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Los incumplimientos del contrato de alquiler más frecuentes entre propietarios e inquilinos

Un estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler resume las malas prácticas de ambas partes para evitar la picaresca en tiempos de covid

Gtres
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Autor: Redacción

En momentos de incertidumbre y crisis es cuando más surge la picaresca con el objetivo de saltarse las normas y las leyes en beneficio propio. Una máxima que también se hace patente en el mercado del alquiler y que se está acelerando con la crisis del coronavirus.

Al menos, eso es lo que sostiene la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), que está detectando un "incremento considerable de inquilinos y propietarios que, en estas circunstancias excepcionales generadas por el covid, intentan buscar atajos para saltarse o incumplir directamente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)".

Con el fin de evitar problemas, la compañía liderada por José Ramón Zurdo ha decidido resumir en un estudio cuáles son las 'malas praxis' más frecuentes de arrendadores y arrentatarios y que supondrían un incumplimiento del contrato de alquiler. 

Incumplimientos frecuentes de los propietarios

1. Solicitar más de dos meses de garantías adicionales

El estudio explica que es común que los propietarios, ante el miedo a los impagos, quieran asegurar todo lo posible el arrendamiento de sus viviendas, y exijan a los inquilinos más de dos meses de garantías adicionales. Esta práctica es contraria a la última reforma de la LAU, a través del RD 7/2019, de 1 de marzo, que limita las garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades. No obstante, los arrendadores sí podrán exigir más de dos meses de renta como garantías adicionales si se trata de un alquiler es de larga duración; es decir, de más de 5 años o más de 7 en el caso de arrendadores personas jurídicas.

2. Impedir la prórroga hasta 5 años

Según la última reforma de la LAU, los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 años. Algunos propietarios utilizan ciertas argucias para recuperar el inmueble alegando falsas causas de necesidad, tanto para ellos o para familiares cercanos. También hay posibilidad de recuperar la vivienda a través de vías legales.

3. Utilizar el alquiler residencial como si fuera alquiler turístico

Es el caso de los propietarios con viviendas que estaban destinadas al alquiler de temporada y que, con el objetivo de no estar obligados a cumplir hasta los cinco años que tienen derecho los inquilinos de permanecer en la vivienda, realizan contratos de alquiler de una duración normalmente inferior al año para recuperar la vivienda posteriormente y dejar al inquilino desprovisto de su derecho de prórroga. "Si los inquilinos acreditan que la finalidad de los arrendamientos era para residir habitualmente y de forma permanente, pasan a ser automáticamente contratos de alquiler de vivienda, regulados por la LAU, y no alquiler turístico", aclara la Agencia Negociadora del Alquiler. 

4. Abusos en el alquiler de viviendas protegidas

También los propietarios arrendadores cometen muchos abusos en el alquiler de vivienda protegidas (VPO, VPP, VPT, etc..) sobre todo cuando se reservan para ellos por ejemplo los trasteros con el fin de guardar sus pertenencias. Pero, como recuerda el estudio, "los trasteros de las viviendas son anejos inseparables y deben cederse obligatoriamente a los inquilinos".

Incumplimientos frecuentes de los inquilinos

1. Impago de las rentas

ANA recalca que "lamentablemente, la morosidad este es el principal incumplimiento contractual. Y las causas son bien distintas: por un lado las protagonizadas por los 'morosos profesionales' que de forma intencionada no pagan el alquiler o se creen con el derecho de no pagar la renta, y se aprovechan principalmente de los propietarios particulares o empresas del sector con poca o nula experiencia. Por otro lado están los inquilinos con voluntad de pago, pero que no pueden hacer frente al pago de la renta, por ejemplo, porque se han quedado sin empleo. En este último caso de morosidad sobrevenida, normalmente el propietario particular no tiene la capacidad financiera necesaria para dar una solución profesional a esta situación". 

Desde el inicio de la pandemia la morosidad ha ido en aumento entre los propietarios particulares, "sin la experiencia en la selección y la gestión de alquileres", añade la Agencia Negociadora del Alquiler. 

2. Deterioro de las viviendas: destrozos y mantenimiento de la vivienda

Además de los impagos, el segundo incumplimiento contractual más frecuente es cuando se producen importantes destrozos en las viviendas o un deficiente mantenimiento de las mismas. En estos casos, el propietario recibe la vivienda en mal estado, peor o mucho peor que cuando la puso en alquiler, una situación que no hay que confundir con los deterioros provocados por el transcurso del tiempo ni el desgaste natural de la vivienda.

3. Utilizar la fianza como mes de alquiler

El artículo 36 de la LAU regula todo aquello que tiene que ver con la fianza, pero en ningún caso autoriza al inquilino a sustituirla por un mes de alquiler. Por tanto, el estudio insiste en que "se trata de un uso ilegal y muy extendido entre muchos inquilinos, que ante el temor de que el propietario no le devuelva la fianza, sustituyen el pago del último mes por el importe de la fianza". Sobre la devolución de la fianza, la LAU expone en el artículo 36.4, que dicho saldo será restituido al inquilino al fin del arriendo en un plazo de un mes desde la entrega de las llaves de la vivienda. 

4. El inquilino se marcha antes de que finalice el contrato

Este es otro de los comportamientos más extendido entre los arrendatarios, que lo consideran un derecho a marcharse cuando quieran de la vivienda, y que por lo tanto no están sujetos a ninguna penalización, y si esto sucede, y le aplican una penalización económica, la consideran totalmente injusta. Pero la Agencia Negociadora del Alquiler recuerda que "este supuesto solo es verdad si en el contrato de arrendamiento no figura de forma explícita la penalización cuando el arrendatario desiste anticipadamente del cumplimiento del contrato".

En cambio, si esta penalización figura en el contrato, y el inquilino abandona la vivienda a los 6 meses, comunicándolo al propietario con 30 días de antelación, tendrá una penalización máxima equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que restase por cumplir, y para los períodos de tiempo inferiores al año, la parte proporcional de la indemnización. Si no se comunicara el preaviso con 30 días, se le podría reclamar también la penalización del preaviso. En el caso de que el inquilino se fuera antes del sexto mes, el arrendador también le podría reclamar los meses de renta que transcurriesen hasta el cumplimento del sexto mes.

5. Incluir a otra persona en la vivienda

Es una práctica extendida en muchos arrendamientos de vivienda, "cuando los inquilinos incluyen a una o varias personas, mayores de edad, para residir de forma habitual en la vivienda, sin comunicarlo al arrendador y por tanto sin la inclusión obligatoria en el contrato de alquiler. Esta práctica puede generar muchos problemas para el arrendador, puesto que la persona, mayor de edad, que reside ahora en la vivienda y que no figura en el contrato de alquiler, está exenta de todas las obligaciones contractuales, desde el pago del alquiler, la duración del contrato, reparaciones...", explica el estudio. 

El texto, de hecho, pone sobre la mesa dos situaciones muy perjudiciales para el propietario: "que una parte de los inquilinos se marchen de la vivienda, precisamente los que si figuraban en el contrato de alquiler, quedándose en la vivienda los inquilinos que no figuran en el contrato y por lo tanto exentos de toda responsabilidad. O que los inquilinos que se marchan sean los más solventes y los que se quedan no tengan la solvencia necesaria para seguir garantizando el pago de la renta".