Vendre la nua propietat: què és, passos, requisits i com tributa

La venda de la nua propietat s'ha convertit en una eina cada cop més utilitzada per persones en edat de jubilació que volen obtenir uns ingressos addicionals com a complement de les pensions. A través del desmembrament de la propietat i el manteniment de l'usdefruit (sigui vitalici o no), el venedor adquireix liquiditat sense perdre la possibilitat de gaudir del seu immoble.

Si et planteges aquest pas, t'expliquem què és la venda de la nua propietat, de quina manera la pots instrumentar, quins són els requisits i avantatges, així com quins impostos s'associen a aquesta operació.

Què és la venda de la nua propietat?

Vendre la nua propietat d'una casa consisteix en la transmissió, a canvi d'un preu, d'una de les parts en què es divideix el domini ple d'un immoble:

• D'una banda, hi ha la nua propietat, que consisteix en la propietat del bé però amb la limitació de no poder posseir-lo i gaudir-ne ni disposar dels seus fruits o rendes.
• D'altra banda, tenim l'usdefruit, que consisteix en el dret a posseir, fer servir i gaudir del bé, així com a obtenir els seus fruits i rendes.

Moltes persones es pregunten si es pot vendre la nua propietat sense renunciar a l'usdefruit, i la resposta és afirmativa.

De fet, en els darrers anys ha anat agafant força l'alternativa de vendre la nua propietat d'un habitatge com a via que permet als propietaris més grans de 65 anys obtenir liquiditat a través de la venda del seu immoble, encara que sense deixar de viure-hi durant la resta dels seus dies.

Modalitats de venda de nua propietat

Si vols vendre la nua propietat i mantenir l'usdefruit, has de saber que hi ha diferents maneres de fer-ho i que és important que escullis i negociïs la que més s'ajusti als teus interessos.

El més freqüent és vendre la nua propietat amb usdefruit vitalici, ja que això et permetrà seguir residint a l'immoble (o bé llogar-lo o cedir-lo, si així ho desitges) durant la resta de la teva vida. Tot i això, els casos en què es ven la nua propietat no són sempre idèntics i també és possible pactar una durada determinada de l'usdefruit (per exemple, 20 anys).

Pel que fa a la forma de pagament de la nua propietat, aquestes són les alternatives:

• Pagament únic: en aquest cas, el venedor de la nua propietat percebrà el total de l'import a l'inici de l'operació. A la data d'extinció de l'usdefruit, el comprador consolidarà el ple domini sense haver d'abonar cap quantitat addicional al venedor o als seus descendents.
• Renda vitalícia: el venedor transmet la nua propietat a canvi de rebre una renda vitalícia, que dependrà del valor de l'habitatge i de la vida teòrica. En finalitzar l'usdefruit, el comprador consolidarà el ple domini sense haver d'abonar cap quantitat addicional al venedor ni als seus descendents. És aconsellable que en aquest supòsit s'inclogui una condició resolutòria per als casos d'impagament, de manera que l'usufructuari pugui recuperar el ple domini del bé.
• Renda temporal: aquesta alternativa permet al venedor mantenir el dret d'usdefruit a canvi de rebre una renda durant un termini determinat. Si es compleix la data d'extinció amb anterioritat als terminis disposats per a la renda temporal, es pot acordar el dret del venedor o els seus descendents a rebre les quantitats pendents. També en aquest cas és aconsellable establir una condició resolutòria per als supòsits d'impagament.

Requisits per vendre la nua propietat

Qualsevol persona pot vendre la nua propietat d'un immoble sempre que sigui efectivament propietari d'aquest dret real. No obstant això, hi ha determinats requisits per poder aplicar els avantatges fiscals de la nua propietat a l'IRPF.

Normalment, el guany o la pèrdua patrimonial associat a la venda de la nua propietat d'un immoble s'ha de declarar a l'IRPF i tributar segons l'escala de tipus que correspongui. No obstant això, en determinats casos aquest guany patrimonial en quedarà exempt. Per això s'han de complir els requisits següents:

• Ser més gran de 65 anys.
• Alternativament, podran gaudir d'aquest avantatge fiscal les persones en situació de dependència severa o gran dependència, de conformitat amb la Llei de promoció de l'autonomia personal i atenció a les persones en situació de dependència.
• En tots dos casos, l'exempció només és possible sempre que es tracti de l'habitatge habitual del beneficiari. Per tant, la venda de la nua propietat d'un segon habitatge no gaudirà de cap avantatge fiscal a l'IRPF.

Més enllà, la venda de la nua propietat d'un immoble s'ha de formalitzar en un contracte, igual que qualsevol altra compravenda immobiliària. És important que la signatura es dugui a terme davant de notari i que l'operació s'inscrigui al Registre de la Propietat per evitar problemes futurs.

Com es ven la nua propietat d'un habitatge?

Els passos per a la venda de la nua propietat no difereixen substancialment dels de qualsevol compravenda d'habitatge. És important negociar els termes del contracte (preu, durada de l'usdefruit, etc.) amb detall abans de la signatura i incloure aquelles clàusules protectores que les dues parts estimin.

Després de la signatura, que s'ha de fer davant de notari, tocarà la inscripció al Registre de la Propietat perquè el que s'ha signat tingui plena eficàcia davant de tercers, així com abonar els impostos corresponents.

Si vols facilitar les coses, sempre serà millor acudir a experts que et puguin assessorar. També hi ha empreses que compren la nua propietat sense que hagis de buscar un interessat, ja que aquestes solen encarregar-se de posar en contacte ambdues parts i donar forma a l'operació (això sí, a canvi d'un cost).

Pexels

Què permet la venda de la nua propietat d'un habitatge?

Del costat del venedor, la venda de la nua propietat li permet seguir gaudint de l'immoble durant el temps pactat i, alhora, obtenir liquiditat a través d'aquesta compravenda. A més, l'usdefruit és un dret real que permet l'arrendament o el lloguer de l'immoble, per la qual cosa, si l'usufructuari decidís viure en un altre lloc, podria obtenir rendes a través d'aquesta via. L'usdefruit també es pot vendre.

Del costat del comprador, el principal avantatge de comprar la nua propietat d'un immoble és la possibilitat d'obtenir el domini ple en un futur havent abonat un preu inferior al de mercat. La forquilla és àmplia, ja que la rebaixa pot estar entre el 20 i el 60 %, aproximadament, depenent de la ubicació i les característiques de l'immoble, així com de l'edat del venedor i la seva esperança de vida potencial. En termes generals, com més gran sigui el propietari, menor és la rebaixa que s'aplica al preu, i viceversa.

A més, es tracta d'una inversió de dimensió social, ja que ajuda les persones grans a solucionar els problemes econòmics o a gaudir d'un millor nivell de vida durant la jubilació.

Com es calcula el valor de la nua propietat?

El càlcul del valor de la nua propietat dependrà de diferents factors:

• El valor de mercat de l'immoble: aquest valor es pot determinar a través d'una taxació, en què es tindran en compte factors com la ubicació de l'immoble, les qualitats, les dimensions, l'antiguitat…
• El tipus d'usdefruit triat: no és el mateix un usdefruit amb una durada determinada que un usdefruit vitalici, ja que en el segon cas el grau d'incertesa serà molt més gran. Tampoc no és el mateix un usdefruit de 10 anys que un de 20, ni un usdefruit vitalici a favor d'una persona de 65 anys que d'una persona de 80. L'esperança de vida és un factor relativament incontrolable, i aquesta manca de certesa sol anar en contra del venedor, que podrà exigir una quantitat inferior.
• Tipus de pagament: per exemple, si es pacta una renda vitalícia, a causa del grau d'incertesa que això implica, la quantitat negociada serà potencialment inferior que en el cas d'una renda temporal, la durada de la qual es troba delimitada en el temps.

Com tributa la venda de la nua propietat d'un immoble?

Pel que fa als impostos que paga el venedor de la nua propietat, la seva venda suposa una alteració patrimonial subjecta a IRPF, en forma de pèrdua o guany.

Aquesta operació quedarà sotmesa a tributació en la declaració de la renda de l'exercici en què es percebi, llevat que pogués ser aplicable alguna exempció, com, per exemple, la venda de la nua propietat de l'habitatge habitual d'un contribuent més gran de 65 anys. D'altra banda, les rendes que percebi el venedor de la nua propietat també estaran subjectes a l'IRPF. A més, el venedor podria haver de fer front al pagament de la plusvàlua municipal.

Per la seva banda, el comprador de la nua propietat haurà de liquidar de forma obligatòria l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP) en dos moments diferents: un en el moment d'adquisició de la nua propietat i l'altre, en la data d'extinció del dret de l'usufructuari.

Com es reparteixen les despeses en vendre la nua propietat?

Tot i que l'operació sempre està subjecta a la negociació i l'acord entre les parts, el més freqüent és que l'usufructuari sigui qui es faci càrrec de les despeses de subministrament, les reparacions ordinàries, l'IBI i la part de l'assegurança de l'immoble (contingut i responsabilitat civil).

En el cas del comprador de la nua propietat, s'haurà de fer càrrec de les despeses de comunitat (incloent-hi possibles derrames), les reparacions extraordinàries i la seva part proporcional de l'assegurança de l'immoble (continent).

Tot i que aquest és l'escenari més habitual, convé deixar constància en l'escriptura de transmissió de la nua propietat a qui correspondrà el pagament de cadascun d'aquests conceptes, tenint en compte que les parts ho poden regular com els convingui.