Tot el que has de saber sobre els límits a les rendes, ja en vigor a Catalunya

El dissabte 16 de març passat va entrar en vigor el nou índex de referència del govern espanyol per limitar les rendes i la relació de les zones de mercat residencial tens a Catalunya (140 municipis). El despatx d'advocats Ashurst ha elaborat una guia amb tots els dubtes que generen aquests límits a les rendes. Per exemple, el nou índex de referència no inclou dades del País Basc, de Navarra ni tampoc d'edificis amb menys de cinc anys d'antiguitat. Tampoc no ofereix dades de pisos la superfície dels quals sigui inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2.

La consulta de l’índex de referència requereix introduir la direcció o referència cadastral de l’habitatge, així com certes característiques de l’immoble. Un cop incloses aquestes dades, la nova aplicació determina una forquilla conformada per un valor inferior i un de superior. Aquest últim serà el que es prengui com a referència per als límits de rendes, tal com recorden Ismael Fernández Antón i Joaquín Macías, socis de Dret Immobiliari d'Ashurst.

L'índex de referència és estatal, però per què ha entrat en vigor només a Catalunya?

Perquè es puguin aplicar els límits de rendes, les comunitats autònomes han de dur a terme un procés administratiu per declarar com a tenses les zones que considerin oportunes i que compleixin els criteris establerts a la llei d'habitatge.

Fins ara, només la comunitat autònoma de Catalunya ha fet ús de l'habilitació normativa i ha sol·licitat la declaració de 140 municipis com a zones de mercat residencial tens. Ho va fer a través de la resolució TER/2940/2023 d'11 d'agost, modificada per la resolució TER/800/2024, de 13 de març (la resolució TER/800/2024 ) que es va publicar el dijous 14 de març al Diari Oficial de Catalunya (aquí).

Tal com detallen des d’Ashurst Madrid, aquesta aprovació a nivell autonòmic de les zones de mercat residencial tens l'havia de convalidar el Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana. La convalidació es va produir el mateix 14 de març mitjançant una altra resolució de la Secretaria d'Estat d'Habitatge i Agenda Urbana (la resolució ZMRT), que es va publicar l'endemà al BOE (aquí) i que va entrar també en vigor el dissabte 16 de març.

Al marge de Catalunya, cap altra comunitat autònoma ha anunciat una intenció ferma de limitar rendes a curt termini als seus respectius territoris, encara que algunes comunitats hi han mostrat interès, com ara Navarra, Astúries o el País Basc. Tot i això, les comunitats autònomes governades pel Partit Popular, i alguna altra com Castella-la Manxa, han rebutjat expressament, almenys de moment, posar en pràctica la mesura.

La declaració com a zona de mercat residencial tens té altres implicacions més enllà del límit de rendes, com ara:

• Obligacions addicionals d'informació per als grans tenidors
• Possibles pròrrogues extraordinàries de fins a tres anys
• Especialitats en relació amb les cessions obligatòries urbanístiques
• Els programes que han de desenvolupar les comunitats autònomes per solucionar l’augment de les rendes

Com regula la llei d'habitatge els límits de rendes

A les zones de mercat residencial tens, els llogaters tenen dret que la seva renda no sigui superior a la de l'últim contracte d'arrendament que hagi estat vigent a l'habitatge en els darrers cinc anys. A més, l'arrendador no pot repercutir les despeses comunes si no estava previst al contracte anterior.

Si l'arrendador és un gran tenidor (persona física o jurídica amb més de 10 immobles, encara que en el cas de Catalunya és el que tingui 5 o més immobles dins de zones tenses), la renda no pot excedir el límit de l'índex de referència estatal.

En cas que no hi hagi hagut un contracte de lloguer vigent en els darrers cinc anys, el límit màxim de la renda es calcularà d'acord amb l'índex de referència.

Només es poden pactar rendes superiors al límit anterior si concorren circumstàncies excepcionals i en cap cas per sobre del 10  %. Aquestes circumstàncies excepcionals són:

(a) Que l'habitatge hagi estat objecte d'una actuació de rehabilitació en els termes que preveu l'art. 41 apartat 1 del reglament de l'impost sobre la renda de les persones físiques en els dos anys anteriors a la signatura del nou contracte.

Aquestes actuacions de rehabilitació poden ser de dos tipus:

(i) Actuacions subvencionades d'acord amb el reial decret 233/2013, de 5 d'abril, pel qual es regula el pla estatal de foment del lloguer d'habitatges, la rehabilitació edificatòria i la regeneració i renovació urbanes, 2013-2016.

(ii) Actuacions que tinguin per objectiu principal la reconstrucció de l'habitatge mitjançant el tractament de les estructures, façanes o cobertes o altres anàlogues i el cost global de les quals sigui superior al 25  % del preu d'adquisició (descomptant la part proporcional corresponent al sòl .

(b) Que l'habitatge hagi estat objecte d’actuacions de rehabilitació o millora finalitzades els dos anys anteriors i respecte a les quals s'acrediti un estalvi d'energia primària no renovable del 30 % mitjançant certificats d'eficiència energètica (un anterior i un altre posterior a actuació).

(c) Que l'habitatge hagi estat objecte d’actuacions de millora de l'accessibilitat degudament acreditades els dos anys anteriors.

(d) Quan el nou contracte d'arrendament se signi per un període de deu anys o més o bé s'estableixi un dret de pròrroga a favor de l'arrendatari que li permeti anar ampliant potestativament el contracte fins a un mínim de deu anys en els termes i les condicions inicialment pactats.

Dubtes sobre la llei d'habitatge

Els advocats d’Ashurst recorden que els contractes signats en zones de mercat residencial tens estan subjectes al règim general d'actualització de rendes previst a la LAU, que actualment està limitat al 3 %. A partir del 2025, és aplicable el nou índex de referència per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge que està dissenyant l'Institut Nacional d'Estadística.

Els principals dubtes que resolen des d’Ashurst són els següents:

• Si l'arrendador és un gran tenidor, només s’aplica com a límit l'índex de referència? O si hi ha hagut un contracte d'arrendament en els cinc anys anteriors també cal tenir en compte aquesta renda? La seva opinió és que la interpretació més ajustada a l'esperit i el text de la llei d'habitatge és entendre que, efectivament, per als grans tenidors s'estableix un doble límit (el de l'índex de referència i el del contracte anterior), i s'ha d'optar pel de menor import.
• Des d’Ashurst entenen que els límits de rendes per a àrees de mercat residencial tens no són aplicables en relació amb aquells habitatges que estiguin sotmesos a un règim de rendes que, pel seu caràcter especial, hagi de prevaldre com, per exemple, els habitatges subjectes a un règim de protecció oficial, els integrats en xarxes públiques de lloguer social i altres en situacions anàlogues.
• En tercer lloc, i si a l'habitatge hi concorren les circumstàncies excepcionals que permeten incrementar la renda fins a un 10 % però l'arrendador és un gran tenidor? Per incentivar la rehabilitació d'habitatges i els contractes de llarga durada, els grans tenidors també haurien de poder elevar la renda fins a un 10 %, però no queda clar si només quan la renda de referència és la de l'últim contracte d'arrendament vigent a l'habitatge o també si s’aplica l'índex de referència.
• Finalment, i en la mesura que, com hem esmentat més amunt, l'índex de referència només recull dades relatives a habitatges situats en edificis de tipologia residencial col·lectiva de més de 5 anys d'antiguitat, què passa amb l'obra nova? Segons Ashurst, mentre l'índex de referència no publiqui les dades respecte a un determinat edifici residencial, cosa que passa actualment amb els de menys de cinc anys d'antiguitat, i sempre que no existeixi un contracte anterior, no es podran aplicar a aquest immoble concret limitacions de renda.

Quins municipis s'han declarat com a tensos fins ara?

Els únics municipis que fins ara tenen la declaració de zones tenses en virtut de la llei d'habitatge són els referits a la resolució ZMRT que convalida la resolució TER/800/2024.

En concret aquests municipis són Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, Bisbal d'Empordà, Blanes, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d'Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat de Llobregat, Cubelles, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Falset, Figueres, Franqueses del Vallès, Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona, Hospitalet de Llobregat, Igualada, Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa del Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Mora la Nova, Olesa de Montserrat, Olot, Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, el Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà, Reus, Ripoll, Ripollet, Roca del Vallès, Roquetes, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d'Anoia, Sant Vicenç de Montalt Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, Seu d'Urgell, Sitges, Solsona, Sort, Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp, Vallirana, Valls, Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt i Vilassar de Mar. D'acord amb la darrera memòria publicada per acompanyar la resolució TER/800/2024, aquests 140 municipis es declaren en conjunt com una única zona de mercat residencial tens.

Els límits de rendes es van començar a aplicar en aquestes localitats dissabte passat i tindran una vigència de tres anys (del 16 de març del 2024 al 16 de març del 2027), encara que la declaració com a zones tenses podrà prorrogar-se després anualment de manera indefinida mentre persisteixin les circumstàncies que van motivar la declaració (i sempre amb la justificació prèvia de les mesures i accions públiques adoptades per revertir o millorar la situació).

L'índex de referència s’aplicarà a les zones de mercat residencial tens de Catalunya en relació amb: (i) els nous contractes de lloguer d'habitatges de grans tenidors i (ii) els nous contractes de lloguer d'habitatge que no haguessin tingut cap contracte d'arrendament vigent durant els cinc anys anteriors al 16 de març del 2024.