Contracte d'arres: els avantatges de revisar-lo i signar-lo davant de notari

Article escrit per Dolores Torres Vila, notària de Meco (Madrid) i col·laboradora del blog 'Notarios en Red'

El vulgarment anomenat contracte d'arres és realment un contracte preparatori en el qual s'inclouen les arres com a pacte accessori. Aquests contractes són un acord entre comprador i venedor, previ a la signatura de la compravenda pròpiament dita, on  es comprometen a efectuar la compravenda futura d'una propietat. El comprador sol lliurar una quantitat a compte del preu, les arres, i s’estableixen altres condicions que les parts hauran de complir. Hi ha tres tipus o modalitats d'arres: confirmatòries, penals i penitencials. [Consulta aquí més informació]

 Com veieu, és una preparació per a la signatura de la compravenda. Per què no se signa directament la compravenda? Es pot, per descomptat, i moltes vegades es fa així; no sempre és necessari signar un contracte previ. Si totes dues parts estan d'acord en el preu, el termini, si no hi ha finançament que requereixi temps addicional o qualsevol altra circumstància que impedeixi procedir a la compra, no caldria cap pacte previ i es podria signar directament l'escriptura de compravenda, però això no sempre és així. Hi ha molts factors que poden retardar la signatura de la compravenda, com ara la cancel·lació de càrregues prèvies, verificacions de titularitat, gravàmens, autoritzacions, llicències, la sol·licitud de finançament, una pandèmia… Són moltes i d'allò més variades les raons que obliguen a utilitzar aquests pactes previs.

A aquests contractes preparatoris d'una compravenda no se'ls sol donar la importància que tenen. Moltes vegades els considerem una mera reserva sense més conseqüències. L'habitual és signar-los amb una immobiliària o intermediari, en cas que hi intervinguin, o descarregar-lo de la xarxa sense donar-hi més voltes. Tanmateix, aquests documents inclouen pactes que cal complir. La signatura sense responsabilitat no existeix. No seria la primera vegada que, discutint sobre qui paga determinades despeses, una part mostri amb un mig somriure el contracte previ, en què es va pactar que el pagava l'altra part, que no es va ni adonar de la transcendència del que signava.

El notari pot ajudar-me? Per descomptat. Tradicionalment no ha estat habitual que se signin pactes previs o preparatoris d'una compravenda a les notaries. El normal és autoritzar i signar ja la compravenda, però com que no sempre és el que totes dues parts volen, es fa necessari configurar un contracte preparatori i, per aquest motiu, això està canviant. Almenys aquesta és la meva experiència. Últimament he tingut ocasió de redactar i autoritzar diversos contractes en què era necessari disposar de temps i la quantitat lliurada a compte era important, ja que el comprador volia tenir la major garantia possible.

Aquests contractes preparatoris signats en escriptura pública suposen una garantia addicional. El notari informa detalladament de les circumstàncies que concorren perquè les parts puguin prendre la decisió adequada a les circumstàncies, amb ple coneixement, i coneguin els terminis que puguin ser necessaris per tenir-ho tot llest. Atès que la regulació d'aquests pactes és molt escassa i presenten un camp molt ampli, és millor comptar amb ajuda professional.

Si repassem la informació que solen incloure aquests contractes preparatoris, veiem la importància de l'ajuda del notari:

• Dades personals: el notari s'assegura que ambdues parts comptin amb la documentació necessària, tant en l'àmbit de la representació, com fiscal, de blanqueig de capitals, inversions exteriors…
• Identificació del bé transmès: amb totes les dades, detectant possibles discrepàncies entre Cadastre i títol o amb el Registre i les opcions de ser coordinades que podem anar valorant o preparant
• Càrregues, limitacions o altres circumstàncies rellevants
• Preu pel qual es fixa la compravenda i quantitat que s'hagi de lliurar en el moment del contracte preparatori, els avantatges i inconvenients per a cada part que aquesta quantitat sigui més o menys elevada i la naturalesa que se li vulgui donar d'entre les opcions possibles
• Termini per a l'atorgament de l'escriptura de compravenda
• Repartiment de despeses i que cada part sigui conscient del que signa, ja que no es podrà canviar posteriorment si no hi ha un nou pacte
• Altres qüestions que puguin resultar d'interès en cada cas concret

A més de la certesa que tota aquesta informació és correcta, l'escriptura és un títol executiu per exigir el compliment de les obligacions, per la qual cosa podrem disposar d'una via judicial més àgil per efectuar reclamació.

Una altra qüestió que poca gent sol plantejar-se és la de les conseqüències fiscals de l'incompliment, sobretot si hem signat unes arres de les que s’anomenen penitencials. Qui no en desisteixi i rebi una quantitat de diners, tindrà un ingrés que cal declarar a l’IRPF i pel qual cal tributar. Qui en desisteixi, té una pèrdua que igualment afecta el seu IRPF.

Com sempre, la realitat supera la ficció i pot ser que el teu cas sigui diferent o tingui les seves peculiaritats. Si et queden dubtes, acosta't a la teva notaria de confiança, on t'assessoraran i t’informaran amb més detall del teu cas concret. Com sempre.