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Las consecuencias de limitar el precio del alquiler: alza de rentas, dinero negro y menos oferta

El Gobierno de Pedro Sánchez ha confirmado que durante 2019 aprobará la limitación de las rentas del alquiler, una medida que exige Podemos si quiere su apoyo a los Presupuestos de 2019. Desde el Gobierno aseguran que es una forma de regular las subidas de los alquileres en las grandes ciudades. Sin embargo, los expertos consultados por idealista/news creen que provocará todo lo contrario: subidas de precio, aumento del dinero negro y escasez de oferta.

A continuación, detallamos cuáles son las consecuencias que tendrá limitar las rentas del alquiler a medio y largo plazo, una medida que ya se ha puesto en marcha en Berlín o París con más pena que gloria.

1. Medida contraria a aumentar la oferta de vivienda en alquiler

Los expertos coinciden en señalar que es una medida contraria a aumentar la oferta de pisos en alquiler. Podemos y PSOE “están convencidos de que la ley de oferta y demanda no funciona en el alquiler”, señala Daniel Lacalle, economista jefe de la sociedad de valores Tressis, que añade que "este tipo de medidas están penalizando a fondos, socimis y otras empresas que tienen capacidad para aumentar la oferta de viviendas en el mercado. En definitiva, las medidas van en contra de lo que intentan proteger”.

En su opinión, hay que facilitar nuevas promociones de viviendas asequibles para las nuevas generaciones. “Si esto no llega, lo que se consigue es que en las zonas centrales de las ciudades se disparen los precios y que se congelen o retrasen las decisiones de inversión”, comenta Lacalle.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, señala que “si al Gobierno le preocupa el alquiler debería incentivar como fuera el aumento de la oferta. Actuar en los precios nunca ha funcionado”.

2.- Dificultad de limitar el precio técnicamente

Los expertos también recuerdan que, técnicamente, es difícil limitar el precio porque el valor de dos casas puede ser muy diferente incluso estando en el mismo edificio. Una puede tener una plaza más de garaje o haber sido reformada recientemente. ¿Y qué medios tiene el sector público para controlar esto? ¿En quién se van a apoyar para determinar el valor de la renta? “Los ayuntamientos no tienen recursos y tardan meses en hacer algo más sencillo como conceder licencias”, sostienen fuentes del mercado.

Miguel Córdoba, profesor de economía financiera en la Universidad CEU San Pablo, recuerda que “el mercado del alquiler debe tener un funcionamiento libre, es decir, la oferta y la demanda tienen que fijar su nivel de precios, sobre todo porque, en este caso, el producto no es fungible, es decir, no es intercambiable. Cada piso varía en ubicación, número de m2, calidades de construcción, etc. No se puede fijar un precio de referencia fijo, salvo que estemos en la Unión Soviética de los años cincuenta y se hagan todas las casas iguales”.

3. Es una medida abocada al fracaso como la renta antigua

“En España ya hemos vivido una limitación en los precios del alquiler: se llamó “renta antigua” y aunque al comienzo pareció no tener impacto negativo, a medio y largo plazo destrozó el alquiler. Según pasaron los años, los propietarios, incapaces de afrontar los costes de mantenimiento de pisos cuyas rentas cada vez eran menores, dejaron de invertir. El deterioro de las viviendas traspasó a los edificios y a los barrios”, subraya Encinar.  

4. Subida de precios

Otra de las conseciencias más repetidas por los expertos es que la limitación va a causar reducción de la oferta, pero la demanda no va a bajar, lo que llevará necesariamente a una tensión mayor en los precios del alquiler. "Es algo crítico, porque decenas de miles de pequeños propietarios tienen en esas casas los ahorros de su vida y con medidas así lo único que va a suceder es que se van a querer cubrir y lo harán de forma inmediata", añaden fuentes de mercado. 

5.- Dinero negro

Esta medida va a tener un efecto letal sobre los precios, porque los propietarios se van a ver amenazados y, o bien retiran sus inmuebles del mercado o bien optan por cobrar en negro parte de la renta.

6. Expropiación encubierta de los pisos

Limitar el precio es algo que destruye el mercado y es una expropiación encubierta del valor de los inmuebles que no trae consigo ninguna contraprestación. “El problema es que Podemos no cree en la propiedad privada, por lo que todos los bienes deben estar al servicio del bien común. Ellos creen que el acceso a la vivienda es un derecho más importante que la propiedad privada”, señala una fuente del mercado.

Para Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, la limitación de las rentas de alquiler de viviendas supone “una expropiación indirecta del derecho al usufructo del propietario con un impacto directo en el valor de la vivienda que podría reclamarse judicialmente”. En su opinión, si el Gobierno impide subir las rentas al propietario que busca obtener una rentabilidad es una medida similar a “expropiarle” parte de ese rendimiento sin recibir ninguna compensación. “La Ley indica que la Administración no te puede quitar lo que es tuyo sin indemnizarte. Podría haber caso para demandar a la Administración pública”, añade.

7. En otros países no ha funcionado

María Romero, experta en vivienda de Afi, aconseja al Gobierno hacer un estudio previo de las medidas que se han implementado en otros países y ciudades y que han tenido los efectos deseados para valorar la posibilidad de trasladarlas al parqué español. “De lo contrario, podremos errar en la elección de la medida e, incluso, obtener los efectos contrarios”, señala. Y es que en Berlín limitaron el precio del alquiler en 2015 (ninguna vivienda alquilada podía aumentar su alquiler en mas de un 10%, salvo que hubiera sido remodelada y ese incremento estuviera debidamente justificado), y tres años más tarde el efecto fue el contrario: las rentas han aumentado considerablemente. París es otro ejemplo de que esta medida ha tenido efectos muy escasos.

Romero recuerda que en otros países europeos emplean otro tipo de medidas, por ejemplo, el aumento del volumen de vivienda protegida en alquiler. “En Viena (Austria) balancean el precio del alquiler de vivienda con el incremento de la disponibilidad de vivienda pública en alquiler, ya que cuentan con mercados de vivienda social en alquiler de cierta entidad (representan alrededor de 2/3 del total). Al tener una renta de alquiler más baja, contrarrestan lo que ocurre en el mercado libre. El problema es que en España la proporción de vivienda protegida en alquiler es mucho más modesta, ya que el parque de vivienda protegida es eminentemente en régimen de propiedad”, sentencia.

8. El control de precios discrimina a los inquilinos

Fernando Encinar sostiene que provocará una discriminación entre los que viven ya alquilados en un barrio y los que querrían vivir en él, y estos se verán obligados a ir a otras zonas que a su vez subirán de precio. “Viviremos la paradoja de dos mercados: el irreal y ficticio, creado por el Gobierno, y el real, forzado al alza por una medida que viendo la evolución de los precios no tiene sentido aplicar”, apunta.

Por último, Miguel Córdoba señala varios problemas a los que se enfrenta de verdad el mercado a medio y largo plazo:

- Escasez de oferta en determinadas zonas (si quieres alquilar en Badajoz puedes hacerlo a 350 euros al mes; si quieres hacerlo en Ibiza, probablemente ni encuentres a ningún precio). Si hay zonas, como Mallorca o Ibiza, en donde sencillamente no hay oferta, habrá que crearla, y si la iniciativa privada no está por la labor, que lo hagan las Administraciones Públicas.

- Concentración de parte del stock de pisos en Sareb, bancos y fondos. Se buscan rentabilidades extras a corto plazo, sobre todo pensando en el alquiler turístico.

- Baja renta disponible de la mayoría de los españoles que desean alquilar, en especial los jóvenes que buscan emanciparse o tener su primer hogar con su pareja.

- Desertización de una gran cantidad de la geografía nacional y concentración en zonas urbanas, especialmente, Madrid, Barcelona y la costa.