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La ley hipotecaria desata una guerra antes de entrar en vigor: las gestorías acusan de monopolio a los notarios

Gtres
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Nueva escalada de la tensión en el mercado a pocos días de que entre en vigor de forma oficial la nueva ley hipotecaria: el próximo lunes 17 de junio la normativa tendrá plenos efectos legales y su estreno llega con muchas dudas.

De hecho, el Gobierno ha preparado 'in extremis' una moratoria de un mes y medio que afectará a la forma en la que los bancos deben enviar la información. Una decisión que se suma a las críticas que shan llegado en los últimos días por parte de muchos notarios, entre ellos el expresidente del Consejo General del Notariado, gestorías y AEPROSER, la Asociación Española de Externalización de procesos y servicios para entidades financieras, que se quejan de un intento de monopolizar la transmisión telemática de la información que deben suministrar con antelación los bancos a notarios y clientes. Una acusación que va directamente contra la empresa privada controlada por el Consejo General del Notariado.

Y es que una de las novedades que contempla la Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 es que las entidades financieras deben remitir toda documentación precontractual de la hipoteca, incluyendo la oferta vinculante, con un mínimo de 10 días de antelación al notario que haya elegido el cliente, para que éste pueda analizar el contenido, asegurarse de que las condiciones cumplen la normativa y dar fe de que el consumidor entiende todo el contrato.

Esta una de las condiciones necesarias para que se pueda formalizar el préstamo y es precisamente aquí donde están surgiendo los desencuentros. ¿La razón? Mientras el Consejo General del Notariado asegura que solo es válida la plataforma notarial promovida por ANCERT, una empresa privada controlada por el propio Consejo, algunos notarios, asociaciones y empresas tecnológicas aseguran que la normativa da pie a la libre competencia, ya que simplemente habla del uso de medios telemáticos seguros.

La plataforma notarial es la misma que llevan usando los notarios desde hace más de una década para compartir información. principalmente con los Registradores de la propiedad y mercantiles, además de con Hacienda, el Banco de España, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), las autonomías o 5.000 ayuntamientos, y que en las últimas semanas ha estado siendo modificada para poder ajustarse a los criterios de la nueva ley y para que los bancos puedan interconectar con ella sus plataformas.

Y el problema, según diferentes agentes afectados, es que la ley no habla en ningún momento de que solo pueda usarse una plataforma, mientras que el Consejo General del Notariado así lo ha interpretado... Y su tesis ha levantado una oleada de críticas en los últimos días.

De dónde vienen las críticas

“El estupor y la alarma han saltado en las entidades bancarias y en el propio colectivo notarial ante la resolución interpretativa, en la que, contraviniendo el texto y espíritu de la ley, del reglamento e incluso del informe llevado a cabo por el Consejo de Estado, se intenta imponer de facto el monopolio que indirectamente obligaría a las entidades a conectarse con la plataforma privada ANCERT, propiedad del propio Consejo General del Notariado”, explican desde AEPROSER, la Asociación Española de Sociedades de Externalización de Procesos y Servicios para Entidades Financieras y Corporaciones.

De hecho, son muchas las gestorías que han invertido para desarrollar plataformas tecnológicas similares para intentar hacerse un hueco en este mercado y asegurar la libre competencia. Ya hay varias alternativas disponibles y a las que apoyan notarios de diferentes puntos del país, así como la mayor parte de las entidades financieras.

En este escenario se mueve Manuel López Pardiñas, expresidente del Consejo General del Notariado, que explica a idealista/news que el propio Colegio Notarial del País Vasco ha elaborado una plataforma tras llegar a un acuerdo con Kutxabank. Se llama Gesdek, está plenamente operativa y está abierta a cualquier entidad que quiera utilizarla.

“La ley solo habla de plataformas, por lo que cualquiera puede operar en el mercado. Creo que en este aspecto es positivo que haya competencia entre las plataformas, ya que en mi opinión la clave no es cómo llegue la documentación al notario, sino que llegue correctamente y con plenas garantías”, asegura.

Algo similar explica Diego San José, consejero delegado y socio de BC Digital Services, quien recalca que “existen plataformas en el mercado ajustadas a la Ley y el Reglamento, que ya están siendo utilizadas por un alto número de entidades con operaciones reales y con un modelo de integración más sencillo y diferente al de ANCERT,  pero no por ello menos seguras. Cumplen los mismos objetivos orientados a garantizar la libre elección de notario, acceso de todos los notarios de España e intercambio de documentación y comunicaciones."

Además, San José recalca que “la voluntad del legislador ha sido clara, al excluir expresamente la posibilidad de monopolio en un aspecto procedimental de la actividad hipotecaria, por la importancia que tiene dicho sector para la economía del país y los riesgos que conlleva depender de una única empresa privada, por mucha vinculación que tenga con el notariado”.

La alternativa de BC se llama SDoc y ya está siendo utilizada por Bankia, Sabadell, Bankinter, ING, Ibercaja, Deutsche Bank, Openbank, Caixa Geral y Cajasur. 

Los propios notarios también defienden el uso de otras plataformas. El notario de Barcelona Jesús Benavides Lima sostiene varios argumentos para defender que no es viable que exista una sola alternativa. En primer lugar, destaca el problema que generaría si toda la documentación hipotecaria se canaliza a través de una plataforma y falla el sistema; por otro lado, cree que canalizar la documentación precontractual de todas las entidades financieras "tendría un valor incalculable en términos económicos y estaría en manos de una sola empresa". Por último, asegura que dicha empresa (ANCERT) se sostiene económicamente con la aportación mensual de todos los notarios de España en ejercicio, y "teniendo presente que la ley prohíbe repercutir el coste del desarrollo informático ni al prestamista ni al prestatario, el coste millonario de ello lo soportaría directamente el notario, el cual ya va asumir una importante carga de trabajo de forma gratuita con la nueva ley".

En su opinión, los grandes perjudicados no solo son los consumidores sino también los notarios, pues la inmensa mayoría de los mismos no han sido informados al respecto desde su propia institución. "Incluso a día de hoy, la información nos llega con cuenta gotas desde nuestro propio Consejo General del Notariado y la ley entra en vigor en pocos días”, recalca.

Este notario asegura que la mayor parte de los bancos no están todavía ‘conectados’ a la plataforma de los notarios, por lo que ahora mismo un notario no podría consultar la información dependiendo del banco que haya hecho la oferta al cliente. “Si un notario no puede descargarse la documentación desde la plataforma ANCERT debería buscar otra forma de recepcionarla. De lo contrario, se paralizará el mercado hipotecario por completo por un tema informático mal gestionado", aclara.

Por otro lado, las gestoras que han desarrollado las diferentes plataformas que hay en el mercado han optado por otros modelos de funcionamiento distintos al planteado por ANCERT. Según resume el consejero delegado y socio de BC Digital Services, "quizás el modelo de interconexión de plataformas que propone el Consejo no sea el más adecuado, pues obliga a las entidades a modificar sus sistemas y procesos para adaptarse a un modelo rígido y que ha sufrido sucesivos cambios de versiones. Sin embargo, existen otros modelos, ajustados a la Ley y el Reglamento, en los que no se requiere la interconexión, lo que da mayor flexibilidad al sistema y menos complejidad". 

¿Y qué opina el Consejo General del Notariado de todo esto? Su último comunicado sostiene que la semana pasada se realizaron con éxito varias operaciones entre tres entidades financieras, entre las que se encuentra Banco Santander. Además, presume de que es la única plataforma a la que tienen acceso a todos los notarios de España, que está abierta a cualquier entidad y que "solo durante el año pasado soportó más de 20 millones de operaciones con la máxima eficacia y seguridad. No ha sufrido ni ataques externos, al estar dotada de grandes medidas de seguridad, ni caídas o desconexiones, al disponer de dos grandes bases de datos centrales y de 2.800 servidores repartidos por todas las notarías del país”, recalca.

No obstante, desde algunas notarías alertan de que “no es lo mismo que se realicen algunas pruebas de forma aislada que todos los bancos del país vuelquen en una sola plataforma miles de operaciones a la vez. Cualquier sistema informático es susceptible de tener fallos, por muy segura que sea". 

Una moratoria de mes y medio

La guerra ha llegado a tal punto que el Ministerio de Justicia ha publicado una instrucción para establecer una moratoria de un mes y medio (hasta el 31 de julio) en el obligación de los bancos a utilizar un medio telemático seguro para enviar la documentación. Así, durante las próximas semanas estará permitido que envíen la información en papel o por correo electrónico, por ejemplo. 

"Conociendo cómo está la situación y el riesgo de que los bancos no pudieran formalizar las operaciones, lo normal era que los legisladores aprobaran un régimen transitorio, aunque fuera de unos días. Las entidades no contaban con firmar nada en la próxima semana (como mínimo) porque aún no han empezado a utilizar el nuevo sistema de envío de información a los notarios, y ahora con la moratoria hay dudas sobre los primeros días, pero se da la certeza de que en julio ya no habrá problemas", explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas.

El Consejo General del Notariado, por su parte, ha emitido un comunicado en el que asegura que la posible motatoria "no vendría provocada por problemas técnicos de la plataforma notarial, sino que respondería a la necesidad de ampliar el plazo de conexión, ya que los prestamistas han tenido poco tiempo para adecuarse, dado que las especificaciones requeridas al efecto se establecieron a finales de abril" e insiste en que su platafotma "está plenamente operativa y funciona sin que haya existido una sola incidencia". 

Sin embargo, fuentes del sector financiero aseguran haber tenido problemas y fallos en las pruebas piloto que han realizado en ella. 

El lío del proceso legislativo, paso a paso

Pero ¿cómo se ha llegado a este punto? El origen de los líos y las dudas vienen de hace tiempo.  Empezaron con el Proyecto de Ley que se publicó en el BOE el 17 de noviembre de 2017, aun con Mariano Rajoy como presidente del Gobierno y con Luis de Guindos como ministro de Economía.

El artículo 12 de dicho proyecto establecía que la documentación que deben entregar los bancos a los clientes también “deberá remitirse al notario elegido por el prestatario [...] La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos a través de la interconexión de las plataformas de los prestamistas y del Consejo General del Notariado”. Por tanto, el proyecto hablaba literalmente de realizar los envíos a través de la plataforma de ANCERT y hablaba de un periodo de antelación de al menos siete días.

Sin embargo, hubo ciertos cambios en la redacción por parte del legislador, que durante la tramitación decidió evitar que hubiera una plataforma en exclusiva. En el artículo 14 de la normativa publicada en marzo de 2019 ya se habla de una revisión mínima de 10 días y se modifica parte del párrafo anterior. 

“Esta documentación, junto a la manifestación firmada por el prestatario [...] La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos seguros cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente, que deberán cumplir las siguientes exigencias mínimas: el sistema deberá permitir al notario una comprobación fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicación [...]; deberá garantizar que no se ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente; y deberá quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elección para que éste, con carácter previo a la firma del préstamo, extraiga la documentación para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elección que tiene y puede ejercitar por este medio”.

Pero ahí no quedaron los cambios. Buena parte de las especificaciones de la ley debían desarrollarse a través de un Reglamento, redactado por la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), un organismo que depende del Ministerio de Justicia y que está presidido actualmente por un notario. En dicho Proyecto de Reglamento, con fecha de 18 de marzo, de nuevo dejaba entrever que los notarios debían usar la plataforma promovida por ANCERT.

“En consecuencia, cada notario en el ejercicio de su función pública deberá emitir, transmitir, comunicar y recibir la información a través del sistema telemático previsto en dicha norma, correspondiendo de acuerdo con la misma a la Dirección General de los Registros y del Notariado determinar si la plataforma utilizada por los notarios cumple con los requisitos técnicos exigidos, pudiendo mediante Instrucción ordenar su modificación, así como actualizar y modificar tales requisitos [...]”, expone el documento.

Es ahí cuando entra en juego el Consejo de Estado, encargado de revisar el Proyecto de Reglamento antes de su aprobación, después de que AEPROSER, Informática notarial SL, Grupo BC, la Asociación Española de Banca (AEB), el Colegio Oficial de Gestores Administrativos de España y el Colegio de Registradores de España, entre otros,  interpusieran un recurso. Y el resultado es que el Consejo de Estado ‘tumbó’ la propuesta de que solo pueda usarse la plataforma notarial.

Según consta en el documento publicado en el BOE, “[...] La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos a través -decía el precepto- de la interconexión de las plataformas de los prestamistas y del Consejo General del Notariado. Esta previsión fue objeto de diversas enmiendas y, tras la aprobación de estas, suprimida y sustituida por la que actualmente se contiene en el artículo 14.1 in fine de la Ley 5/2009, conforme al cual: "la remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos seguros cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente [...]”

El 29 de abril salió publicado en el BOE el Reglamento definitivo, que en el artículo 11.3 establece que “corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado la inspección de las plataformas empleadas por el prestamista, en particular a los efectos del cumplimiento por las mismas de los requisitos establecidos en este real decreto y demás disposiciones aplicables”. No obstante, la disposición adicional cuarta sostiene que es facultad de “la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa dictar cuantas disposiciones de carácter general y actos sean precisas para el desarrollo y aplicación de este real decreto”. Por tanto, no es competencia de Justicia, Ministerio del que depende la DGRN.

La polémica no terminó con la publicación del Reglamento, sino que ha continuado. El Consejo General del Notariado trasladó una consulta a la Dirección General sobre la aplicación práctica de la ley y su respuesta provocó, según notarios y empresas tecnológicas, una interpretación errónea por parte del Consejo General del Notariado. En una carta emitida el pasado 17 de mayo a los notarios, el organismo volvió a recalcar en que los notarios debían utilizar la plataforma de ANCERT, mientras que este 10 de junio ha remitido otra nueva en la que invita a los notarios que esperen a una resolución de la Dirección en forma de circular, aunque deja la decisión a su libre elección. 

"Hay que tener encuenta que la alta inspección de las plataformas sujetas a la Ley compete a la Dirección General de los Registros y del Notariado, a fin de comprobar si reúnen las condiciones requeridas. Por tanto, sin perjuicio de la opción que cada cual adopte, parece prudente esperar a que lo resuelva el Centro Directivo", asegura la misiva.

Se descarta un parón en las operaciones

¿Y qué puede suceder ahora? ¿Hay riesgo de que se paralice el mercado? Lo cierto es que las dudas siguen siendo la tónica general a menos de una semana de que entre en vigor de forma definitiva la nueva ley hipotecaria.

No obstante, y a pesar de que muchos notarios creen que la situación está provocando una inseguridad innecesaria, ven inviable que se paralice el mercado. Antonio Pérez-Coca Crespo, notario de Madrid, asegura que "a pesar de que en los últimos días nos estamos llamando los unos a los otros, de momento nadie nos ha dicho que solo podamos usar ANCERT, por lo que lo que no vamos a hacer es parar la contratación. Da igual la plataforma a través de la que llegue la documentación siempre que ésta sea correcta, porque eso y la defensa del cliente es lo fundamental". 

Los Registradores, por su parte, aseguran que las escrituras que se firmen antes del 17 de junio, no están sujetas a las directrices de la nueva ley, a pesar de que se presenten en el Registro una vez que entre en vigor la normativa. En cambio, a las escrituras otorgadas a partir del próximo lunes "se les exigirá el cumplimiento de la nueva ley en todos sus requisitos". 

Idealista/news también se ha puesto en contacto con la Dirección General de los Registros y del Notariado para saber si plataformas diferentes a la de ANCERT cumplen los requisitos legales y las operaciones podrán materializarse, pero el organismo no ha querido pronunciarse al respecto. Por tanto, habrá que esperar a ver cómo evolucionan los acontecimientos.