Qué opinan los expertos sobre la nueva reforma del alquiler

Por tercera vez en menos de tres meses el mercado del alquiler ve modificadas sus normas. El pasado viernes el Gobierno aprobó un real decreto ley para intervenir el mercado del alquiler modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Y las reacciones no se han hecho esperar: expertos y empresas dedicadas al alquiler avisan de que traerá más subidas de precio, menos pisos en el mercado e inseguridad jurídica. 

Precios del alquiler más elevados

Para Fernando Encinar, cofundador y jefe de estudios de idealista, y la Agencia Negociadora del Alquiler estas medidas no atacarán de lleno los altos precios de los alquileres, y muy al contrario crearán un clima de restricción de la oferta de viviendas en alquiler.

"El nuevo intento del Gobierno por regular el alquiler cae en el mismo error de base que el de diciembre: en vez de aprobar medidas eficaces que busquen el aumento significativo de la oferta para moderar los precios, se mete a regular lo que tienen que hacer los propietarios. Muchos de ellos pueden verse tentados a sacar sus viviendas del alquiler. La discriminación de los propietarios pueden reducir la oferta y aumentar los precios", recalca Encinar. 

Por su parte, José Ramón Zurdo, CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler, subraya que "los precios de los alquileres podrán bajar cuando se aumente considerablemente la oferta de viviendas destinadas al alquiler, tanto pública como privada, y no mediante un índice de precios que, entre otras muchas cosas, no tiene en cuenta el estado de la vivienda”.

Para Blackstone la ampliación de los plazos del alquiler, las limitaciones a la revalorización de las rentas y la reducción de garantías en los alquileres de renta libre van a suponer que los precios de salida ofertados sean más altos para adaptarse al nuevo Decreto, lo que va a perjudicar principalmente a los arrendamientos más asequibles (por debajo de 600 euros).

Restricción de la oferta de pisos en alquiler

Con este real decreto muchos propietarios pueden verse tentados a sacar sus viviendas del mercado del alquiler y es justo lo contrario a lo que se busca. Fernando Encinar asegura que el Gobierno debe aprobar medidas eficaces que busquen el aumento significativo de la oferta para moderar los precios.

Claudio Boada, senior advisor de Blackstone en España, asegura que “se trata de un Real Decreto-ley que discrimina sin razón alguna a los operadores profesionales del alquiler, con normas específicas para ellos y limitando sus garantías como arrendadores. En definitiva, se trata de una normativa muy restrictiva en comparación con nuestros homólogos europeos y que va a suponer más tensión al alza de precios en el mercado y una reducción de la oferta”.

Inseguridad jurídica

Los expertos ponen en evidencia la elevada inseguridad jurídica que se está generando con los cambios normativos. Blackstone recuerda que en menos de tres meses el Gobierno ha cambiado hasta tres veces la normativa del mercado del alquiler. “La nueva norma conducirá, como ya ocurrió con el anterior decreto, a una nueva paralización del mercado del alquiler hasta que se produzca su convalidación o desaprobación en la Comisión Permanente en los próximos 30 días”, recuerda Boada.

“El mercado del alquiler es importante para la economía de muchas familias. Sirve como vehículo de ahorro y renta a más de 4 millones de familias y es la alternativa vital de 10 millones de inquilinos, un colectivo que se va a ver perjudicado, sin duda alguna, por esta medida. Esperamos que el resto de grupos parlamentarios representados en las Cortes hagan un ejercicio de responsabilidad y apuesten por una legislación más positiva de cara a mejorar el funcionamiento del mercado”, sentencia Boada.

La Asociación Española de Empresas de Consultoría Inmobiliaria (ACI) señala que “al contrario del Real Decreto-ley aprobado, se requiere de un consenso elevado que conlleve una mayor garantía de estabilidad para todas las partes involucradas en cualquier proceso de arrendamiento”.

Asprima considera que actuar en el mercado libre sin una medida correlacionada con vivienda social y vivienda protegida asequible puede llegar a provocar una considerable distorsión para el mercado. Además, cree que no es conveniente, ni para el mercado ni para la sociedad, intervenir en los tiempos para incrementar el precio de los alquileres, que se realizará en función del IPC. 

Más protección al inquilino, pero menos al propietario

Los expertos coinciden en señalar que esta nueva regulación protege a los inquilinos, pero no a los caseros. Gerard Duelo, presidente del COAPI de Barcelona, asegura que "podría favorecer la deflación de los precios del alquiler en grandes ciudades españolas como Barcelona, Madrid, Bilbao, San Sebastián, Valencia o Málaga". Pero alerta de que puede provocar el efecto contrario: "muchos propietarios pueden optar por no arrendar su vivienda, reduciendo así la oferta y produciendo un incremento de las rentas. El Gobierno debe poner en marcha más políticas de incentivación fiscal para los propietarios de viviendas y, sobre todo, ayudar a los Ayuntamientos a regular de manera efectiva las Viviendas de Uso Turístico (VUT) como forma de incrementar la oferta disponible para alquileres de larga duración" añade.

En su opinión, incrementar el parque de viviendas de uso de social debe ser seguir siendo una de las líneas de actuación política en lo que a alquileres respecta. "El derecho a una vivienda digna ha de ser preservado a partir de políticas sociales, no en detrimento de los propietarios particulares", señala Duelo.

No obstante, Fernando Encinar considera que no va a beneficiar a todos los inquilinos. En su opinión, "muchos inquilinos lo tendrán más difícil a la hora de encontrar una casa en alquiler: menores de 30 años y mayores de 65, familias en riesgo de exclusión social, trabajadores con contratos temporales, familias monoparentales, autónomos, mileuristas… Los propietarios van a ser mucho más exigentes con el perfil del inquilino y con la regulación aprobada por el Gobierno y Podemos, hay miles de inquilinos a los que les costará encontrar una casa en alquiler”.

Estos son los 7 regímenes jurídicos del alquiler en España

1)  Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la Ley del año 64.

2)  Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el conocido Decreto Boyer del año 85.

3)  Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la última Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que entró en vigor el 01/01/15

4) Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se concertaron después de las últimas modificaciones de la L.A.U. del 4 de Junio de 2013 y del 30 de Marzo de 2015.

5) Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el último Decreto sobre alquileres que aprobó el gobierno que entró en vigor el 19 de Diciembre de 2018 y lo estuvo hasta el 24 de Enero de 2019.

6) Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados a partir del 24 de Enero que coincide con el régimen existente antes de la aprobación del Decreto sobre alquileres que aprobó el Gobierno.

7) Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se firmen con el nuevo Decreto, siempre que después lo convalide la Diputación permanente del Congreso de los Diputados, porque si no lo convalidara, se crearía un nuevo régimen jurídico para los contratos que se hicieren después de la no convalidación.