Los 10 mecanismos de los propietarios para reducir la duración del contrato de alquiler

La última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), impulsada en 2019 trajo consigo varios cambios importantes en la duración de los contratos de arrendamiento con el objetivo de proteger a los inquilinos: quedó fijada en 5 años y 7 si el arrendador es una empresa. La Agencia Negociadora del Alquiler expone los 10 mecanismos más usados por los propietarios para acortar la duración, lo que significa vulnerar los derechos de los inquilinos.

Estos son los 10 mecanismos más utilizados por los propietarios:

1.- Firmar contratos por duración inferior al año, o falsos contratos de temporada o turísticos

Existe la creencia infundada que un arrendamiento cuando tiene una duración inferior al año se convierte en un arrendamiento de temporada, y en este tipo de arrendamientos no existe el derecho a prorroga de los inquilinos.

No es así, lo que define o califica a un arrendamiento como de temporada o turístico, es la finalidad por la que el inquilino arrienda la vivienda, y dicha finalidad temporal tiene que tener su base en un motivo concreto: por temas vacacionales, laborales, estudiantiles, de obras, etc. Además, en los contratos debe indicarse la causa de la temporalidad y que el inquilino mantiene su domicilio habitual en otro lugar ajeno a la vivienda que se arrienda.

Por lo tanto, si un inquilino reside en una vivienda a cuyo contrato se le ha dado la denominación de temporada, pero se puede demostrar que no existe ninguna causa que justifique la temporalidad, o que el inquilino no tiene otro lugar donde residir habitualmente, en estos casos, el arrendamiento se convertiría en un arrendamiento de vivienda con los efectos prevenidos en la ley en cuanto al derecho a prórroga de los inquilinos hasta cinco o siete años en función de que los arrendadores fueren personas físicas o jurídicas.

2.- Alegar una falsa causa de necesidad para recuperar las viviendas

El artículo 9.3 de la L.A.U. permite a un propietario particular que, una vez transcurrido el primer año, no se aplique la prórroga obligatoria, si en el contrato consta de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes de los cinco años, para destinarla para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Algunos arrendadores se inventan falsas causas de necesidad para recuperar las viviendas lesionando el derecho a prórroga que la ley concede a los inquilinos. Si la causa no fuera cierta o no se pudiere demostrar, el inquilino se podría seguir quedando en la vivienda hasta la finalización de su contrato.

También puede suceder que el inquilino se haya marchado por este motivo y posteriormente se dé cuenta de la falsedad alegada por su arrendador para recuperar la vivienda. En este caso, la ley obliga al propietario, a elección del inquilino, entre volver a la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, y además con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera ocasionado hasta el momento de la reocupación. O también el inquilino podría optar, si ya no le interesa volver a la vivienda, a ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

El propietario que alegue tal causa de necesidad, que debe aparecer reflejada en el contrato, tiene un plazo de tres meses a contar desde la extinción del arrendamiento o del desalojo efectivo, para ocupar la vivienda.

3.- Fijar en los arrendamientos revisiones de rentas desproporcionadas

Es usual ver contratos donde se establece la renta inicial, y para los siguientes años de prórroga de los contratos, se establecen ya de inicio, subidas desproporcionadas de renta, muy por encima del IPC anual, que es el índice máximo de subida por actualización de renta que establece la L.A.U. Esta es claramente, una práctica fraudulenta e ilegal.

Del mismo modo, en otros contratos se llega al mismo camino por otros medios. Esto ocurre en las viviendas que tienen garajes o trasteros, aplicando una subida extra a estos anejos, cuando se ceden gratuitamente durante un período de tiempo, y cuando interesa recuperar las viviendas, se fija un precio por ellos, con el fin de hacer más gravoso el alquiler y no interese a los inquilinos permanecer en las viviendas.

4.- Exigir a los inquilinos el pago anticipado de las rentas por anualidades, semestres o trimestres

Es usual ver en contratos cláusulas en las que durante los primeros años del arrendamiento se pacta que el pago de la renta se haga por anticipado de forma mensual y a partir de una determinada anualidad pase a ser por anticipado, pero de forma trimestral, semestral o anual, con el fin de hacer más gravoso el pago de la renta y que los inquilinos opten por acortar la duración de los contratos. Esta práctica sería ilegal y los inquilinos no estarían obligados a pagar las rentas por anticipado, salvo que sea de forma mensual. El artículo 17 de la LAU lo prohíbe, cuando dice que, en ningún caso podrá el arrendador exigir al inquilino el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

5.- Aumentar la superficie de las viviendas

La LAU, en su artículo cuarto, contempla la posibilidad de que las viviendas que tienen más de 300 m2, o su renta es superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, sean consideradas suntuarias, y por ello exentas de las prórrogas a la que tienen derecho los inquilinos.

Por ello, una fórmula utilizada es ampliar la superficie construida de las viviendas para llegar a estos valores. Lógicamente siempre que se pueda hacer, suele ocurrir en el caso de los chalets u áticos cuando se acondicionan como vivienda los garajes o las terrazas.

Es una práctica legal siempre que se alcancen los criterios de tamaño y renta que exige la ley. Sería ilegal si la vivienda que se arrienda no alcanza las cuotas de superficie o renta exigidas por le ley, por lo que en algunos casos cuando se dude, se hará necesario la medición de las viviendas arrendadas. También sería necesario comprobar que ese mayor acondicionamiento fuere habitable.

6.- El usufructo como una figura poco apropiada para arrendar las viviendas

También la LAU permite que el arrendador de las viviendas además del propietario, sea también el usufructuario. En el artículo 13.2 de la L.A.U. dice que los arrendamientos otorgados por usufructuarios se extinguirán al término del derecho del arrendador. Este artículo parece estar pensado para usufructos vitalicios, que es cuando al fallecimiento del usufructuario, se extingue su derecho de usufructo y, por tanto, también el derecho arrendaticio.

La Ley no descarta su aplicación a los usufructos temporales, y es por esta vía por donde se podría vulnerar la duración de los arrendamientos, siempre que se hiciera de forma generalizada por un mismo arrendador con el fin de acortar la duración de estos. Sería el caso concreto de arrendamientos de vivienda, con un plazo de duración menor a los 5 o 7 años, mediante la figura del usufructo temporal, donde acabado el usufructo, por cumplirse su plazo, todos los arrendamientos concertados por el usufructuario finalizarían. De esta forma se estaría burlando el artículo noveno de la LAU, al estar recortando a los inquilinos la duración de sus arrendamientos, si la extinción del usufructo fuere anterior a los plazos mínimos señalados.

El caso concreto lo hemos visto hace unas semanas, con el plan REVIVA del Ayuntamiento de Madrid, que ha acudido a esta figura del usufructo para captar viviendas de particulares para luego arrendarlas por el tiempo de duración de los usufructos temporales, perjudicando a los inquilinos.

7.- Utilizar la figura de la tácita reconducción 

Aunque ésta es una práctica que puede modular la duración de los arrendamientos a gusto del arrendador, hay que decir que es una práctica perfectamente legal establecida en el artículo 1566 del Código Civil.

Sucede cuando termina un arrendamiento, al haberse agotado todas sus prórrogas, y el inquilino permanece quince días arrendado con la aquiescencia del arrendador, sin haber mostrado ninguna oposición a la continuidad del inquilino. En este supuesto el arrendamiento se renueva de forma tácita (es un nuevo arrendamiento) por períodos que coinciden, en función de cómo se haya fijado el pago de la renta en el contrato, lo usual, suele ser que se fije de forma anual, por lo que los arrendadores podrían renovar los arrendamientos de forma anual hasta que a ellos les interesare rescindirlos.

8.- Repercutir a los inquilinos gastos o impuestos

También es frecuente ver contratos en los que se acuerda, por ejemplo, que, a partir del tercer año de arrendamiento, el inquilino asuma el IBI o los gastos de Comunidad. El fin que tiene este pacto es que a los inquilinos se le haga más gravoso el arrendamiento en un determinado momento y voluntariamente se vayan.

Esta es una práctica ilegal, que los inquilinos se pueden negar a cumplir, sin que le afecte al arrendamiento.

9.- Hacer depender las prórrogas de los contratos a que los inquilinos hayan cumplido sus obligaciones económicas

Es relativamente frecuente encontrarnos en los contratos cláusulas del tipo: “…siempre que el arrendatario estuviere al corriente en el pago de las rentas, el plazo inicial se prorrogará anualmente de forma automática hasta un máximo de cinco años o de siete años en el caso de arrendadores personas jurídicas”.

Esta es una práctica ilegal que no afecta a la duración de los arrendamientos, porque el Legislador, en caso de incumplimiento contractual de los inquilinos, ha previsto otros mecanismos de reclamación que no afectan a la duración de los arrendamientos.

10.- Pactos coetáneos a la firma de los arrendamientos para obligar al inquilino a renunciar a su derecho de prórroga

Un pacto establecido en un contrato de arrendamiento por el cual el inquilino renunciase a su derecho de prórroga obligatoria sería nulo de pleno derecho por vulnerar el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque en el momento de la firma, el derecho a prórroga de los inquilinos todavía no se habría incorporado en su patrimonio y por tanto no sería valida dicha renuncia.

Ahora bien, un pacto de renuncia posterior a la firma del contrato sí podría considerarse válido, por lo que en estos casos para ver si sería legal dicho pacto, habría que estar a la intención de las partes, con el fin de comprobar si dicho pacto para recortar la duración del arrendamiento fue impuesto, en este caso sería nulo, o no lo fue y nació de la autonomía de la voluntad de las partes, en este caso podría ser un pacto válido.