La ley de contención de rentas ‘abarató’ los alquileres altos y disparó los más bajos, según Esade

La Ley 11/2020 de Regulación de Precios se convirtió en una de las leyes más polémicas y debatidas de los últimos tiempos en España. Con el objetivo de proteger a los consumidores y controlar el aumento excesivo de precios en situaciones de emergencia o crisis económicas, esta nueva normativa generó opiniones encontradas entre los expertos, los políticos y los ciudadanos por conseguir lo contrario. Esade, con datos del Incasol, asegura que la ley de contención de precios (que fue 'tumbada' por el TC pero que dejó secuelas en el negocio inmobiliario) ha “abaratado" los alquileres más altos, pero ha disparado los más bajos, según un estudio elaborado por la universidad.

Los datos de fianzas de la Incasòl ofrecen la posibilidad de análisis de la Ley 11/2020 en términos de precios, mostrando su evolución. Durante el año y medio de vigencia de la Ley los precios crecieron un 0.2%. Después de una ligera reducción, el dato del primer trimestre de 2022 (738, 04 euros) compensa dicha reducción acumulada. En el segundo trimestre del 2022, donde la Ley no ha estado vigente, los precios han vuelto a crecer hasta 759,91 euros. Estos mismos hechos se pueden observar en la ciudad más importante de las zonas tensionadas, Barcelona, la ciudad que concentra una tercera parte de los contratos de alquiler de Cataluña y más del 40% de los alquileres de la zona tensionada.

Los autores del estudio, los profesores Joan Monràs y José García Montalvo, disponen de información a nivel de microdatos de las propias fianzas de Incasol y de los precios de referencia que fija la Agencia Catalana de la Vivienda. Ello posibilita un análisis mucho más completo y profundo de los efectos de la Ley 11/2020 en el que estiman diversos modelos parámetros y no paramétricos (entre ellos modelos en diferencias dinámicos para el precio por metro cuadrado y el número de contratos).

Esade

Estos datos, por lo tanto, “son representativos y la calidad de una fuente oficial, además de disponer de granularidad, pues tienen información de cada inmueble”, dicen Monrás y Montalvo. En la versión actual del estudio, si bien coinciden en la efectividad de la Ley para reducir el precio del alquiler a corto plazo (una disminución aproximadamente del 5%), se observa un efecto desigual a lo largo de la distribución de precios, con subidas en los alquileres más bajos (relativo al precio de referencia).

También se redujo la fracción de unidades por encima del precio de referencia, que rondaba el 50% antes de la política, entre 13 y 22 puntos porcentuales. Esta evidencia sugiere que la política fue eficaz para reducir el precio medio del alquiler, aunque hubo un alto grado de incumplimiento, pues en la muestra se observan pisos con alquiler por encima de este índice de referencia.

Asimismo, se aprecia una convergencia de los precios al de referencia. Es decir: mientras las propiedades caras de los municipios afectados por la Ley 11/2020 experimentan reducciones de precios (para cumplir la Ley 11/2020), las propiedades baratas experimentan aumentos. Pareciera que el índice de referencia actúa también en sentido contrario al buscado: haciendo aumentar los alquileres de aquellas viviendas que se arrendaban por debajo del mismo.

Los precios del alquiler en los municipios no tensionados aumentan de manera proporcional a lo largo de la distribución de precios, mientras que en los municipios tensionados observamos subidas mayores que en el grupo de control en alquileres bajos, y bajadas del precio de alquiler de viviendas de precio alto.