Mites sobre el certificat energètic: la veritat sobre les prohibicions de venda i lloguer a Espanya

En els darrers mesos, titulars i articles han generat alarma: "A partir del 2030 no es podran vendre ni llogar habitatges amb qualificació energètica inferior a la lletra E", una afirmació que, si fos certa, afectaria milions de llars a Espanya.

La realitat és una altra: aquesta prohibició no existeix. La normativa europea no obliga Espanya a vetar la compravenda o el lloguer d'habitatges amb baixa eficiència energètica. Cada país pot decidir si aplica restriccions, però no hi està obligat. El que sí que ha de fer cada Estat membre és presentar abans que finalitzi aquest exercici un full de ruta per assolir l'objectiu d'arribar al 2050 amb tots els edificis d'emissions zero.

El que diu realment la Unió Europea

La UE ha marcat un full de ruta climàtica per al 2050 amb l'objectiu que tots els edificis (residencials, oficines o públics...) arribin a emissions zero.

Però compte:

• No hi ha obligació de prohibir vendre o llogar habitatges amb qualificació baixa.
• Només dona la possibilitat d'aplicar restriccions a discreció de cada Estat membre. És a dir, pot ser que algun país del Vell Continent sí que apliqui aquestes restriccions.

Espanya no prohibirà vendre ni llogar habitatges

Segons fonts del sector immobiliari, el Ministeri d'Habitatge no té previst vetar la compravenda o el lloguer d'immobles per sota de la lletra E.
El que Espanya presentarà a Brussel·les és un pla gradual de millora energètica fins al 2050, sense afectar el mercat immobiliari de manera immediata.

Per què s'ha generat tanta confusió

L'alarma ve d'interpretacions errònies de la Directiva europea d'eficiència energètica. Els objectius marcats són ambiciosos, però no es tradueixen en prohibicions automàtiques.

A més, el debat sobre eficiència energètica es barreja amb:

• Rehabilitació urbana
• Accés a ajuts europeus
• Pressió mediambiental

Això ha donat lloc a titulars que no reflecteixen la realitat normativa espanyola, si més no, de moment.

La nova obligació del certificat energètic per a taxacions hipotecàries

El que sí que és cert és que des del passat 12 d'agost del 2025, una nova normativa obliga que els habitatges tinguin certificat d'eficiència energètica (CEE) vigent per poder realitzar una taxació hipotecària.

Això vol dir que:

• Si compres, vens o refinances un habitatge, el taxador i el banc comprovaran que el certificat estigui vigent.
• L'Ordre ECM/599/2025 modifica la normativa anterior sobre taxacions hipotecàries i introdueix el CEE com a variable obligatòria per valorar un immoble.
• L'antiguitat màxima del certificat és de tres mesos.

El notari Jaime Calvo França recomana comprovar el certificat abans de signar arres o iniciar l'operació hipotecària per evitar retards o bloquejos a la transacció.

Diferència entre edificis acabats i en construcció

• Edificis acabats: s'inclourà el certificat registrat de l'immoble.
• Edificis en construcció o projecte: s'hi adjuntarà tant el certificat com la sol·licitud de registre, assegurant que les dades coincideixin.

El certificat energètic, obligatori des del 2013 per vendre, ara també és crucial per a taxacions i se suma com a factor en la valoració hipotecària.

Què és el certificat energètic

El CEE indica:

• Consum energètic de l'immoble en condicions normals.
• Nivell deficiència de l'habitatge, classificat de la A a la G (A = més eficient, G = menys eficient).
• Recomanacions de millora per optimitzar el consum energètic.

Fins ara, només arquitectes i enginyers podien emetre certificats, però la nova normativa permet que altres professionals formats adequadament també ho puguin fer en edificis existents. Les comunitats autònomes han d'acreditar aquests tècnics mitjançant una declaració responsable.

Què passarà realment el 2030?

• No es prohibirà vendre ni llogar habitatges amb baixa qualificació a Espanya.
• Sí que hi haurà més exigències i ajudes per millorar l'eficiència energètica del parc immobiliari.
• L'obligació de certificat energètic vigent ja impacta en taxacions i préstecs hipotecaris.
• L'objectiu no és sancionar propietaris, sinó fomentar la transició energètica de manera progressiva.

"Avui dia no hi ha cap norma a Espanya ni a la Unió Europea que prohibeixi vendre o llogar habitatges el 2030 pel fet que no assoleixin una qualificació energètica mínima. La nova Directiva europea d'eficiència energètica d'edificis, aprovada el 2024, no estableix lletres mínimes obligatòries per al parc residencial, però sí que exigeix que cada Estat traci un full de ruta de reducció del consum. A Espanya, el Reial decret 390/2021 obliga a disposar d'un certificat en tota compravenda o lloguer, però no imposa un nivell mínim d'eficiència energètica per poder dur a terme l'operació", assevera Diego Lasaosa Gómez, conseller delegat de Certicalia.

"El que sí que és evident és que la rehabilitació energètica serà cada vegada més rellevant, tant per complir amb els objectius europeus com per augmentar el valor dels habitatges i reduir costos energètics. A Certicalia ajudem propietaris i professionals a gestionar el certificat energètic, planificar millores i accedir a subvencions disponibles a cada comunitat autònoma. El nostre paper és acompanyar aquest procés de transició i facilitar-nos rendible", afegeix.

Tranquil·litat per a propietaris i llogaters

Si el teu habitatge té una qualificació energètica baixa, podràs continuar venent-lo o llogant-lo el 2030.
L'enfocament serà gradual, basat en:

• Rehabilitació d'edificis
• Subvencions i ajuts públics
• Plans d'eficiència energètica

Amb la meta final posada el 2050, no en prohibicions immediates.

Això sí, recorda: des de l'agost de 2025, si taxes el teu habitatge per a una hipoteca, has de disposar del certificat energètic vigent, independentment de la seva qualificació, com a part obligatòria del procés de valoració.