Todo lo que debes saber sobre los límites a las rentas, ya en vigor en Cataluña

El pasado sábado 16 de marzo entró en vigor el nuevo índice de referencia del Gobierno para limitar las rentas y la relación de las zonas de mercado residencial tensionado en Cataluña (140 municipios). El despacho de abogados Ashurst ha elaborado una guía con todas las dudas que generan estos límites a las rentas. Por ejemplo, el nuevo índice de referencia no incluye datos del País Vasco, ni de Navarra, y tampoco de edificios con menos de cinco años de antigüedad. Tampoco ofrece datos de pisos cuya superficie sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2.

La consulta del Índice de Referencia requiere introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda, así como ciertas características del inmueble. Una vez incluidos estos datos, la nueva aplicación determina una horquilla conformada por un valor inferior y uno superior. Este último será el que se tome como referencia para los límites de rentas, tal y como recuerdan Ismael Fernández Antón y Joaquín Macías, socios de Derecho Inmobiliario de Ashurst.

El índice de referencia es estatal, pero ¿por qué ha entrado en vigor sólo en Cataluña?

Para que se puedan aplicar los límites de rentas las CCAA deben llevar a cabo un proceso administrativo para declarar como tensionadas las zonas que consideren oportunas y que cumplan los criterios establecidos en la Ley de Vivienda.

Hasta ahora, solo la Comunidad Autónoma de Cataluña ha hecho uso de la habilitación normativa y ha solicitado la declaración de 140 municipios como zonas de mercado residencial tensionado. Lo hizo a través de la Resolución TER/2940/2023 de 11 de agosto, modificada por la Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo (la Resolución TER/800/2024) que se publicó el jueves 14 de marzo en el Diario Oficial de Cataluña (aquí).

Tal y como detallan desde Ashurst Madrid, esa aprobación a nivel autonómico de las zonas de mercado residencial tensionado debía convalidarse por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. La convalidación se produjo el mismo 14 de marzo mediante otra resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana (la Resolución ZMRT) que fue publicada al día siguiente en el BOE (aquí) y que entró también en vigor el sábado 16 de marzo.

Al margen de Cataluña, ninguna otra comunidad autónoma ha anunciado una intención firme de limitar rentas en el corto plazo en sus respectivos territorios, aunque algunas CCAA han mostrado interés, como Navarra, Asturias o País Vasco. Sin embargo, las comunidades autónomas gobernadas por el Partido Popular, y alguna otra como Castilla la Mancha, han rechazado expresamente, al menos de momento, poner en práctica la medida.

La declaración como zona de mercado residencial tensionado tiene otras implicaciones más allá del límite de rentas, como:

• Obligaciones adicionales de información para los grandes tenedores;
• posibles prórrogas extraordinarias de hasta tres años;
• Especialidades en relación con las cesiones obligatorias urbanísticas;
• Los programas que deben desarrollar las comunidades autónomas para solucionar el aumento de las rentas.

Cómo regula la Ley de Vivienda los límites de rentas

En las zonas de mercado residencial tensionado, los inquilinos tienen derecho a que su renta no sea superior a la del último contrato de arrendamiento que haya estado vigente en la vivienda en los últimos cinco años. Además, el arrendador no puede repercutir los gastos comunes si no estaba previsto en el contrato anterior.

Si el arrendador es un gran tenedor (persona física o jurídica con más de 10 inmuebles, aunque en el caso de Cataluña es el que tenga 5 o más inmuebles dentro de zonas tensionadas), la renta no debe exceder el limite que supone el índice de referencia estatal.

En caso de que no haya habido un contrato de alquiler vigente en los últimos cinco años, el límite máximo de renta se calculará conforme al índice de referencia.  

Sólo se pueden pactar rentas superiores al anterior límite si concurren circunstancias excepcionales y en ningún caso por encima del 10%. Esas circunstancias excepcionales son:

(a) Que la vivienda haya sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el art. 41 apartado 1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato.

Estas actuaciones de rehabilitación pueden ser de dos tipos:

(i) Actuaciones subvencionadas conforme al Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

(ii) Actuaciones que tengan por objetivo principal la reconstrucción de la vivienda mediante el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas u otras análogas y cuyo coste global sea superior al 25% por ciento del precio de adquisición (descontando la parte proporcional correspondiente al suelo).

(b) Que la vivienda haya sido objeto de actuaciones de rehabilitación o mejora finalizadas en los dos años anteriores y respecto a las que se acredite un ahorro de energía primaria no renovable del 30% mediante certificados de eficiencia energética (uno anterior y otro posterior a la actuación).

(c) Que la vivienda haya sido objeto de actuaciones de mejora de la accesibilidad debidamente acreditadas en los dos años anteriores.

(d) Cuando el nuevo contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años o bien se establezca un derecho de prórroga en favor del arrendatario que le permita ir ampliando potestativamente el contrato hasta un mínimo de diez años en los términos y condiciones inicialmente pactados.

Dudas sobre la Ley de Vivienda

Los abogados de Ashurst recuerdan que los contratos firmados en zonas de mercado residencial tensionado están sujetos al régimen general de actualización de rentas previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que actualmente está limitado al 3%. A partir de 2025, será de aplicación el nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que está diseñando el Instituto Nacional de Estadística.

Las principales dudas que resuelven desde Ashurst son las siguientes:

• Si el arrendador es un gran tenedor ¿aplica solo como límite el Índice de Referencia? ¿o si existió un contrato de arrendamiento en los cinco años anteriores también hay que tener en cuenta esa renta? Su opinión es que la interpretación más ajustada al espíritu y texto de la Ley de Vivienda es entender que, efectivamente, para los grandes tenedores se establece un doble límite (el del Índice de Referencia y el del contrato anterior), debiendo optarse por el de menor importe.
• Desde Ashurst entienden que los límites de rentas para áreas de mercado residencial tensionado no son aplicables en relación con aquellas viviendas que estén sometidas a un régimen de rentas que, por su carácter especial, deba prevalecer como, por ejemplo, las viviendas sujetas a un régimen de protección oficial, las integradas en redes públicas de alquiler social y otras en situaciones análogas.
• En tercer lugar, ¿y si en la vivienda concurren las circunstancias excepcionales que permiten incrementar la renta hasta un 10% pero el arrendador es un gran tenedor? Para incentivar la rehabilitación de viviendas y los contratos de larga duración, los grandes tenedores también deberían poder elevar la renta hasta un 10%, pero no queda claro si solo cuando la renta de referencia resulta ser la del último contrato de arrendamiento vigente en la vivienda, o también si aplica el Índice de Referencia.
• Finalmente, y en la medida en que, como hemos mencionado más arriba, el Índice de Referencia solo recoge datos relativos a viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de 5 años de antigüedad, ¿qué pasa con la obra nueva? Según Ashurst, mientras el Índice de Referencia no publique los datos respecto a un determinado edificio residencial, cosa que ocurre actualmente con los de menos de cinco años de antigüedad, y siempre que no exista un contrato anterior, no podrán aplicarse a ese concreto inmueble las limitaciones de renta.

¿Qué municipios se han declarado como tensionados hasta ahora? 

Los únicos municipios que hasta ahora tienen la declaración de zonas tensionadas bajo la Ley de Vivienda son los referidos en la Resolución ZMRT que convalida la Resolución TER/800/2024.

En concreto estos municipios son Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d'Empordà, Blanes, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d'Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, la Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Falset, Figueres, les Franqueses del Vallès, la Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona, l'Hospitalet de Llobregat, Igualada, la Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa el Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova, Olesa de Montserrat, Olot, Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, el Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, el Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà, Reus, Ripoll, Ripollet, la Roca del Vallès, Roquetes, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d'Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, la Seu d'Urgell, Sitges, Solsona, Sort, Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp, Vallirana, Valls, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt, i Vilassar de Mar. Conforme a la última memoria publicada para acompañar a la Resolución TER/800/2024, estos 140 municipios se declaran en su conjunto como una única zona de mercado residencial tensionado.

Los límites de rentas comenzaron a aplicar en estas localidades el pasado sábado y tendrán una vigencia de tres años (del 16 de marzo de 2024 al 16 de marzo de 2027), aunque la declaración como zonas tensionadas podrá prorrogarse después anualmente de manera indefinida mientras subsistan las circunstancias que motivaron su declaración (y siempre previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación).

El Índice de Referencia aplicará en las zonas de mercado residencial tensionado de Cataluña en relación con: (i) los nuevos contratos de alquiler de viviendas de grandes tenedores y (ii) los nuevos contratos de alquiler de vivienda que no hubieran tenido ningún contrato de arrendamiento vigente durante los cinco años anteriores al 16 de marzo de 2024.