Las diferencias entre la “congelación” de las rentas y el “freno” de los alquileres en Berlín

El Gobierno alemán duda de que la medida del Ejecutivo de la ciudad-estado de Berlín para congelar por cinco años los alquileres sea legal. El Ministerio del Interior considera que esta controvertida ley, que aplauden los inquilinos y critican inversores y propietarios, es inconstitucional porque invade un terreno competencial del gobierno central. Pero la cuestión no es tan clara.

Según avanzó el diario Berliner Morgenpost, el Ministerio del Interior ha argumentado por escrito a un diputado conservador en la cámara regional de Berlín que la ciudad-estado está "legalmente impedida por cuestión de competencias" para imponer la congelación de los arriendos en la capital alemana, donde sólo un 15% de sus habitantes son propietarios y los alquileres se han duplicado en la última década. Esta medida de congelación de los alquileres debería entrar en vigor en 2020 para 1,5 millones de viviendas de alquiler de la capital alemana y durar cinco años.

La reforma constitucional de 2006 dejó las cuestiones relativas a la vivienda dentro del ámbito de las materias compartidas entre el Gobierno federal y los estados federados. Pero, elabora el Ministerio del Interior, las limitaciones de los precios del alquiler ya han sido "reguladas de forma comprensiva y definitiva" desde el Ejecutivo nacional, por lo que a su juicio sería inconstitucional que un Land entrase a regular con una nueva normativa un ámbito sobre el que ya había actuado el Gobierno federal. Las decisiones del "legislador competente", prosigue el documento de Interior, "no deben ser adulteradas por decisiones particulares" de un estado federado. Berlín, por su parte, entiende que la Ley fundamental les da pie a intervenir en el mercado de la vivienda de forma complementaria a la acción del Gobierno central.

Interior diferencia así de forma cualitativa entre la propuesta pionera de Berlín de congelar por cinco años los alquileres en la capital y su "freno de los alquileres", una ley del Gobierno nacional aprobada en 2015 que, con sus problemas de aplicación y excepciones, busca limitar los repuntes de los arriendos estableciendo topes para las zonas "tensas" y fijando condiciones. De hecho, el Tribunal Constitucional alemán ya falló este año en favor del "freno de los alquileres". La sentencia defendía que esta medida de la gran coalición no sólo no viola el derecho a la propiedad, sino que además puede contribuir al "interés público", al poner coto a los procesos de gentrificación que expulsan de los centros urbanos a los colectivos más vulnerables.

El documento de Interior considera además, para dudar de la legalidad de la medida, que congelar los alquileres atentaría contra la libertad de los propietarios para disponer de sus bienes, que afectaría sin discriminación a todos los arrendadores y que no permitiría tener en cuenta los crecientes costes de mantenimiento. Interior, sin embargo, no ha anunciado oficialmente si piensa acudir al Tribunal Constitucional para paralizar la puesta en marcha de esta medida, que está previsto que entre en vigor el próximo enero.

El "freno de los alquileres" limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda. Pero, por sus excepciones y la efervescencia del mercado inmobiliario alemán, este mecanismo ha tenido escasos resultados, sobre todo en las grandes ciudades. La apuesta de Berlín, por su parte, impedirá subir los alquileres en la capital hasta 2025 (y no reconoce las subidas aplicadas desde que se dio a conocer la ley). Aunque también tiene condiciones: en caso de modernización se podrá subir el arriendo un euro por metro cuadrado y mes, y a partir de 2022 se podrá incrementar un 1,3% anual para tener en cuenta la inflación.

Los alquileres se han disparado en los últimos años en toda Alemania, pero especialmente en las llamadas siete grandes. La conjunción de una buena situación económica junto con el pleno empleo, una inflación controlada, salarios al alza y tipos de interés en mínimos históricos ha desatado un "boom" en el sector. A falta de activos con una rentabilidad similar, muchos inversores no han dudado en especular con la vivienda. El propio Bundesbank ha reconocido "sobrevaloraciones especulativas" que en algunos casos llegan a un tercio del precio del inmueble.

Estas subidas han generado una gran controversia social y azuzado diversos movimientos. Entre ellos han destacado la iniciativa popular para congelar los alquileres en Baviera y la que pretende que el gobierno de la ciudad-estado de Berlín expropie a las cuatro grandes inmobiliarias con más de 3.000 viviendas en alquiler en la capital.

La disputa entre Interior y Berlín tiene además una clara connotación partidista. Porque la congelación de los alquileres es la medida estrella del tripartito de izquierdas que gobierna la capital, una coalición del Partido Socialdemócrata (SPD), Los Verdes y La Izquierda, y el Ministerio del Interior del Gobierno federal que, según el reparto de carteras fijado en el acuerdo de la gran coalición, está en manos de la Unión Socialcristiana (CSU), los socios bávaros de Angela Merkel, el sector más a la derecha del bloque conservador de la canciller. Así que de un lado están las convicciones ideológicas de unos y otros sobre el grado de intervencionismo adecuado en los mercados. Y, de otro, están los intereses contrapuestos de ambos en torno a esta ley y los efectos que su éxito o fracaso pueda tener en las elecciones generales de 2021.