Los problemas que puede desencadenar la nueva ley del alquiler

Artículo escrito por Rubén Giner Ripollés, abogado en Kernel Legal

El artículo 47 de la Constitución Española reconoce el Derecho de todos los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Por el contrario, el artículo 33 de la Constitución reconoce el Derecho a la Propiedad Privada, dando lugar a un conflicto de Derechos en la regulación que el estado puede hacer sobre el alquiler de viviendas urbanas.

Así, la legislación sobre arrendamientos en nuestro Estado debe buscar el equilibrio entre todo propietario de un inmueble a alquilarlo según su conveniencia y el derecho de todo ciudadano cuya vivienda habitual se posee bajo régimen de arrendamiento, a gozar de una seguridad y permanencia en dicha posesión.

Buscando este equilibrio, cuando se aprobó la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1995 (LAU) se estableció originariamente en su artículo 10 un sistema de prórrogas forzosas para el arrendador que venían a garantizar a todo arrendatario una duración mínima de 5 años sobre la vivienda.

Sin embargo, el cambio en la situación económica que se derivó de la crisis y la búsqueda de una mayor liberalización del mercado provocaron que en el año 2013 se modificase por las Cortes Generales el artículo 10, que garantizaba esa duración mínima, mediante la Ley 4/2013, de 4 de junio, para reducirlo a un periodo de 3 años que ha estado vigente hasta la reciente modificación.

Así pues, se cambió el equilibrio entre los dos derechos expuestos al inicio, dando una mayor preeminencia al Derecho a la propiedad privada y a la posibilidad de todo propietario de disponer de su inmueble en un periodo menor de tiempo.

En este contexto, el Real Decreto-ley 7/2019, recientemente aprobado ha supuesto la modificación del artículo 10 de la LAU, estableciendo dos principales novedades respecto a la anterior legislación: un aumento de la duración mínima de todo contrato de arrendamiento de vivienda y, especialmente destacable también, la distinción por primera vez entre arrendador persona física y arrendador persona jurídica.

Así, si el arrendador es persona física, se garantiza al arrendatario una duración mínima de 5 años (como estaba previo a la modificación del año 2013). Si éste es jurídica, se garantiza al arrendatario una duración mínima de 7 años, siendo esto la principal novedad introducida tras la reciente modificación de la Ley.

Principales problemas que la nueva legislación puede ocasionar

Aunque la nueva regulación supone un regreso a la antigua duración de 5 años como mínimo garantizado para todo arrendatario, supone abrir de nuevo el debate sobre si dicha duración es bastante o, si por el contrario, es demasiado.

Como suele suceder en muchos debates, depende del punto de vista. Todo arrendatario querría que se le garantizara poder vivir en lo que es su casa (aunque no sea el propietario) el tiempo que fuese necesario.

En el otro lado hallamos al propietario que quiere explotar su propiedad al máximo y, si ello supone cambiar de arrendatario o realizar obras de mejora para poder aumentar así sus ingresos, puede parecer injusto que se le impida poder mejorar los ingresos que su propiedad puede proporcionarle.

La solución suele ser un punto intermedio y, en estos casos especialmente delicados (pues la vivienda es un elemento esencial de nuestra sociedad), el consenso social parece ser lo más adecuado. Así pues, si se halló el consenso en los antiguos 5 años, la reducción a 3 años que se estableció supuso un quebranto de ese consenso que, si en algún momento se había llegado a adaptar a los 3 años, nuevamente se ha vuelto a modificar.

Así pues, la conclusión que a priori puede obtenerse es que, en este ámbito, el elemento central, más allá de la duración mínima que pueda establecerse, es proporcionar seguridad jurídica, tranquilidad tanto para los arrendatarios como para los arrendadores.

Pero lo que parece del todo inadecuado es que, a cada cambio de Gobierno que pueda producirse en nuestro Estado en los próximos años, se deba modificar la LAU para ajustarse al ideario del nuevo Ejecutivo, ya que ello únicamente puede redundar en mayor inseguridad y, en consecuencia, mayor perjuicio para el mercado del arrendamiento.

El segundo de los grandes interrogantes que la nueva legislación genera es la novedosa distinción entre la personalidad del arrendador, forzando a las personas jurídicas a una duración mínima del contrato superior al del arrendador persona física.

Esta distinción genera una gran sombra de duda sobre el negocio de los arrendamientos, pues a la vista de ello es muy posible que el sector puede cambiar sustancialmente, especialmente teniendo en consideración las nuevas tecnologías.

Según lo que he explicado anteriormente, es lógico que, a la luz de la nueva regulación, todo arrendatario quiera arrendar un domicilio a una persona jurídica, pues ello le garantizará un mayor plazo mínimo. Por el contrario, toda persona que quiera arrendar su inmueble sin comprometerse muchos años por ello renunciará a realizarlo por conducto de una persona jurídica, buscando alquilar directamente.

Es aquí donde las nuevas tecnologías pueden jugar un papel muy importante, pues plataformas como ‘Idealista’ han facilitado mucho la posibilidad de que, no sólo grandes propietarios sino pequeños particulares, puedan, sin necesidad de intermediarios, ofrecer en el mercado su vivienda para su arrendamiento.

De este modo, podría suceder que las mercantiles que se dediquen al alquiler de viviendas noten una disminución en la demanda, a la par que aumenten las viviendas ofrecidas por particulares, siendo incierto el efecto que ello puede tener en los precios.