Ley de alquiler

La teoría de que eliminando medidas coercitivas contra los propietarios la oferta sube y los precios bajan se ha confirmado en Argentina en menos de un año. El 29 de diciembre de 2023, el presidente de este país, Javier Milei, derogaba la ley de alquileres mediante un decreto de urgencia, una de las normativas más estrictas del mundo y que ha estado en vigor desde 2020. El objetivo de esta eliminación era corregir el desequilibrio del mercado: precios desorbitados y falta de oferta. A escasos meses de cumplirse el año de esta derogación, el resultado es el esperado: la oferta de viviendas en alquiler ha crecido, lo que ha ayudado a reducir los precios. En la capital, Buenos Aires, la oferta de alquileres ha aumentado un 170%.

El presidente de Argentina, Javier Milei, ha firmado un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) para derogar la Ley de Alquileres y desregular importantes sectores de la economía. La medida, que comenzó a regir en el país el 29 de diciembre, derogó decenas de leyes y algunos sectores la acusan de anticonstitucional. Con esta derogación se elimina el plazo mínimo para un alquiler, no se marca un índice para actualizar el contrato y los alquileres se podrán pagar en cualquier moneda.

La Ley 11/2020 de Regulación de Precios se ha convertido en una de las leyes más polémicas y debatidas de los últimos tiempos en España. Con el objetivo de proteger a los consumidores y controlar el aumento excesivo de precios en situaciones de emergencia, esta nueva normativa ha generado opiniones encontradas entre los expertos, los políticos y los ciudadanos por conseguir lo contrario. Esade, con datos del Incasol, asegura que la ley de contención de precios ha “abaratado" los alquileres más altos, pero ha disparado los más bajos, según un estudio elaborado por la universidad.

El Ejecutivo quiere aprobar antes de que acabe este año el anteproyecto de la nueva Ley de Vivienda, aunque la normativa no entrará definitivamente en vigor hasta verano de 2022; es decir, dentro de un año. Además, prevé lanzar en octubre el nuevo Plan Estatal de Vivienda (2022-2025) y prevé movilizar en las próximas semanas 5.520 millones de euros procedentes de los fondos europeos para destinarlos a la rehabilitación y la promoción de alquileres sociales.

Muchos ciudadanos se preguntan si conviene invertir en el sector inmobiliario cuando el Gobierno negocia una Ley de Vivienda que puede afectar a la rentabilidad de los alquileres y se mantiene la incertidumbre sobre la pandemia sanitaria y la recuperación económica. Las cifras, sin embargo, ponen sobre la mesa que comprar una casa para destinarla al alquiler todavía ofrece un rendimiento atractivo, mientras que los expertos aseguran que seguirá siendo una alternativa rentable y segura incluso aunque se regule el mercado de arrendamiento.

Dos de los factores que más han afectado en 2019 al mercado residencial son los cambios que introdujeron la ley del alquiler y la ley hipotecaria, que entraron en vigor en la primera mitad del año. Su puesta en marcha ha afectado a la oferta, lo que ha provocado a su vez una subida de las rentas, ha generado incertidumbre entre los caseros que son personas jurídicas, han ralentizado la firma de nuevos préstamos y han frenado la venta de casas. Repasamos las principales medidas de cada normativa y su impacto en sus primeros meses en el mercado.

El decreto ley del alquiler ha venido con sus medidas a romper el frágil equilibrio que había entre arrendadores y arrendatarios, posicionándose claramente a favor de estos últimos, según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora de Alquiler. En su opinión, una de las medidas más controvertidas ha sido la de limitar las garantías que pueden exigirse a los inquilinos. Pero la ley deja la puerta abierta a aumentar las garantías sin ningún límite en los contratos de más de cinco años.

El decreto del alquiler que aprobó el Gobierno ya lleva medio año en vigor y, según el Observatorio Español del Seguro del Alquiler, está provocando una bajada de la oferta de viviendas por parte de los propietarios particulares y una subida de los precios de arrendamiento. En este escenario, cree que los grandes tenedores irán ganando terreno en el mercado, en el que controlan unas 250.000 casas, el 4% del total.

Aunque la nueva regulación del alquiler supone un regreso a la antigua duración de 5 años como mínimo garantizado para todo inquilino, supone abrir de nuevo el debate sobre si dicha duración es bastante o si, por el contrario, es demasiado. Rubén Giner Ripollés, abogado en Kernel Legal, asegura que lo inadecuado es que a cada cambio de Gobierno se modifique la LAU para ajustarse al ideario del nuevo Ejecutivo. Además, señala otro interrogante sobre la distinción entre persona física y persona jurídica.

Rosalía Gonzalo, consejera de Transportes, Vivienda e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid, asumió a la mitad de la legislatura una consejería que tenía, entre otros retos, desarrollar un Reglamento de Vivienda más acorde a la realidad actual. Sin embargo, el documento no prosperó. En esta entrevista explica la situación del mercado de alquiler, los desarrollos urbanísticos de la capital y su visión sobre el decreto que ha aprobado el Gobierno.

El secretario de Estado de Vivienda de Fomento, Pedro Saura, ha destacado que el Gobierno ya se centra en la nueva Ley de Vivienda tras el fracaso de la no convalidación del real decreto del alquiler. La nueva norma recogerá las medidas en materia de arrendamientos. Sobre el control de los precios de los alquileres afirmó que hace falta un estudio profundo para evitar generar un problema mayor, como desincentivar la oferta.

Todavía hay muchos alquileres de renta antigua, para desesperación de los arrendadores, que ven cómo las rentas suben y ellos no pueden subirse a esta ola. El Tribunal Supremo ha clarificado ahora que el casero puede dar por finalizado un alquiler de renta antigua si las obras de conservación en el inmueble exceden del 50% del valor del piso, un resquicio legal que pone en jaque a muchos inquilinos, según los abogados de Ático Jurídico.

La normativa para regular las viviendas para uso turístico vuelve a ser un punto de conflicto entre la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid.

La vuelta del verano es un buen momento para buscar un nuevo alquiler y la oferta aumenta progresivamente.

A la hora de elaborar el contrato de arrendamiento de una vivienda son varias las preguntas que se agolpan en la cabeza para tenerlo lo mejor atado posible: ¿verbal o escrito? ¿en documento público o privado? ¿hay que pagar algún impuesto?

Madrid, Canarias, Galicia y, ahora, Castilla y León.

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) considera que algunos artículos de la ley que regula los alojamientos turísticos en Galicia obstaculizan el desarrollo de una competencia efectiva, por lo que pide su supresión o modificación.

El Gobierno balear ha aprobado el proyecto de ley que regula el alquiler turístico en la comunidad, una norma que permite que sean los propios vecinos los que decidan contar en el edificio con alquileres vacacionales.

La consellera de Gobernación, Administraciones Públicas y Vivienda de Cataluña, Meritxell Borràs, ha informado de que crearán un índice de precios de alquiler para controlar las subidas, después de constatar el incremento de precios en 2016.

La ley de arrendamientos urbanos regula legalmente los alquileres de viviendas situadas en ciudades o centros urbanos.

La ley de arrendamientos urbanos regula legalmente los alquileres de viviendas situadas en ciudades o centros urbanos.