Información sobre vivienda y economía

La seguridad para propietarios aumenta en los alquileres de más de cinco años

El Decreto 7/2019 de 1 de Marzo ha venido con sus medidas (con un alto componente electoral) a romper el frágil equilibrio que había entre arrendadores y arrendatarios, posicionándose claramente a favor de estos últimos, y una de las medidas más controvertidas ha sido la de aumentar, a través de una disposición legal, el riesgo de los alquileres para los arrendadores, al limitarles las garantías que pueden exigir a los inquilinos en el alquiler de viviendas, a un mes de fianza y dos meses en concepto de garantía adicional; garantías que en muchos casos son insuficientes cuando los inquilinos aplican la fianza o estas garantías al pago del último o últimos meses de renta, o cuando aparecen deudas por suministros o deficiencias cuyo importe supera al de estas garantías.

Ahora bien, haciendo un análisis en profundidad de la Norma, artículo 36  de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vemos que deja abierta la posibilidad de aumentar estas garantías sin ningún límite, y ello ocurriría en aquellos contratos de arrendamiento que se firmaran por más de cinco o siete años, dependiendo que los arrendadores fueran personas físicas o jurídicas. Por lo que en aquellos arrendamientos que se firmaran por períodos iniciales de más de cinco o siete años sería perfectamente posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que exige el Decreto analizado; incluso también a lo mejor se podría incluir en este grupo de arrendamientos de larga duración a los arrendamientos que se suscribieran por un año prorrogable hasta seis.

La pregunta que surgiría es si sería interesante para arrendadores y arrendatarios la firma de este tipo de arrendamientos de mayor duración. Cara al arrendador persona física (también ocurriría con las personas jurídicas) no debería importarle mucho, dado que al estar obligado a cumplir cinco años ( o siete años en caso de personas jurídicas), el cumplimiento de otro año más, le posibilitaría el poder exigir mayores garantías a los inquilinos, y así tener cubierto mucho mejor el riesgo de los alquileres.

Cara a los inquilinos, en aquellos contratos que se suscribieran por una duración inicial superior a los cinco o siete años, éstos podrían poner obstáculos a su firma, al tener que obligarse a cumplir estos plazos, porque si no lo hicieran las penalizaciones serían mayores; pero también basándonos en uno de los principios rectores que rige actualmente en el arrendamiento de viviendas, que es el de la autonomía de la voluntad de las partes, éstas podrían pactar para este tipo de supuestos, que no hubiera penalizaciones mayores para los inquilinos en caso de desistimiento y que se mantuvieran las mismas que hay para los arrendamientos de un año prorrogable hasta cinco.

En el supuesto de que en estos contratos de larga duración también se permitiera incluir – mi opinión es que sí deberían ser incluidos – los arrendamientos suscritos por un año prorrogable hasta seis, tampoco debería afectarles a los inquilinos la suscripción de este tipo de arrendamientos, pues a fin de cuentas ellos siempre tendrían la posibilidad de no prorrogar los arrendamientos a sus vencimientos anuales.

Por lo que el Decreto 7/2019 contempla una válvula de escape a la limitación de garantías que exige el Decreto analizado, que ha pasado desapercibida, y que habría que tener en cuenta para dar mayor seguridad a los arrendadores.

José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.