Els 15 punts més desconeguts pels llogaters d'un contracte de lloguer

La signatura del contracte de lloguer pot arribar a suposar un maldecap per a molts inquilins, sobretot pels dubtes que sol generar el contingut.

Segons el despatx d'advocats Méndez Lit, el 70% dels arrendataris no coneixen moltes de les clàusules que inclouen els contractes d'arrendament. Per ajudar els arrendataris a enfrontar-se a la signatura del contracte d'arrendament amb la màxima tranquil·litat i garanties, ha resumit en un estudi quins són els punts fonamentals. (per exemple, com s'actualitzen les rendes, les penalitzacions per incomplir el contracte, si es poden fer obres a l'immoble o qui ha d'assumir les reparacions de l'habitatge).

Resumim amb els lletrats de Méndez Lit els 15 punts que solen generar més dubtes i que han de conèixer els llogaters:

1.   Les obligacions de la llei. Dins de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) hi ha cert contingut imperatiu, és a dir, obligat amb independència del que l’arrendador i l’arrendatari acordin. Encara que resulti tediós, convé conèixer els articles del 6 al 28, així com l'article 36 de la normativa.

2.   Complir el termini. Una de les disposicions que són imperatives de la llei és que exigeix ​​al llogater complir els sis primers mesos d'arrendament. En cas de voler desistir-ne abans, haurà d'abonar les rendes restants fins a cobrir aquest termini.

3.   Desistiment i penalització. Transcorreguts aquests sis mesos, el llogater podrà desistir del contracte amb un preavís de 30 dies. Això no està penalitzat, llevat que per contracte es pacti el contrari (cas en el qual caldrà abonar una mensualitat de renda per cada any de contracte incomplert). En aquest sentit, el despatx recomana evitar aquesta penalització i eliminar-la del contracte.

4.   Durada del contracte vs. durada de l'arrendament. El contracte ha d'establir la durada (un any, dos, ...), però segons l’última versió de la LAU, el llogater podrà prolongar l'arrendament, a la seva voluntat, fins a un màxim de cinc anys si l'arrendador és persona física. Si és una empresa, fins un màxim de set anys, pròrrogues a part.

5.   Pròrroga. Arribada la data de finalització del contracte, si cap de les parts notifica abans (quatre mesos l'arrendador i dos el llogater) la voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà obligatòriament anualment i fins a un màxim de tres anys. Després de les pròrrogues, se segueix ampliant any a any si cap part s’hi pronuncia en contra.

6.   L'actualització de la renda. Encara que sempre la trobem als contractes, no és obligatòria. El més comú és per aplicació de l'IPC i convé recordar que l’actualització no actua només en benefici de l'arrendador, sinó també del llogater. Cal prestar especial atenció al fet que no s'imposin clàusules limitadores (sòl) a la seva aplicació, fet que impediria al llogater beneficiar-se de qualsevol reducció.

7.   La fiança. És la quantitat que es lliura a l'arrendador per garantir el correcte estat de l'immoble. Només és exigible una mensualitat de renda i ha de ser dipositada per l'arrendador a l'organisme corresponent de la comunitat autònoma; si no, podria ser sancionat. Acabat el contracte, la fiança s’haurà de reintegrar en el termini d'un mes. Encara es veuen contractes que exigeixen dos mesos de fiança perquè l'habitatge està moblat, però actualment només es pot exigir un mes en el cas d'un immoble residencial.

8.   La garantia addicional. Al contrari que la fiança, aquesta garantia no és obligatòria. Va vinculada al compliment de les obligacions contractuals, està limitada a dues mensualitats i no pot ser superior. Aquesta garantia no exigeix ​​que la dipositi l'arrendador i, per exemple, pot ser un aval.

9.   Obres de l'arrendatari. El llogater no podrà realitzar, sense consentiment escrit de l'arrendador, obres que modifiquin la configuració de l'habitatge. Mai es podran realitzar obres que disminueixin l'estabilitat o seguretat de l'habitatge. Segurament el contracte recull que no podrà fer obres de cap tipus.

10.               Obres en cas de discapacitat. Si ho notifica abans, el llogater pot realitzar les obres necessàries per adaptar l'habitatge a la seva necessitat, sempre que no afecti elements comuns de l'edifici ni en disminueixi l’estabilitat o seguretat. Això sí, haurà de retornar-lo a l’estat anterior quan s’acabi el contracte. Això també s'aplica a arrendataris majors de setanta anys.

11.               Reparacions. L'arrendador haurà de realitzar les reparacions necessàries per conservar l'habitatge en les condicions d'habitabilitat perquè es pugui utilitzar, llevat que el deteriorament sigui imputable a l'arrendatari. Les petites reparacions per desgast d'ús ordinari són responsabilitat de l'arrendatari.

12.               Assegurances. Alguns contractes inclouen l'obligació de contractar una assegurança per a l'habitatge, encara que la llei no ho exigeix ​​ni en parla. Correspon normalment a l'arrendador assegurar el "continent" i el llogater es fa càrrec del "contingut".

13.               Despeses i impostos. El més freqüent és que l'arrendador aboni les despeses de comunitat i IBI i el llogater s’encarregui dels subministraments (llum, aigua, gas) individualitzats i la taxa d'escombraries. No obstant això, llevat dels subministraments, el contracte podrà determinar que les despeses de comunitat vagin a compte de l'arrendatari, fet que està permès per la llei. En aquest punt, el despatx d'advocats recomana negociar i assegurar-se quines són les quotes de comunitat i si hi ha derrames, ja que poden ser determinants a l’hora de tancar el contracte. A més, atenció amb les despeses d'immobiliària: si l'arrendador és empresa, no podran recaure en el llogater.

14.               Renúncia als drets d'adquisició preferent. Segurament al contracte hi ha la renúncia als drets de l'art. 25 i 31. És el dret d'adquisició preferent, que permet al llogater adquirir l'immoble si l'arrendador el vol vendre. En el cas que en el futur pugui estar interessat en comprar l'habitatge, el consell és conservar aquests drets.

15.               Despeses d'advocats i procuradors. Encara que al contracte hi consti que en cas d'incompliment l'arrendatari es farà càrrec de les despeses d'advocat i procurador de l'arrendador, la veritat és que aquest punt no serveix de res. Segons afirma Méndez Lit, això només ho decideix un jutge si tanca el judici amb una condemna a costes.