casos el 40% de los ingresos familiares, mientras la tasa de esfuerzo para el pago de una hipoteca supondría en torno a un 25%. El incremento de la demanda y un stock insuficiente de vivienda en alquiler generan estas tensiones de precios de difícil solución a corto plazo”, concreta Daniel del Pozo.

La situación de cada micromercado es muy distinta, y el residencial tanto de venta como en alquiler es muy heterogéneo, y daría para otro análisis completo por ciudades. De hecho, Barcelona ha sido la punta de lanza del último ciclo positivo desde 2013, adelantándose casi un año frente a Madrid o Málaga y otras capitales de provincia donde el alquiler ha aumentado con creces como Las Palmas de Gran Canaria, Valencia o Santa Cruz de Tenerife.

“Las previsiones para 2020 auguran un comienzo del ajuste de los precios casi de forma simultánea tanto en venta como en alquiler. Cuando ambos mercados toquen techo, habremos superado en un 26% los precios de alquiler respecto a 2007, mientras que los precios en compraventa se quedarán un -13% por debajo de los precios en plena burbuja”, concluye el responsable de idealista/data.

Los cisnes negros son difícilmente predecibles y seguro que "ya hemos aprendido la lección y no volveremos a repetir los errores del alquiler”, pero ¿cuál será el siguiente cisne negro?