La banca oblida les subrogacions i aposta per signar noves hipoteques en prendre clients a la competència

Milers de consumidors busquen la manera de retallar despeses davant del complicat panorama econòmic actual, amb una inflació disparada, unes factures de la llum que no donen treva, un fort encariment de la cistella de la compra i unes previsions econòmiques cada vegada més febles.

En aquest context, molts hipotecats es llancen a sol·licitar als bancs una millora de les condicions dels seus préstecs, ja sigui per reduir el tipus d'interès que paguen com per canviar el tipus d'hipoteca (per exemple, per passar d'un tipus variable a un de fix).

Segons les dades d’idealista/hipotecas, les darreres setmanes s'ha disparat l'entrada de sol·licituds de millora dels préstecs respecte a principis d'any i del 2021. Aquest impuls s'està produint “motivat per l'inici de les pujades dels tipus d'interès i l'encariment de les hipoteques variables”, segons el broker hipotecari d'idealista, un impuls que també detecten els bancs.

Recordem que bona part del mercat dona per fet que, a la recta final de l'any, el Banc Central Europeu (BCE) es veurà obligat a encarir el preu dels diners, que porta instal·lat en el mínim històric del 0,0 % des del 2016. Igual que han fet altres bancs centrals com la Reserva Federal dels EUA o el Banc d'Anglaterra, la màxima autoritat monetària i financera de la zona euro podria apujar els tipus per frenar l'escalada de la inflació. Seria el primer moviment alcista des del 2011.

D'altra banda, i malgrat que l'euríbor a 12 mesos segueix en terreny negatiu, ja hi ha previsions que apunten que l'indicador de referència per a la majoria de les hipoteques variables a Espanya es podria tornar a situar per sobre del 0 % aquest mateix any.

Caixabank Research, sense anar més lluny, estima que podria acabar l'any al voltant del 0,13 % i assolir el 0,85 % el 2023, mentre que el departament d'anàlisi de Bankinter el situa en el 0,4 % el 2022 i en el 0,8 % el proper exercici. La Fundació de les Caixes d'Estalvis (Funcas) també veu l'indicador en positiu a la recta final de l'any, encara que espera uns nivells molt reduïts (per sota del 0,1 % al tancament del 2022). L'euríbor va acabar el març amb una mitjana del -0,237 %, el nivell màxim des del juny del 2020, i a les últimes sessions ja supera el -0,1 %.

Tots aquests pronòstics avancen la fi de l'era de les hipoteques més barates de la història, cosa que 'condemna' els consumidors a pagar més interessos a partir d'ara pels préstecs. És per això que molts d’ells mouen fitxa per intentar aconseguir una millora de les condicions abans que les ofertes hipotecàries empitjorin de manera generalitzada.

Però el més curiós és que els canvis que s'estan materialitzant davant de notari les últimes setmanes s'allunyen de les tradicionals subrogacions, operacions que consisteixen en traslladar la hipoteca a un altre banc; els bancs aposten directament per signar un nou préstec en comptes d’efectuar una subrogació.

Segons el Consell General del Notariat, el 2021 es van dur a terme 36.378 subrogacions hipotecàries a Espanya (unes 100 al dia), amb un increment del 15 % respecte del 2021. No obstant això, tot apunta que les estadístiques referides al 2022 no reflectiran l'allau de canvis que ja s'està produint al mercat. De fet, les dades de l'INE referents al mes de gener mostren un fort descens de les subrogacions (un 40,1 % interanual, amb només 1.730 operacions registrades el primer mes de l'any).

La notària María Saenz de Santa María, d'una notaria ubicada a la Rambla Nova, 113 (Tarragona), sosté que “les subrogacions estan en desús. Veiem poques subrogacions, encara que moltes de les noves hipoteques que se signen ara són per canviar de banc. És a dir, encara que a la pràctica són subrogacions, no comptaran com a tals”.

Aquesta mateixa tendència també l'observa Javier Lainez, director d'operacions d'idealista/hipoteques, que explica que aquests moviments "no es produeixen per un estalvi de costos, sinó més aviat per un tema burocràtic i de terminis".

A l'hora de fer una subrogació, el banc que vol captar el client ha d'emetre una oferta formal, remetre-la a l'entitat que té concedida la hipoteca i esperar-se un temps per si decideix fer una contraoferta.

En canvi, si l'operació es realitza mitjançant una nova hipoteca, els temps són més reduïts: només cal tancar la negociació amb el client, que acudeixi al notari per resoldre dubtes i repassar les condicions del préstec (resumides a l'anomenada FEIN, Fitxa Europea d'Informació Normalitzada, que té caràcter vinculant per a l'entitat) i esperar 10 dies per procedir a la signatura. "Amb una nova operació, el banc s'assegura que la hipoteca serà seva", recalca la notària.

El mateix afirma Javier Sánchez, responsable d'hipoteques i comptes de MyInvestor, que explica que estan apostant més per les subrogacions, encara que confessa que de vegades és més eficient cancel·lar una hipoteca i constituir-ne una de nova.

"Les entitats solen preferir tramitar préstecs mitjançant una nova hipoteca en lloc de realitzar subrogacions. Aquest tràmit té avantatges, com una rapidesa superior en la formalització i més agilitat en l’entrega de documentació. A més, en el cas d'hipoteques que s’hagin signat fa pocs anys, l'entitat d'origen pot reclamar a l'entitat subrogadora que li pagui les despeses de constitució. Un altre avantatge per a les entitats és que eviten que els bancs d’origen puguin fer una contraoferta i intentar retenir el client", sosté Sánchez.

Pel que fa al cost, el director d'operacions d'idealista/hipoteques recalca que les dues opcions són semblants per a l'entitat. En el cas del nou préstec, el banc ha d'assumir la despesa de la gestoria, l'impost d'actes jurídics documentats (AJD), el registre i el 50 % de la notaria, mentre que el client ha d'assumir l'altra meitat de la notaria i la taxació. En el cas d'una subrogació, el banc que capta el client del rival ha d'assumir una comissió. Per llei, la penalització màxima és del 0,5 %, encara que hi ha entitats que no l'apliquen o n'estableixen una d’inferior.

Per part dels clients, convé tenir en compte que la decisió de reduir els temps i signar una nova hipoteca comporta que al Registre de la Propietat constin dos préstecs (l'antic i el nou), mentre que en una subrogació només n'apareix un. Encara que no cal cancel·lar el préstec antic, si en el futur ven l'habitatge, el consumidor sí que haurà d'assumir un cost doble. Actualment, cancel·lar una hipoteca al Registre costa entre 400 i 600 euros de mitjana. Un altre cost que ha d'assumir el consumidor és el de la cancel·lació del préstec amb el banc d'origen, en cas que hi hagi una penalització per amortització anticipada total.

L'última oportunitat per aconseguir hipoteques megabarates

Són molts els organismes i les empreses d'anàlisi que ja alerten d'una pèrdua de capacitat adquisitiva de les llars com a conseqüència de la pujada generalitzada dels preus, un sobrecost que se sumarà al previsible encariment de les hipoteques.

Per això, els experts recorden als consumidors que tenen l'última oportunitat de trobar bones ofertes al mercat i aconseguir una millora de les seves condicions actuals, sobretot si sospesen canviar el seu préstec variable per un de fix per guanyar tranquil·litat i cobrir el risc del tipus d’interès. És una opció recomanable principalment per a les llars que no vagin gaire folgades d'ingressos i que podrien tenir dificultats econòmiques en el futur a mesura que vagi pujant l'euríbor i, per tant, la quota mensual.

De totes maneres, cal no deixar passar el temps. Les últimes setmanes, diversos bancs han encarit la seva oferta (en alguns casos, han apujat l'interès fins a mig punt) i tot apunta que la tendència anirà en augment a curt termini.

“Encara es poden aconseguir préstecs fixos a 30 anys amb un tipus entre l'1 % i l'1,5 %”, recalca Lainez, tot i que preveu un empitjorament generalitzat de les condicions durant la primavera. Per això, el director d'operacions d'idealista/hipoteques anima els consumidors a analitzar com està el mercat i a fer números per saber si li convé el canvi.

“Al final has de valorar la teva vida, però si tens una nòmina i no preveus una gran millora de la teva situació laboral, jo defenso el tipus fix. Amb aquesta opció saps on et fiques i fins on te la jugues, perquè cada mes pagaràs el mateix, condició que no ofereix el tipus d'interès variable”, recorda la notària.

Les hipoteques fixes ja van batre rècord de contractació el 2021, amb més de 262.000 operacions i prop del 60 % del total, i el gener de 2022 han arribat al 70 % de les noves operacions, segons l'INE. A més, tot apunta que podríem veure nous màxims històrics en els propers mesos. La notaria de Tarragona, almenys, afirma que entre el 90 i el 95 % dels préstecs que se signen actualment són de tipus fix.