L'accés a l'habitatge, la davallada de la confiança i les altres dificultats del sector immobiliari per al 2020

La construcció comença el nou any amb prudència i un seguit de reptes pendents de resoldre. Segons Sociedad de Tasación, entre els reptes hi ha millorar l'accés a l'habitatge per part dels joves, fer front a la davallada de la confiança, gestionar un mercat amb tipus d'interès baixos i un excedent de liquiditat, així com acabar de digerir els efectes de l'anterior crisi.

I tot això mentre el sector acaba d'adaptar-se a la nova llei hipotecària, a la nova llei del lloguer i als possibles canvis que introdueixi el nou Govern de coalició entre PSOE i Unidas Podemos. En aquest escenari, aquests són els principals esculls als quals l'immobiliari ha de parar esment durant aquest 2020:

1. Millorar l'accés a l'habitatge i donar facilitats als joves

Segons Sociedad de Tasación, els baixos salaris dels joves, la desacceleració en la creació d'ocupació i la llei hipotecària, que genera dubtes sobre la seva capacitat real de promoure el finançament hipotecari, constitueixen la primera dificultat per al mercat enguany. No podem oblidar que la taxa d'emancipació a Espanya es troba en mínims històrics i que l'alternativa residencial que està agafant impuls en els últims temps és la cessió d'habitatges, en detriment del lloguer i la compra. El propi sector reconeix que estem vivint una greu crisi d'habitatge.

2. Recuperar la confiança perduda

Tots els indicadors de confiança estan baixant des de l’estiu passat: el dels consumidors, el de les empreses i l'índex que mesura la temperatura al propi sector immobiliari, tal com mostra el descens de les matriculacions de cotxes, l’augment de la morositat en els préstecs o l’Enquesta de Sensibilitat Immobiliària (ESI) que elabora idealista. Segons Sociedad de Tasación, tradicionalment aquestes variables són considerades indicadors avançats de l'evolució del preu de l'habitatge. A més, l'activitat ja ha caigut per primera vegada en cinc anys i mig, segons els Registradors de la Propietat. 

3. L'impacte de les noves mesures en matèria d'habitatge

S'estan posant en marxa diferents mesures per intentar millorar l'accés a l'habitatge a Espanya. El Govern del PSOE va aprovar a principis de l'any passat una nova llei del lloguer que va comportar, entre altres coses, canvis en la durada dels contractes i en el límit de les fiances que han de pagar els inquilins, i s'espera que el nou Executiu limiti els preus. La Generalitat de Catalunya, per la seva banda, ha aprovat per decret una sèrie de mesures per contenir els preus i ajudar els col·lectius més vulnerables, mentre que la Comunitat de Madrid es nega a limitar els preus dels arrendaments, ja que la seva aposta passa per construir més habitatges assequibles. Aquest enfocament concorda amb el consens entre els experts.

"Encara és una incògnita l'impacte que tindran dos models antitètics de tractament per a un diagnòstic gairebé idèntic", expliquen des de Sociedad de Tasación. 

4. Un mercat que avança asimètricament

L’empresa sosté que l'embranzida del creixement econòmic no s'ha traslladat al sector immobiliari. "Tot i portar més de sis anys d'increment del PIB per sobre del 2%, el sector no ha aprofitat aquest creixement, la qual cosa suposa un repte tenint en compte que els cicles immobiliaris han durat tradicionalment una mitjana de vuit anys. El cicle del mercat immobiliari és, per primera vegada, asimètric a Espanya: es registren districtes, només a Madrid i Barcelona, amb preus d'habitatge nou en màxims històrics, superiors fins i tot als de l'any 2007", recalca Sociedad de Tasación, que afegeix que "totes dues ciutats porten tres o quatre anys d’avantatge respecte del cicle immobiliari de la resta de grans municipis, per la qual cosa és probable que Madrid i Barcelona pateixin un estancament o alentiment del creixement en relació amb la resta d'Espanya, que es troba en una fase diferent del cicle".

5. Bregar amb els tipus d'interès baixos i un excés de liquiditat

Una altra de les dificultats del sector és conviure amb unes condicions de mercat extraordinàries. Segons l’empresa capitanejada per Juan Fernández-Aceytuno, "els tipus d'interès baixos i l'excés de liquiditat incrementen els riscos de bombolles sectorials, fomentades per un volum mundial rècord d'inversió en Private Equity en empreses, que ascendeix a més de 2,2 bilions d'euros. La següent bombolla no serà immobiliària ni de finançament hipotecari". No obstant això, els tipus d'interès baixos incrementen el risc de sobreendeutament de països, empreses i famílies (és a dir, hi ha risc que creixi tant el deute públic com el privat).  

6. Donar sortida als actius tòxics i recuperar l'activitat

Un altre dels reptes del sector és acabar de digerir la crisi anterior mitjançant la venda dels actius tòxics per part dels fons d'inversió, els bancs i Sareb. A més, i a pesar que hi ha més d'un milió d'ocupats més que el 2004, les compravendes estan un 30% per sota dels nivells de llavors i la signatura d'hipoteques, un 70% per sota. Els preus de l'habitatge nou se situen en un nivell similar. 

7. El context internacional

El creixement i el comerç mundial s'han situat durant l'any 2019 en el punt de mira, tant per l'envelliment de la població com per l'augment del risc geopolític i la despoblació. Així, la inversió estrangera en el sector immobiliari s'ha reduït respecte a l'any passat. A nivell de turisme, cal tenir en compte que aquest és un sector en què la incertesa internacional se suma a les conseqüències d'un Brexit agressiu, la crisi de Thomas Cook i l'obertura de destinacions alternatives. A més, l'impacte del possible increment de tarifes aèries per concentració del sector, especialment a les illes, podria afectar el sector hoteler i el turisme vacacional.