El lloguer amb opció de compra, una alternativa per accedir a l'habitatge després de la COVID-19

Unsplash
Unsplash
17 de juny 2020, Redacció

La crisi econòmica de la COVID-19 i els canvis en les taxacions d'habitatges fets pel Banc d'Espanya provocaran que els potencials compradors d'habitatges sense estalvis suficients no puguin accedir a una hipoteca. Per això, el lloguer amb opció de compra pot ser una bona alternativa per reactivar el mercat immobiliari.

El Banc d'Espanya, conscient que la COVID-19 provocaria una aturada de les transaccions immobiliàries, va enviar el passat 20 d'abril una carta a les principals associacions de taxadores del país en què avisava de la dificultat d'establir un preu de mercat correcte per l'estat d'alarma i davant la possible caiguda del preu de l'habitatge en els pròxims mesos.

En aquest escrit, va recomanar a les taxadores l'ús de tècniques de valoració alternatives al tradicional mètode de comparació, que està regulat pel supervisor i estableix que una taxadora ha de comparar un habitatge almenys amb sis immobles comparables per poder calcular-ne el valor. Un dels nous mètodes que s'utilitza a petició del Banc d'Espanya és el ‘mètode d'actualització de rendes’, que consisteix a obtenir el valor de l'immoble sobre la base de les rendes del lloguer aplicant càlculs de futur, com ara quant de temps podria estar llogat l'habitatge i amb quina renda.

Els experts en hipoteques alerten d'una caiguda dels valors de taxacions de les cases que està posant en escac la concessió de noves hipoteques davant la falta d'estalvis de molts clients per compensar la ‘rebaixa’ del finançament. La seva única via per tirar endavant la compra seria negociar el preu amb el venedor.

Una altra opció és el lloguer amb opció a compra, que consisteix en un contracte d'arrendament en què s'introdueix una clàusula que faculta exclusivament al llogater per comprar l'habitatge. Es tracta d'un dret (no una obligació) de compra en el termini establert i per un preu convingut amb el propietari de l'immoble.

“En principi, el dret d'opció de compra que s'insereix en el contracte de lloguer només genera deures per a l'arrendador, atès que l’obliga a no transmetre l'immoble arrendat i mantenir l'oferta de venda durant el termini acordat. No obstant això, es pot pactar que l'arrendatari pagui una quantitat (prima) per la concessió del dret d'opció, que perdrà si finalment no l’exerceix”, assenyala Salvador Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico.

També és comú que s'estableixi al contracte que les rendes del lloguer satisfetes fins a l'exercici de l'opció a compra es descomptin del preu de compra. Salcedo recorda que el termini per exercir l'opció de compra es podrà estendre o no durant tota la vigència del lloguer, però en cap cas es prolongarà una vegada extingit el lloguer.

Els avantatges del lloguer amb opció a compra

Un dels principals avantatges per al llogater és gaudir de l'habitatge abans de comprar-lo i, així, veure si compleix les expectatives. En cas que a l'arrendatari no li interessi, sempre pot deixar transcórrer el termini sense efectuar la compra, però mentrestant pot esgotar el termini màxim de cinc anys de lloguer.

A més, durant el termini que se li concedeixi per exercir el dret, el futur comprador té temps suficient per buscar finançament hipotecari, en cas de necessitar-lo.

Un altre benefici per al llogater és que el preu de la futura compravenda de l'habitatge queda fixat a l’avançada, així que si els preus pugen en un termini de cinc anys, el futur comprador no en pagarà un preu de compra més elevat. Tanmateix, si el preu de l'habitatge baixa, podrà renunciar a exercir l'opció de compra si considera excessiu el preu pactat. “Mitjançant l’opció de compra, el propietari atraurà a potencials interessats que altrament haurien descartat adquirir un habitatge”, afegeix Salvador Salcedo.

Els desavantatges del lloguer amb opció de compra

Un dels inconvenients per al propietari és que, si la seva prioritat és vendre l'habitatge, aquest tipus de contractes no li assegura la venda. “Que la venda no s’efectuï serà negatiu, però molt pitjor serà que el pis es recuperi després de l'arrendament en un estat més deficient que l’original”, assenyala l'advocat d'Ático Jurídico. A això s’hi afegeix que mantenir l'oferta de venda durant el termini acordat pot ser un desavantatge, ja que el propietari perdrà possibilitats de venda a altres possibles interessats.

“L'ampliació del termini mínim de durada del contracte de lloguer d'habitatge, aprovada després de l'última reforma, condiciona també les obligacions que la propietat assumeix. No en va, encara que es concedeixin dos anys per exercir l'opció de compra des de l'inici de l'arrendament, vençut aquest termini l'arrendatari disposarà de tres anys més de lloguer. Aquesta qüestió també cal tenir-la en compte”, subratlla Salcedo.

La tributació del lloguer amb opció de compra no és favorable

Es tracta d'una operació que tributa pel lloguer i per la compra:

Impostos pel lloguer

En cas que es llogui un habitatge, l'obligat al pagament és el llogater, que haurà de tributar en l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) i l'import es calcula aplicant una tarifa prevista per la llei al lloguer pactat. En cas que s'arrendi una oficina o un local de negoci, el lloguer estarà subjecte a l'IVA.

L'arrendador tributarà en l'IRPF (rendiments del capital immobiliari o d'activitat econòmica) per les rendes de lloguer que percebi.

Impostos per l'opció de compra

Aquesta operació queda subjecta a l'Impost de Transmissions Patrimonials, que haurà d'abonar el llogater. La base per calcular l’impost serà l'import pagat per la concessió del dret d'opció (prima), o el 5% del preu de venda si la prima satisfeta fos inferior. Si finalment es transmet l’habitatge exercint l'opció de compra, l'adquirent tornarà a pagar l'Impost de Transmissions sobre la totalitat del preu.

En cas que es tracti d'un habitatge nou, el dret d'opció i la posterior venda estan subjectes a l'IVA.

El propietari i arrendador haurà de tributar el guany patrimonial en l'IRPF. Si s’efectua la compra, la venda de l'immoble generarà per al venedor un nou guany patrimonial. “Si la prima i les rendes de lloguer satisfetes es descompten del preu de venda, aquests conceptes implicaran menor valor de transmissió per al càlcul del guany”, afegeixen des del despatx Ático Jurídico.