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El año en el que las nuevas leyes del alquiler y las hipotecas agitaron la vivienda

Autor: Redacción

Las leyes han sacudido el mercado de la vivienda en 2019. Y es que durante este ejercicio se han puesto en marcha nuevas normativas que han afectado tanto al alquiler como a la compra de casas. Entraron en vigor en la primera mitad de año, envueltas en polémica y con las dudas de muchos expertos sobre sus efectos. Unos efectos que se han visto reflejados en las estadísticas.

Ley del alquiler

La primera norma que se aprobó fue el real decreto del alquiler. A pesar de que el Congreso de los Diputados tumbó a principios de año el texto inicial, el último Consejo de Ministros antes de que el Gobierno disolviera las Cortes de cara a las elecciones generales de abril puso en marcha la nueva ley a principios de marzo y fue refrendada por la Diputación Permanente de la Cámara Baja un mes más tarde.

La ley del arrendamiento incluye cambios importantes, como por ejemplo la ampliación de la duración de los contratos, que han pasado de tres años a cinco años en el caso de que el casero sea un particular y a siete si se trata de una persona jurídica. También se fija la subida de la renta anual al IPC durante el tiempo que dure el contrato, así como la limitación a dos meses de la fianza que puede pedir el casero al inquilino como garantía adicional, entre otros muchos cambios.

Nada más conocerse las novedades, los expertos del mercado de la vivienda empezaron a alertar de las consecuencias que supondría la entrada en vigor de una ley de este calado y de que sus efectos podrían resultar contrarios a los que se buscaban.

Por ejemplo, la subida de las rentas mensuales, el impulso de los seguros que protegen a los propietarios del potencial impago del alquiler, así como la restricción de la oferta de pisos. También se criticó el carácter discriminatorio de la normativa, en tanto en cuanto exigía una duración superior de los contratos a los caseros profesionales (empresas) que a los particulares (personas físicas), así como el riesgo de que la inseguridad jurídica se apoderara del mercado, sobre todo teniendo en cuenta que el Gobierno ha dejado la puerta abierta a intervenir de forma directa o indirecta los precios del arrendamiento.

¿Y cuáles de ellas se han producido? Según el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA), en estos primeros meses ha crecido con fuerza el número de contrataciones de seguros de impago, mientras que los precios, aunque más moderados, siguen subiendo en buena parte del mercado. Según los datos de idealista, el precio medio en el conjunto de España repuntó un 5,2% interanual durante el tercer trimestre del año, hasta situarse en 10,9 euros mensuales por m2, mientras que en Madrid creció un 4,7% y en Barcelona, un 4,5%. Las dos grandes ciudades registraron subidas interanuales por segundo trimestre consecutivo.

Entre los daños colaterales que ha tenido la entrada en vigor de la nueva ley también está la dificultad que ha supuesto para muchas empresas poder cumplir su plan de negocio. Un ejemplo de ello es la socimi de la gestora de cooperativas de viviendas Domo, que ha decidido abandonar el régimen especial de las sociedades de inversión inmobiliaria al verse incapaz de cumplir las previsiones que se había fijado. Y Tampoco ha mejorado el acceso a la vivienda en régimen de alquiler por parte de los jóvenes: de hecho, la tasa de emancipación se mantiene en zona de mínimos históricos.

¿Y qué piden los expertos? En general, las medidas que proponen para revertir la tendencia alcista de los precios en las zonas más calientes son poner en marcha fórmulas que aumenten la aparición de más viviendas en el mercado del alquiler, a través de la construcción de nuevas viviendas y de la puesta en marcha de incentivas fiscales y más garantías para que los propietarios decidan destinar al alquiler los pisos que tienen en desuso. La experiencia demuestra que cualquier política coercitiva solo consigue empeorar la situación del mercado y, por tanto, dificultar aún más el acceso a la vivienda”, asegura Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.

Ley hipotecaria

Poco después de que entrara en vigor la nueva ley del alquiler se abrió paso la ley hipotecaria. Una normativa que empezó a rodar a mediados de junio, tres años más tarde de lo que estaba previsto. La ley no solo pretendía dar más seguridad y transparencia tanto a clientes como a bancos, sino introducir en el ordenamiento jurídico español una serie de novedades que había propuesto Bruselas y cuya transposición debía estar contemplada en primavera de 2016.

Bajo el Gobierno de Mariano Rajoy, con Luis de Guindos como ministro de Economía, ya se desarrolló una normativa, aunque el texto final introdujo algunos cambios. Entre las principales novedades están la obligación del cliente de acudir al notario antes de firmar la hipoteca para analizar con él las condiciones de la documentación remitida por el banco y solventar posibles dudas. La entidad, por su parte, debe entregar una información muy exhaustiva a consumidor y notario a través de un medio telemático para su verificación.

Además, la normativa limita las comisiones por amortización total o parcial (los nuevos límites se establecen según el tipo de hipoteca -fija o variable- y según el momento en el que se realice la cancelación (en los primeros años de vida del préstamo o en los últimos).

Otro cambio importante es que se amplía el límite del deudor antes de que el banco pueda iniciar la ejecución de la hipoteca, también conocida como cláusula de vencimiento anticipado (como mínimo hay que incumplir 12 mensualidades o el 3% del volumen del préstamo), mientras que quedan prohibidas las cláusulas abusivas, como por ejemplo las suelo.

También se abarata el proceso de conversión de una hipoteca variable a una fija o una hipoteca multidivisa a un préstamo en euros, se limita el interés de demora, se prohíbe que la concesión esté sujeta a la contratación de otros productos como seguros y se reparten claramente los gastos de formalización de la hipoteca: el cliente solo pagará la tasacióy las copias de la escritura que solicite. Sin olvidar que los bancos están obligados a analizar de forma pormenorizada la solvencia del cliente, así como proporcionarle una información detallada antes de la firma del préstamo y durante toda su vigencia.

Además de la llegada tardía, la ley se puso en marcha envuelta en polémica. Y es que, si cualquier cambio normativo de calado añade de por sí presión en la materia que se aplique, en una actividad tan importante para la economía, los bancos y los consumidores como es la hipotecaria la tensión estaba más que servida. ¿El motivo? En los días previos a la entrada en vigor estalló una guerra por un supuesto intento de monopolio por parte del Consejo General del Notariado (CGN) en el uso de la plataforma telemática que deben usar los bancos para mandar la información precontractual a los notarios con antelación.

Como decíamos unas líneas más arriba, los bancos tienen que entregar a los notarios que elijan libremente los clientes toda la documentación relacionada con el préstamo por vía online (telemática) en un plazo mínimo de 10 días antes de la firma. Y el problema que estaba sobre la mesa era que varias gestorías, empresas tecnológicas, asociaciones e incluso algunos notarios critican que el Consejo General del Notariado había intentado impulsar la plataforma telemática promovida por la empresa ANCERT, controlada al 100% por el propio Consejo, dejando de lado que había otras alternativas en el mercado con las mismas garantías y un funcionamiento más sencillo. También alertaron del peligro que suponía que todo el mercado hipotecario dependiera de una sola plataforma, y del poder que daría para una firma privada controlar todas las operaciones y de todos los bancos. 

Tal fue el embrollo que el Ministerio de Justicia se vio obligado a establecer una moratoria de mes y medio en la obligación de los bancos a utilizar el medio telemático para enviar la documentación, por lo que hasta finales de julio las entidades tuvieron vía libre para utilizar el correo electrónico o el papel.

¿Y qué ha pasado desde entonces? La respuesta es que su entrada en vigor ha tenido un impacto directo en la formalización de hipotecas durante el verano, que también han notado la ralentización de la economía y la incertidumbre política. Según BBVA Research, la ley hipotecaria ha provocado volatilidad y un verano convulso a la vivienda.

Los descensos que se han producido en la firma de préstamos para la compra de vivienda han sido tan elevados que el balance anual ya está al borde del 0%, lo que significa que se están registrando las mismas operaciones que el año pasado, a pesar de que el mercado adelantaba un crecimiento. Lo mismo está sucediendo con la compraventa de casas, que ha vivido un verano turbulento, aunque poco a poco empieza a moderar su tendencia.

No obstante, los expertos creen que se trata de un bache puntual y que las últimas estadísticas del año reflejarán de nuevo subidas, lo que permitirá a la vivienda retomar la senda de la moderación que se ha impuesto durante la mayor parte del año. No obstante, todo apunta a que no se cumplirán las previsiones que se manejaban hace 12 meses.