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En los últimos meses la tónica general en el mercado de compra de viviendas es que se venden más de segunda mano que nuevas. De hecho, en noviembre se vendieron 7.767 casas nuevas, el dato más bajo de la serie histórica del Instituto Nacional de Estadística (INE). En cambio, todo el mérito se lo está llevando la vivienda usada ¿Y por qué? Para este organismo la vivienda nueva se considera usada en el momento en que acumula dos años de antigüedad sin venderse. Además, la obra nueva que venden los bancos también se considera de segunda mano

Según el último dato publicado por el INE, en noviembre se vendieron 7.767 casas nuevas, un 20,6% menos respecto al mismo mes del año pasado, mientras que las compraventas de segunda mano se incrementaron un 41,6% interanual, hasta las 17.433 unidades. Es decir, del total de pisos transmitidos en noviembre (25.200), el 30,8% fueron nuevas y el 69,2% usadas.

La “hegemonía” de la segunda mano no sólo se debe a la mayor capacidad de negociación que poseen los propietarios particulares frente a los promotores. Desde el INE añaden dos factores más: a la hora de elaborar la estadística de compraventa, tienen en cuenta que las viviendas nuevas sin vender con dos años de antigüedad pasan a ser consideradas de segunda mano.

La realidad de por qué se venden cada vez menos viviendas nuevas en España

 

Por otro lado, los bancos disponen en sus balances de un gran volumen de obra nueva adjudicada. Esta primera adjudicación se considera como vivienda nueva. Sin embargo, las segundas y posteriores entregas de viviendas ya pasan a ser usadas. Por tanto, la casa a estrenar comprada por un particular a un banco se considera como usada a efectos registrales (se trata de una segunda transmisión).

La diferencia entre obra nueva y usada también le importa al fisco

¿Qué impuestos hay que pagar por la compra de una casa? Depende de si se trata de una nueva o usada:

Si se adquiere una casa a estrenar el impuesto que grava esta transmisión es el IVA al 10%. Hacienda entiende por “primera entrega” de viviendas nuevas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada.

Además, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios inquilinos, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega” (la típica operación de alquiler con opción a compra). No ocurre así si dichas viviendas se adquieren por personas distintas al arrendatario.

Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.

Si se adquiere una segunda vivienda el impuesto a pagar es el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que varía en función de la Comunidad Autónoma. Las segundas y ulteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan por este impuesto.

El stock de viviendas nuevas, un lastre para el mercado

El número de pisos nuevos sin vender sigue siendo alarmante. Y la realidad es que la oferfa no casa con la demanda. Hasta diciembre de 2013 el stock de viviendas nuevas en España bajó un 3,3% hasta las 563.908 unidades, según el Ministerio de Fomento. Desde 2009, año en que comenzó a reducirse, el stock ha disminuido un 13%. La mayoría de las viviendas sin vender se encuentran en Andalucía, con 91.212 casas que suponen un 16,17% del stock total  

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37 Comentarios:

franlopez1113-541
12 Enero 2015, 15:51

Y un pequeño detalle... que en 2013 sólo se terminaron 64.636 viviendas.
Es difícil comprar obra nueva.
En Madrid capital no hay, y lo que llaman obra nueva son reformas de pisos "antiguos", donde moraron ya los bisabuelos de los que se la vendieron a la promotora/constructora para que hiciera de un piso bueno un piso mediocre de pladur, o de un piso bueno 2 pisos más pequeños.

Si monto una sl y reformo mis propiedades y las vendo, ¿Es obra nueva? ¿O es segunda mano?
No es pregunta retórica, no tengo ni la menor idea ¿Alguien lo sabe?
Si los particulares actúan como las promotoras y parcelan una vivienda de 500 metros cuadrados, por 4 viviendas de 120 con 6 jacuzzis... ¿Sería obra nueva?

Pues pincha en "obra nueva" de idealista, Madrid capital , de mayor a menor precio.
La obra nueva es, velazquez 87 castellana 102 etc... viviendas de más de 50 años
Es complejo.

La diferencia entre O. Nueva y segunda mano en este caso es que los edificios que tu dices los están rehabilitando, no reformando. Tienes que pasar de un % de reforma para que pase a ser O. Nueva. Evidentemente si tu reformas un piso y lo vendes, lo vendes por itp (segunda mano) si compras un edificio y lo rehabilitas pasa a ser O. Nueva y al 10 %.

pedro rodriguez
12 Enero 2015, 15:56

Si solo hay poco mas de 100.000 viviendas que se consideran nuevas ., que se vendan 7500 en 1 mes ., es un buen numero de ventas

Con que poco os conformais ultimamente.

Una venta no significa que se vaya del stock. Todos los miles de "ventas" de pisos nuevos de la banca al sareb, eran venta de vivienda nueva y no han reducido el stock. Es lo que se conoce como "la patata caliente".

pedro rodriguez
12 Enero 2015, 18:29

Srs de idealista., según fomento solo se consideran nuevas si tienen máximo 2 años ., de donde sacan las 563.000? poco mas de 100.000

Walle
13 Enero 2015, 9:33

¿Y por qué? Para este organismo la vivienda nueva se considera usada en el momento en que acumula dos años de antigüedad sin venderse.

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Esto es lo que se llama hacer trampas al solitario. Este gobierno no gobierna, solo maquilla las cifras cambiando la metodología de cálculo...

Ya les enseñaremos a hacer cuentas en las próximas elecciones...

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