Carme Trilla: “Els preus del lloguer disminuiran perquè els salaris marcaran el límit”

En menys d’una dècada, el lloguer ha deixat de ser considerat “tirar els diners” a ser una fórmula per viure amb menys lligams que firmant una hipoteca. Els estralls de la crisi van generar alarma social i van fer que la població canviés aquestes preferències. El mateix any que els preus del lloguer van tocar fons, el 2013, va ser quan més contractes de lloguer es van firmar en ciutats com Barcelona (44.819 contractes), i des de llavors els preus no han deixat de pujar, fins a estar ara la Ciutat Comtal al capdavant d’Espanya, amb els preus més alts del mercat de lloguer. Molts esperen que els polítics donin una resposta a una part de la població que, si bé la seva economia no els permet accedir a una hipoteca, els seus ingressos tampoc els deixen accedir als preus que marca el lloguer. La fórmula més polèmica ha estat crear un índex de referència des de la Generalitat de Catalunya, mesura no compartida des del Govern central. També, el passat juliol es va posar en marxa l’Observatori de l’Habitatge de Barcelona (O-HB), un organisme en el qual participen l’Ajuntament, l’Àrea Metropolitana (AMB), la Diputació i la Generalitat, creat per disposar d’una base de dades, fins ara inexistent, amb la qual poder dissenyar polítiques ajustades a les necessitats reals de l’habitatge de Barcelona i tota la seva província.

L’economista Carme Trilla (Barcelona, 1948) és la seva presidenta, amb un llarg recorregut en polítiques d’habitatge, tant en l’àmbit públic (secretaria d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya entre 2003 i 2010 i responsable de la Llei 18/2007 del Dret a l’Habitatge), com en l’àmbit privat (des de la Fundació Hàbitat3). En aquesta entrevista, Trilla, que presumeix d’independència política, aposta per un mercat públic de l’habitatge capaç de respondre com l’educació o la sanitat, que les ajudes no s’acotin per l’edat per assegurar un habitatge a totes les capes de la societat i que el sostre del lloguer el marquin els salaris, ja que “ambdós haurien d’incrementar-se a la mateixa velocitat”.

Què defineix com habitatge digne?

És el que s’entén per unes condicions físiques d’habitabilitat, això sembla indiscutible, però també de superfície, de ventilació, en un entorn determinat... I que sigui accessible des del punt de vista econòmic. L’habitatge digne es caracteritza per unes condiciones físiques, unes condicions d’emplaçament i unes condicions econòmiques. Són els tres punts que conflueixen en determinar aquesta dignitat que és exigible des del punt de vista de la Constitució.

Barcelona va encaminada a uns preus del lloguer del nivell de capitals europees com París o Londres, però amb salaris no equiparables, hi ha polítiques que ajudin a equilibrar-ho?

El punt més difícil de les polítiques de l’habitatge és equilibrar els salaris i la capacitat de pagament de les famílies amb els preus, sobretot si el mercat de l’habitatge és molt propens a la iniciativa privada. En els països on el mercat de l’habitatge públic té major protagonisme, es pacta amb operadors privats una provisió d’habitatges fora de les lleis del mercat. En aquests països és més fàcil fer un ajust entre els preus i la capacitat econòmica.

En països on s’obre més el mercat lliure a la provisió d’habitatge, es fa més difícil, perquè es regeix per les seves pròpies dinàmiques. Però fins i tot aquest mercat més lliure també s’ajusta a la demanda, perquè si no troba demanda, ha de modificar el preu i això, a llarg termini, acaba sent costós per a tots. Per això, no es tracta de si som més propietaris o més inquilins, sinó de quina proporció d’habitatge de promoció privada tenim, que és l’indicador més clar dels desajustos amb els ingressos de les famílies.

Moltes de les ajudes a l’habitatge van dirigides a col·lectius en risc d’exclusió social, tanmateix, es desatén a les famílies de classe mitjana que es veu amb dificultats per accedir a l’habitatge?

El que va passar amb la crisi econòmica és que moltes famílies es van quedar en una situació de vulnerabilitat molt greu, fins a perdre la seva casa que és el més greu que li pot passar a una família, i les polítiques es van concentrar en ajudes a aquestes capes de la societat. Però aquesta no és la història de les polítiques d’habitatge. L’objectiu tradicional de les polítiques d’habitatge ha estat sempre dirigit a les capes mitjanes, i també a les capes amb ingressos baixos, el que durant la crisi es va focalitzar en un determinat problema.

Ara, amb la recuperació també es recupera la demanda d’habitatge que va desaparèixer durant la crisi i ara aquestes capes mitjanes tenen dificultats i és quan sorgeix el problema del fet que hem deixat de pensar en ells. Així que s’ha de recuperar una política entesa en el sentit ampli, no només per l’emergència.

És com si només s’apaguessin focs.

O en termes sanitaris, si tu només atens a les persones que estan amb una malaltia greu i no analitzes d’on sorgeixen aquestes malalties i no com pots atacar el fet que les provoca, hauràs d’estar atenent sempre els que pateixen la malaltia sense investigar quins són els seus orígens. Doncs això és el mateix, en habitatge el problema s’ha d’atallar per l’origen, s’ha d’evitar que s’arribi a aquestes situacions. Això és el que s’han de plantejar les polítiques d’habitatge d’avui en dia de forma important.

De les ajudes del Pla d’Habitatge de Foment estan les que van dirigides a joves amb salaris molt baixos però en zones rurals. Això provoca algun problema?

El primer, per mi, és que les ajudes al pagament de l’habitatge no haurien de limitar-se als joves. Això ja és un error, perquè el concepte de jove... Tenim població amb 36, 37 i 38 i més anys amb problemes greus per accedir o pagar un habitatge. Les ajudes haurien de ser generals.

A més, aquestes ajudes es critiquen pels defectes inflacionistes que poden tenir, doncs sorgeix la idea que un jove tindrà incorporada aquesta ajuda i és fàcil pensar que a aquest jove pots cobrar-li més. Si les ajudes són indeterminades per tram d’edat, serà més difícil que es produeixi aquesta inflació. Per mi, els límits han de ser els ingressos de les famílies i el preu de l’habitatge, no l’edat.  

Respecte a les zones de demanda, molts actors del món immobiliari consideren que és impossible viure barat al centre de les grans ciutats, què opina vostè?

Hi ha molta població que ha nascut a Barcelona i vol mantenir el seu habitatge a la ciutat. A l’OHB expliquem com Barcelona és una ciutat amb un percentatge elevadíssim de persones que quan canvien de residència, segueixen vivint a la mateixa ciutat. Índex d’autocontenció, s’anomena. De totes maneres, molta població de Barcelona també ha ocupat la seva àrea metropolitana. I una visió metropolitana de l’habitatge (de Barcelona) no és una aberració, tampoc, si el sistema de transport és àgil i econòmic. Les dues coses serien compatibles: voler viure a Barcelona i també entendre Barcelona en una dimensió més àmplia.

Ara, desplaçar la població de Barcelona a aquells municipis no per viure en zones més enjardinades o més tranquil·les, sinó per les tensions de mercat, és un risc molt elevat. No crec que la solució sigui “si no pots pagar els preus d’aquí, ves-te’n”, perquè has de mantenir el teixit i l’estructura de la ciutat.

Des de l’any 200, l’Ajuntament de Barcelona va finalitzar 4.238 habitatges de lloguer protegit. Els anys en què menys es va construir van ser entre 2008 i 2012. Per què no es va construir més, fins i tot tenint en compte la caiguda dels preus després de la crisi?

L’Administració té dos grans instruments. Un és promoure l’habitatge directament per garantir el dret a l’habitatge. Si fóssim capaços de cobrir les necessitats de l’habitatge com fem amb la sanitat o l’educació pública, no hi hauria cap problema, però no hem fet aquest salt qualitatiu en habitatge. L’altre element és proporcionar ajudes al pagament de l’habitatge. No et puc garantir un habitatge però t’ajudaré.

El problema està en el fet que en algunes ciutats ho tenen molt difícil per engrossir el primer instrument. El segon, és més contradictori: com t’ajudo a pagar un habitatge del mercat privat que està desbocat?

Vostè explica que als anys 60, el 70% del parc de Barcelona era de lloguer, i que ha anat reduint-se per la congelació dels preus. Com encaixa això amb controlar els preus del lloguer?

Bé, jo no utilitzo la paraula regular ni controlar, que això és un perill, sinó d’establir un índex de referència neutre. No és un índex moral, sinó una mesura negociadora a la baixa: si vostè m’ofereix habitatges per sota d’aquest preu, rebaixo l’IBI, li garanteixo el cobrament, etcètera. Ajudo a fer que contingui el preu dins d’un ventall de possibilitats de la seva zona en funció del preu del mercat. Això s’anirà perfeccionant a base que els contractes d’Incasòl disposin de major informació.

I el que va succeir el segle XX, a les ciutats industrials, és que els propietaris d’habitatges de lloguer van decidir no pujar els preus per garantir que els inquilins seguissin pagant. El que va passar a llarg termini és que aquest control dels preus es va traduir a no mantenir els seus habitatges (no posar ascensor, no millorar els edificis...) perquè no els donava rendibilitat suficient. I, al veure que els preus de compra pujaven, els propietaris van preferir vendre les seves cases. Tot això va confluir en el fet que el mercat de lloguer minés i ara ens tornem a trobar aquí, amb salaris que creixen molt menys que els preus de l’habitatge. La solució? Sabent el que va passar, la fórmula és arribar a pactes de consens. Si faig que vostè faci una funció social, li ho compenso. Això vol dir un pacte, un acord que s’haurà de treballar.

Experts immobiliaris fan referència a les regles del propi mercat (demanda i oferta) com la raó dels preus elevats. Qui està pagant aquests lloguers tan elevats?

Aquesta és la gran pregunta, qui és aquesta demanda, quin volum i quina precisió té, perquè per mi hi ha un efecte il·lusori sobre els preus. Quanta gent pot pagar 1.500 euros a Barcelona? A la presentació de l’OHB vam comparar les cerques de la demanda amb les ofertes anunciades en els principals portals immobiliaris i el que vam veure és que la corba dels preus de la demanda estava molt per sota dels 900 euros i a partir dels 900 queia en picat. Què demostra això? Que l’oferta per sobre dels 900 euros no té gairebé demanda.

Per més estrangers que vinguin buscant habitatge amb sous el doble que els dels espanyols, moltíssims haurien de venir per cobrir tota aquesta oferta. És una mica especulatiu per part meva, perquè no tinc dades, però la impressió és que no tenim una massa crítica suficient per a aquests preus tan alts.

I els barcelonins tenen salaris tant alts per tota aquesta oferta?

S’hauria de fer un estudi potencial de demanda, que no tenim. Hi estem treballant (a l’OHB). Però al final, els preus baixaran i crec que els salaris d’aquí (dels espanyols) marcaran el límit del lloguer. De totes maneres, ja estem en lloguers massa alts. Encara que aquest fos el sostre, és un sostre molt alt, a més de l’angoixa tremenda de si et renoven, amb aquests terminis tan curts de contracte, i no saber si podràs afrontar el nou preu.

Si sempre es posen d’exemple per millorar les nostres polítiques d’habitatges a països nòrdics, o ciutats com París o Berlín. Hi ha alguna cosa exemplar que es faci a Espanya en matèria d’habitatge?

Sí, molts països ens prenen com un exemple, encara que costi que sigui acceptat. Jo prenc a Espanya com a exemple per tenir un percentatge d’habitatge pagat dels més elevats de tot Europa. Això dona una gran estabilitat, fins i tot en èpoques de crisis, perquè ajuda a fer front a la baixada dels salaris, a què de grans s’estalviïn l’angoixa en tenir l’habitatge pagat, serveix per als fills... És una cosa que s’hauria de tenir present, per això s’ha de trobar una fórmula d’accés a la propietat, sempre que aquesta sigui accessible, raonable i que no suposi el risc que va tenir en temps de la bombolla immobiliària.

Diferències entre la bombolla immobiliària de 2007 i el que està passant ara.

Té les seves similituds i també les seves diferències. Hi ha qui no qualifica el d’ara de bombolla, per a mi ho és en el sentit que si no llogo avui, demà em pot costar el doble el mateix pis. El lloguer té un mecanisme diferent de quan compres. I el lloguer té un sostre que la bombolla de compra no tenia, perquè quan anaves a un banc i volies demanar una hipoteca per comprar una casa, el banc et deia quan volies pagar, 800 euros? D’acord, te la concedeixo. En comptes de pagar-la en 30 anys, la pagues en 40. Amb el lloguer passa que si només puc pagar 800 euros, et diuen: ho sento, jo en demano 1.200. Aquest “jo només puc pagar 800 euros” acabarà pesant perquè no es pot repercutir a llarg termini com una hipoteca.