Barcelona eleva al 40% el porcentaje de suelo para VPO en nuevas promociones

La Generalidad de Cataluña ha aprobado un nuevo decreto ley de vivienda que establece, entre otras medidas, que todas las viviendas protegidas nuevas serán siempre protegidas en Cataluña, como ocurre en País Vasco y Baleares. Además, eleva del 30% al 40% el porcentaje de suelo destinado a VPO en las nuevas promociones del Área Metropolitana, y la mitad de ellas serán de alquiler.

Este nuevo decreto, que tiene que ser aprobado aún en el Parlamento, tiene como objetivo mejorar el acceso a la vivienda. incluye, entre otras cosas, la obligación para los grandes tenedores (banco, fondos de inversión o particulares con al menos 15 viviendas en propiedad) de ofrecer un alquiler social durante siete años a quienes acrediten que están en situación de vulnerabilidad (hogares que ingresan entre 1.517 euros al mes por persona o 1.955 euros al mes si es pareja o familia monoparental o 2.039 euros si es una familia de tres) y se les haya acabado el contrato de alquiler, o bien estén afectados por un proceso de desahucio o bien lleven más de seis meses ocupando una vivienda en el momento de la entrada en vigor del decreto ley.

• Establece la ampliación de la duración del contrato de alquiler social obligatorio, que pasa de 3 años a cinco años o a 7 años, si el arrendador es persona física o jurídica. Es la misma duración que establece la nueva LAU aprobada por el Gobierno del PSOE a principios de este año.
• Tanteo y retracto para ayuntamientos, entidades sociales y Generalitat. Las administraciones y entidades sociales tendrán más oportunidades para adquirir viviendas vía tanteo y retracto para destinarlos a alquiler asequible, a través de la ampliación hasta en 2027 del plazo para ejercer estos derechos, así como también del ámbito de aplicación, que se hace extensivo a toda Cataluña. También permite a la Generalitat aplicarlo en segundas y terceras transmisiones de viviendas anteriormente adquiridos por grandes tenedores. De esta manera, se refuerzan los mecanismos de la administración para hacer efectivo el retorno social del rescate bancario.

Más oferta de alquiler

El decreto ley contempla medidas para activar y generar más suelo destinado a vivienda de protección oficial:

• Los solares vacíos de titularidad municipal destinados a construir viviendas de protección oficial se podrán movilizar gradualmente: Se incorporan mecanismos que implican, de inicio, elaborar un inventario (en un plazo de un año) del patrimonio público de suelo y vivienda y también elaborar, en el plazo de 2 años, un programa de actuación concertada para poner a disposición de la ciudadanía viviendas de protección oficial en régimen de alquiler.
• Destino de los suelos que reciben los ayuntamientos en concepto de cesiones de aprovechamiento urbanístico a vivienda protegida de alquiler.
• El Plan Territorial Sectorial de Vivienda (PTSH), que se aprobará antes de un año, permitirá reservar para vivienda protegida un mínimo del 50% del techo en suelo urbanizable y un 40% en suelo urbano no consolidado, en los municipios con demanda residencial fuerte y acreditada. En el Área Metropolitana de Barcelona, ​​la reserva mínima será del 40% del techo en suelo urbanizable delimitado y del 40% en suelo urbano no consolidado que tenga por objeto la transformación global de los usos principales a uso residencial.

Nuevo modelo de vivienda protegida

• Calificación de las viviendas con protección oficial permanente. Si la VPO está construida sobre suelos públicos, la duración de la calificación pasa a ser permanente. También en suelos reserva HPO, sean suelos públicos o privados.
• Se determinará un precio de venta base de las viviendas con protección oficial único para todo el territorio, que podrá tener variaciones:
• En función del municipio donde se localiza la vivienda: En el caso del Área Metropolitana de Barcelona, ​​este valor que determinará los precios máximos de venta y rentas de las viviendas con protección oficial, será único.
• En función de las características de la vivienda: Se tendrá en cuenta el nivel de eficiencia energética, antigüedad, o estado de conservación.
• En función de los costes y, en el caso de la promoción privada, de si han recibido ayudas públicas en la construcción.

Un posible efecto contrario

Según explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, "no es buena la solución controlar el mercado porque puede producir el efecto contrario. La seguridad jurídica y económica es fundamental para ambas partes. Si se genera desequilibrio en una de ellas, en este caso el arrendador, éstos para mantener su estructura empresarial y hacer frente a los costes que le puede generar, lo trasladarán al precio o reducirán su oferta en el mercado. Ante lo cual, el efecto será contrario al deseado. Son las Administraciones las que deben propiciar el aumento de vivienda en alquiler a precios competitivos. Reservar y dar salida al suelo municipal para vivienda social".

En definitiva, sostiene Smerdou, "la solución pasa por un parque de alquiler a precios bajos y en esto las administraciones tienen mucho que decir, facilitando suelo porque hay capital para financiar. Se está demostrando que el control de las Administraciones está disminuyendo la oferta. Y el desequilibrio entre oferta y demanda siempre produce aumento de precios, lo que perjudica a los más débiles".