El último real decreto ley sobre alquileres que entró en vigor el pasado mes de marzo limita las garantías adicionales que pueden exigir los propietarios a los inquilinos: un mes de fianza más dos meses en concepto de garantía adicional. Sin embargo, la Agencia Negociadora del Alquiler ha observado un vacío legal que permite a los caseros aumentar sin límite dichas garantías si firman contratos por más de cinco años (o siete si el arrendador es una empresa).
José Ramón Zurdo, director general de la firma, señala que “en aquellos arrendamientos que se firmaran por períodos iniciales de más de cinco o siete años sería perfectamente posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el Decreto analizado; incluso también se podría incluir en este grupo de arrendamientos de larga duración a los alquileres que se suscribieran por un año prorrogable hasta seis”, añade el experto.
Para la Agencia Negociadora del Alquiler con alquileres de mayor duración hay un menor riesgo para los propietarios que pueden exigir mayores garantías, y una mayor estabilidad para inquilinos.
Sobre el análisis de la norma jurídica que ha realizado la compañía, se resalta que al aumentar la duración de los alquileres se producen efectos inmediatos sobre los propietarios e inquilinos. José Ramón Zurdo lo explica del siguiente modo: “de cara al arrendador persona física o jurídica no debería importarle mucho aumentar la duración, dado que al estar obligado a permitir al inquilino prorrogar el contrato hasta cumplir cinco años, siete en personas jurídicas, el cumplimiento de otro año más, le posibilitaría el poder exigir mayores garantías a los inquilinos, y así tener cubierto mucho mejor el riesgo de los alquileres”.
“Para el caso de los inquilinos- apunta Zurdo- en aquellos contratos que se suscribieran por una duración inicial superior a los cinco o siete años, éstos podrían poner obstáculos a su firma, al tener que obligarse a cumplir estos plazos, porque si no lo hicieran las penalizaciones serían mayores”.
Pero el Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler apunta una solución beneficiosa para los inquilinos: “si nos basamos en el principio de la autonomía de la voluntad de las partes (libertad de pactos), éstas podrían pactar que no hubiera penalizaciones mayores para los inquilinos en caso de desistimiento, y se mantuvieran las mismas que hay para los arrendamientos de un año prorrogable hasta cinco, donde los inquilinos tienen la posibilidad de no prorrogar los arrendamientos a sus vencimientos anuales”.
Por último, José Ramón Zurdo advierte de que este último Decreto sobre alquileres “rompe el frágil equilibrio del alquiler, posicionándose claramente a favor de los inquilinos, aumentando el riesgo de los alquileres para los arrendadores, cuando las garantías aprobadas en este Decreto Ley se vuelven claramente insuficientes para cubrir deudas o deficiencias cuyo importe supera al de estas garantías”.
El Gobierno vuelve a la carga: aprueba la reforma del alquiler y un índice de precios
Las garantías adicionales a la fianza que se pueden pedir según la firma del contrato de alquiler
El pasado 6 de marzo entró en vigor el real decreto ley del alquiler, convirtiéndose en el sexto régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de viviendas. Esta nueva normativa establece una limitación a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contrato de larga duración. Por tanto, el periodo máximo de garantía podrá ser de tres meses, tal y como señala la editorial jurídica Sepín.
Las garantías adicionales que se pueden pedir al inquilino tras la reforma del alquiler
Uno de los aspectos más controvertidos de los cambios en el alquiler aprobados por Real Decreto Ley por el actual Gobierno es el relativo a los límites a las garantías adicionales a la fianza. La prestación de un mes de fianza en metálico es obligatoria para el inquilino a la celebración del contrato de arrendamiento. Pero es posible, además, pedir al arrendatario que tenga un fiador solidario o avalista. Te explicamos en qué consiste.
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