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La reforma financiera y las medidas para el alquiler denotan "primitivismo inmobiliario"

las medidas aprobadas por el gobierno denotan "primitivismo inmobiliario"
Autor: javierburon

Artículo escrito por Javier Burón, ex viceconsejero de Vivienda del gobierno vasco y socio de
Urbania zh gestión

Los dos productos del Consejo de Ministros del pasado 11 de mayo: el Real Decreto Ley 18/2012 sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero y lo que se ha avanzado del Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas denotan un grado muy elevado de primitivismo inmobiliario, residencial y Urbano

Partamos de los siguientes asertos, discutibles, pero contrastables a la luz de la evidencia:

1) primero, las viviendas solo pueden estar en tres situaciones económicas: vendidas, alquiladas o produciendo gastos-pérdidas (vacías, en stock o en infructuoso proceso de producción)

2) en todos los países de nuestro entorno se ha conseguido estructurar mercados y servicios públicos de alquiler relevantes con uno o varios de los siguientes instrumentos: congelación de precios, parque público de alquiler, incentivos públicos a las empresas privadas dedicadas al alquiler asequible y subvenciones públicas directas a personas/familias para el pago del alquiler

Pues bien, los citados Anteproyecto de Ley y Real Decreto, ignorando de forma palmaria más de un siglo de historia europea y occidental, consideran que las viviendas en España solo pueden estar vendidas o en stock-vacías. Y pretende estructurar un mercado de alquiler en base a la oferta atomizada de no profesionales que se verá favorecida por una sola política pública de fomento: los beneficios fiscales (en muchos casos de dudosa justificación desde el punto de vista del interés general)

Nunca, en ningún país desarrollado, en ninguna época reciente se ha desarrollado un mercado y unas políticas públicas de alquiler significativas y funcionales en base a los elementos que pretende utilizar nuestro Gobierno. Y llama poderosamente la atención que lo que toda la UE y buena parte de Occidente lleva décadas haciendo, en España siga brillando por su ausencia, incluso en términos de desideratum:

•    De lado de la oferta:

O    empresas privadas y públicas dedicadas al alquiler a largo plazo (mentalidad patrimonialista vs. Mentalidad promotora)

O    parque público y público-privado de alquiler social

O    políticas públicas activas contra la vivienda vacía y facilitadoras de su movilización hacia el alquiler

•    Y del lado de la demanda: ayudas públicas directas al pago del alquiler de personas y familias

Pues bien, ninguna de estos elementos están contemplados en las dos normas antes citadas. Es más, los pasados meses han sido frecuentes las anuncios de medidas que apuntan en la dirección exactamente contraria: recuperación de la desgravación en el IRPF por compra de vivienda, eliminación de la Renta Básica de Emancipación, desaparición de la SPA estatal, EREs en las empresas públicas autonómicas y locales dedicadas a la provisión de vivienda asequible, ventas de parques públicos de alquiler y derechos de superficie (una especie de pseudoalquiler vitalicio público), reducción hasta la casi desaparición de los presupuestos públicos dedicados a la vivienda (incluidas las ayudas a la promoción de vivienda de alquiler asequible), eliminación de las líneas ICO favorecedoras del alquiler privado y público, SOCIMIS que por mucho que se las acicale siguen sin ser REITs comunitarias, etc

El alquiler, un gran ignorado

En este contexto, es extraordinariamente revelador que el Real Decreto Ley 18/2012 sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero no menciona ni una sola vez la palabra alquiler. El legislador estatal considera que los suelos y viviendas en poder de bancos y cajas solo pueden ser vendidos. Ni siquiera como posibilidad teórica vislumbra el alquiler (aunque sea temporal) de una parte del stock de vivienda en manos del sector financiero

En las pasadas semanas he conversado con varios expertos holandeses. Desde su punto de vista, España, con varios millones de viviendas vacías y en stock (el Gobierno reconoce tres millones de un total de 25; pero el INE parece que va a establecer seis millones de 26 en su próximo censo) y una demanda exhausta (paro creciente, sueldos menguantes, alto endeudamiento privado y financiación cortada), no se puede plantear seriamente vender todas y cada una de las viviendas y suelos actualmente en manos de las entidades financieras. Nuestros colegas holandeses, con un sentido común que en España parece no existir, razonan que lo que no se pueda vender (y en algunas CCAA hay activos invendibles por muchos años), se deberá alquilar, antes que dejarlo ocioso (ocasionando gastos-pérdidas)

Ejemplo alemán

Tiene interés traer a colación otro ejemplo europeo extraordinariamente ilustrativo. La hacendosa y sofisticada Alemania ha tenido que crear dos bancos malos públicos para aparcar activos inmobiliarios propiedad de entidades financieras quebradas intervenidas por el Tesoro teutón

Pues bien, Erste Abwicklungsanstalt (gestor de los activos dañados de WestLB) y FMS Wertmanagement (idem Hypo Real Estate) tienen previsto sanear los activos por valor de más de 250.000 millones en el plazo de 17 años. Huelga decir que el FMSA (entidad matriz de las dos citadas) no contempla solo vender viviendas o tener ociosas las que no se vendan durante casi dos décadas

El saneamiento de estos inmuebles incluirá ventas, alquileres y todo tipo de sofisticados esquemas jurídico-financieros que permitan obtener de los activos ociosos ingresos aplicables a su saneamiento

Pues bien, de todo esto en España: nada de nada. O los suelos y las viviendas se venden o se mantienen ociosos. Puro primitivismo inmobiliario

Diagnóstico sobre el alquiler erróneo

Pero es que aún hay más. El Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas considera que el principal problema del alquiler en España es la rigidez (por ejemplo. Que los caseros no pueden despachar con la suficiente rapidez a sus inquilinos para que la vivienda sea usada por un vástago casadero) y no la inexistencia de un mercado del alquiler que merezca tal nombre

Nuestro Ejecutivo parte de la base de que solo los particulares pueden ser agentes del mercado (atomizado) de alquiler y que estos aspiran a los plazos más cortos posibles de duración del arrendamiento. No hay ni que aclarar que una empresas privada o pública dedicada a la gestión de un parque de viviendas en régimen de alquiler lo que desea es tener inquilinos que paguen su renta durante el mayor plazo de tiempo posible. Huelga señalar que en este país el alquiler no será un régimen de acceso a la vivienda considerable hasta que no se garantice de alguna manera la seguridad en la tenencia del inquilino (que si tiene que cambiar de vivienda cada tres años, es claro que, en cuento pueda, se comprará una vivienda) y la viabilidad de iniciativas mercantiles dedicadas al alquiler destinado a las clases medias

Y finalmente hay que recordar, una y otra vez, que las pocas empresas que se dedican al alquiler de vivienda en España tienen un nivel muy bajo de desperfectos, impagos y litigiosidad. El lugar común (los inquilinos que no pagan y tienen por deporte el destrozo de la vivienda) no parece muy significativo en términos mercantiles. Solo cabe concluir que el legislador estatal actúa desde los prejuicios o la ignorancia y, desde luego, no ha consultado antes de elaborar el Anteproyecto a expertos con experiencia real en la gestión efectiva de vivienda de alquiler

Conclusión

Dicho todo lo cual, y espero equivocarme, creo que las medidas tomadas en el pasado Consejo de Ministros facilitarán:

A) el mantenimiento de la mayor parte de las patologías del mercado español: propietarismo

B) raquitismo en materia de alquiler

C) alto nivel de endeudamiento privado

D) consumo excesivo de suelo

E) fuerte contingente de vivienda vacía y en stock

F) baja movilidad geográfica y funcional

G) alto nivel de desahucios

H) alta edad de emancipación

I)  sector público al servicio de la publificación de las pérdidas del privado

J)  precios de compra y alquiler por encima de nuestra capacidad de compra en el contexto europeo

Lejos de converger con la UE en materia de regímenes de acceso a la vivienda, seguiremos divergiendo. Las soluciones sencillas (vg. El desahucio ultra exprés –la materia ya ha sido reformada tres veces por dos gobiernos distintos en el plazo de muy pocos meses, con el resultado de más desahucios y menos alquileres-) a los problemas complejos no aportan remedios y suelen incluso empeorar el problema

Y todo esto es una verdadera lástima, pues en España, en estos momentos, hay unas condiciones objetivas maravillosas para poder lanzar un programa masivo de colaboración público-privada para la puesta en alquiler de una parte de los suelos y edificios ociosos de bancos y cajas. Tenemos los suelos y viviendas necesarios, buena parte de la demanda por muchos años no va a poder pagarse otra cosa que un alquiler asequible y hay una serie de empresas y profesionales (públicos y privados) que estamos perfectamente capacitados para convertir un problema en parte de la solución. Pero, por el momento, parece que no va a haber impulso político y financiero para este tipo de programas

Dentro de dos o tres años, cuando la crisis aún no se haya marchado del todo y los vehículos inmobiliarios de bancos y cajas sigan teniendo decenas de miles de millones de euros en suelos y viviendas ociosas (lo invendible), quizás el Legislador Estatal se plantee que el alquiler puede ser un negocio, es abundante en la UE y aporta muchos beneficios a sociedad y mercado

Mientras tanto, y como única esperanza, nos queda la valoración que van a hacer para el BdE y el Ministerio de Economía (en realidad para el BCE) de la cartera inmobiliaria de las entidades financieras españolas. Quizás los expertos consultados sí sepan que las viviendas pueden ser vendidas, pero también alquiladas. Aunque incluso en este aspecto, las primeras noticias que se conocen no son muy esperanzadoras

Visitar el blog de Javier Burón Cuadrado, ex viceconsejero de Vivienda del gobierno vasco