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Cataluña limita el precio del alquiler: cómo se regula y por qué será perjudicial para el inquilino

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La Generalitat limita finalmente el alquiler en Cataluña. El Gobierno catalán ha aprobado el decreto ley para limitar los precios del alquiler y que no superen en un 10% el índice de referencia en barrios y ciudades con una falta acreditada de vivienda asequible. No obstante, hay excepciones que se escaparán de la regla general, pudiendo incrementar o reducir el precio del alquiler dependiendo del estado de la vivienda o de las zonas comunes. En algunos casos, podría dispararse el precio del mercado del alquiler en la capital catalana en perjuicio del inquilino.

El decreto ley, publicado en el Diario oficial de la Generalitat, permitirá que el precio del alquiler en zonas o ciudades donde se aplique la limitación sólo puede superar un 10% el índice de referencia de precios de alquiler para pisos de menos de 150 m2. En el caso de Barcelona, será el Ayuntamiento el encargado de decidir si sólo algunos distritos o si toda la ciudad se declara como zona tensionada por el precio del alquiler.

De momento, el consistorio de Colau no hará declaraciones al respecto, ni tampoco saben cuándo empezarán a señalar las zonas que están sufriendo una mayor tensión y cuáles podrán guiarse del índice y el incremento del 10% en el precio del alquiler.

Pero tras analizar casos reales en distintas zonas de Barcelona, el equipo de idealista/news ha comprobado que este decreto podría ser un arma de doble filo ya que a pesar de que se intenta que sea “una herramienta para denunciar abusos en los precios del alquiler”, lo cierto es que en la mayoría de los casos el precio medio que marca el índice promovido por el gobierno catalán es actualmente mayor que el de mercado.

En el mundo jurídico ya hay voces que se alzan contra este decreto ley por considerarlo inconstitucional. Verónica del Carpio, Abogada y profesora de Derecho Civil, asegura que vulnera el artículo 149.1.8 de la Constitución Española. “La Ley de Arrendamientos Urbanos es competencia exclusiva del Estado. No se puede dejar en manos de una comunidad autónoma y menos en manos de un ayuntamiento un elemento esencial como es el precio del alquiler”, señala la experta en derecho civil. 

Además, cree que limitar el precio también puede vulnerar otro artículo de la Constitución, como es el artículo 33 que establece el derecho a la propiedad privada.

Cómo funciona el control de precios

A partir de ahora, el propietario que quiera poner en alquiler su piso en Barcelona podrá averiguar cuál es el precio recomendado por la Generalitat de Cataluña, a través del índice de referencia de precios de alquiler. Una vez dentro de la herramienta, el usuario deberá especificar la calle y el número donde se encuentra la vivienda, los m2, calificación energética (que irá desde la A, siendo esta la más eficiente, a la G, la menos eficiente), la planta que ocupa el piso, si tiene ascensor o parking, y si está en muy buenas condiciones, necesita una reforma o está en malas condiciones.

Otra de las excepciones que presenta el decreto es para los pisos que cuenten con algún tipo de característica que le dé más valor a la vivienda. Es decir, si el inmueble cuenta con vistas excepcionales o zonas comunes como piscinas, gimnasios o jardines, el propietario podrá sumar un 5% más al precio que marca el índice, es decir, un 15% más en total.

Con todos estos datos, el índice de referencia de precios de alquiler, a través de los datos obtenidos de las fianzas depositadas en el INCASOL desde 2016, dará al usuario 3 precios. El primero, el del área inferior, corresponderá al precio más barato que se paga por un alquiler de una vivienda similar en un radio cercano a la dirección consultada; el segundo el precio medio o índice que regulará los alquileres a partir de ahora, que es el precio por m2 y mes que se paga en la zona consultada, y a este precio medio o 'index' al que se podrá sumar un 10% adicional. Por último el área superior, que es el precio más alto que un inquilino paga en la zona consultada.

[Calcula aquí cómo afectaría en tu caso]

Ejemplos de Horta a Sant Gervassi

En el distrito de Horta Guinardo se levanta el barrio de El Carmel, construido prácticamente por inmigrante andaluces y gallegos e históricamente considerado una de las zonas menos atractivas para vivir de la capital catalana por su mala conexión con el transporte público, su orografía y sus escasas infraestructuras. En la actualidad, un inquilino está pagando por su piso de 100 m2 650 euros al mes. Según el índice de precios del gobierno catalán, el casero podría llegar a pedir por esta vivienda a partir de ahora 806 euros (precio medio recomendado) más un 10% en el caso de no someterla a ninguna rehabilitación (en ese caso, podría pedir hasta un 20% más en los cinco años posteriores a las obras). Es decir, frente a los 650€ al mes que paga hoy día el inquilino, el propietario, con el 'index' de la Generalitat en la mano, podrá pedir al siguiente arrendatario entre 886€ y 967€ al mes.

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En una situación similar se encuentra otra inquilina del centro de Barcelona entrevistada para este reportaje. Ella vive en el Poblenou, un extenso distrito con cafeterías, bares de tapas o fábricas reformadas que albergan oficinas de tecnología y exposiciones de diseño muy de moda en Barcelona. También es uno de los barrios que están sufriendo una mayor gentrificación por el precio de sus alquileres.

En este caso, la inquilina paga al mes por un piso de 75 m2 cercano a la estación de metro Poblenou unos 750 euros. El piso, si bien cuenta con algunas comodidades como un patio o ascensor en la finca, debería someterse a una reforma. El índice de precios señala que el propietario podría fijar un alquiler mensual de 1.151 euros, más el 10% que ampara el decreto, es decir, que esta inquilina podría llegar a pagar un alquiler de 1.266 euros al mes en su próximo contrato.

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Pero el previsible aumento de precios del alquiler tras la entrada en vigor del decreto no sólo se dará en estas dos zonas de Barcelona, sino que también llegará a la zona alta de la ciudad. Miguel es un médico que trabaja para la sanidad pública en Barcelona y vive en el barrio de Gracia, por encima de la Avenida Diagonal. Ahora mismo paga por su piso 1.200 euros al mes, que si bien es un precio elevado, cuenta con 135 m2.

Según el índice, cuando su contrato finalice el propietario podrá subir este alquiler hasta 1.588 euros al mes. “El problema es que será un precio que se estandarizará y que será de mercado, ya que, si un propietario puede ganar 300 euros más al mes sin ser señalado como un especulador, lo hará”, explica Miguel. Así, con todos estos casos sobre la mesa, el efecto que creará la Generalitat con esta medida será el contrario.

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Y de Grácia volvemos al distrito de Sant Martí, en concreto al barrio de Camp de l’Arpa del Clot. Allí vive Nuria, una empleada de una tecnológica que paga por su piso 900 euros al mes. Cercano al Hospital Dos de Mayo, tras la entrada en vigor del decreto el propietario de este quinto de 100 m2 podrá cobrar un alquiler de 1.133 euros al mes (el precio que marca el índice más el 10%).
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El caso a la inversa

El Eixample ha sido uno de los barrios de Barcelona más afectados por la gentrificación y donde quizá más se ha profesionalizado la gestión de alquileres. Martí es un administrativo que vive con su pareja en una calle cercana a la Basílica de la Sagrada Familia.

En este piso, ubicado en una finca de principios del siglo pasado y totalmente reformado, Martí está pagando 1.100 euros al mes. El índice de precios de la Generalitat dictamina, en este caso, que el precio medio de la zona es de 1.050 euros al mes, que sumado el 10% que propone el gobierno catalán llegaría a 1.116 euros, un precio similar al que pagan los inquilinos actuales.

Dado que la base de datos de la que se nutre el índice son las finanzas depositadas en el Incosol, si los propietarios piden el precio que les marca el index es posible que este índice continúe subiendo ya que, si cada vez son más caros, las fianzas también lo serán. “El mes pasado yo consulté el índice y el precio por m2 en mi piso era un euro menos”, explica Martí. La última vez que se actualizó el índice de precios fue el pasado 21 de mayo, justo un día antes de que entrara en vigor el decreto.

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No todo será un 10%

Las viviendas de nueva edificación y las que hayan sido completamente reformadas se podrán alquilar un 20% por encima de lo que establece el índice de referencia, pero sólo durante los 5 años posteriores a la finalización de las obras. Pasado este periodo, el precio máximo del alquiler estará sometido al mismo tope que el resto, es decir, el 10%. En el caso de estas viviendas, la norma prevé una moratoria de tres años, tiempo durante el cual estarán exentos de la contención de rentas. El plazo de los 5 años comenzará a correr desde el fin de la reforma o entrega de la vivienda. Es decir, un inversor que compre una casa que requiera una rehabilitación integral, solo podrá cobrar un 20% más al precio marcado por el index los primeros cinco años. Si en ese periodo cambia de inquilino y se ve obligado a hacer una pequeña inversión de adecuación de la vivienda a un nuevo inquilino, el plazo seguirá corriendo.

“Este decreto desincentiva completamente la entrada de inversores que apuesten por recuperar viviendas vacías actualmente inhabitables”, señala Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista [idealista es la empresa editora de news]. “Si un propietario realiza una fuerte inversión para poner al día una vivienda pero tras 5 años se ve obligado a fijar un precio igual al de cualquier propietario que no le haya hecho nada a la casa, lo más probable es que no ejecute la reforma o simplemente ni siquiera compre la casa. Con la de viviendas vacías que hay que no se alquilan porque necesitan una reforma integral”, señala Encinar.

Con la entrada en vigor del decreto ley, si el propietario cobra un alquiler que sobrepase la contención establecida por el Gobierno, el inquilino tiene derecho a recuperar la diferencia entre el límite legal y la renta abonada, con los intereses correspondientes. Este derecho se podrá exigir por vía judicial, pero el Departamento de Justicia también impulsará la mediación y otras fórmulas extrajudiciales para resolver las diferencias entre los propietarios y los inquilinos, con el objetivo de evitar su judicialización.

Encinar comenta “todo apuntaba a que el índice sería un ajuste a la baja de los precios, pero con la experiencia de testar el index actual, la mayoría de los propietarios pedirán el precio que les indique el índice de la Generalitat, que en su mayoría está por encima del mercado actual. Y lo harán con el respaldo del Gobierno catalán. Me temo que las caídas continuadas del precio del alquiler en Barcelona en los dos últimos años podría darse la vuelta”.