La compra de la Casa Orsola per part de l'Ajuntament “pot crear un precedent amb molts conflictes”

L'Ajuntament de Barcelona i la Fundació Hàbitat3 han adquirit conjuntament la Casa Orsola, un gran edifici ubicat a l'Eixample barceloní. Segons el mateix consistori, aquesta compra es fa per aturar els processos de desnonament i reconvertir els habitatges lliures en protegits.

D'aquesta manera, Hàbitat3 assumirà el 51% de la finca i gestionarà, amb criteris socials, el lloguer assequible dels 26 pisos de l'edifici. El cost de la compra és de 9,2 milions d'euros, al voltant d'un 30% menys que la mitjana del preu del mercat actual al barri de la Nova Esquerra de l'Eixample.

És una adquisició col·laborativa i social promoguda per Hàbitat3, en què l'Ajuntament de Barcelona adquireix el 49% i l'entitat el 51% restant de la finca. Aquesta fórmula conjunta permet fer la compra amb una inversió municipal més reduïda, i recuperar els habitatges per a ús residencial amb lloguers assequibles. Un fet pioner a la ciutat que pot marcar un precedent i que ha posat en alerta les associacions i els agents del sector immobiliari.

Maribel Martínez, Arquitecte tècnic & Project Manager, gerent de Bel.lar Espais i assessora col·laboradora de Iad España, avança que és interessant observar iniciatives de col·laboració entre l'administració i entitats socials, ja que suposen un avenç en la cerca de solucions concretes a la problemàtica de l'habitatge. Tot i això, encara que aquesta operació podria assentar un precedent, caldrà analitzar en profunditat les seves implicacions, ja que encara es desconeixen molts detalls per tractar-se d'una iniciativa recent”.

Un model d'intervenció pública ineficient i costós

Els diversos agents i associacions del sector valoren aquesta operació amb algunes coincidències sobre la inseguretat jurídica que pot suposar. Segons Carles Sala, portaveu dels Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Catalunya, no és una bona mesura, ja que reforça un model d'intervenció pública ineficient i costós.

“Es destinen 9,2 milions d'euros per assegurar contractes avantatjosos a llogaters que no es troben en situació de vulnerabilitat, en lloc de prioritzar solucions estructurals per a l'accés a l'habitatge dels que realment ho necessiten. Denota improvisació i debilitat en cedir al xantatge que s'ha fet”, apunta l'expert.

Per a Iñaki Unsain, Personal Shopper Immobiliari de referència a Barcelona, la intervenció de l'Ajuntament pot semblar una solució ràpida, però en realitat és un pegat que no resol el veritable problema: la manca d'oferta d'habitatge.

Ayuntamiento de Barcelona

L'expert destaca que, en lloc d'apostar per polítiques que incentivin la construcció i la rehabilitació de més habitatges, el govern opta per comprar immobles amb diners públics, cosa que a llarg termini no és sostenible. “A més, aquesta decisió genera incertesa jurídica per als propietaris, que veuen com els seus drets es poden veure subordinats a la pressió social i política”.

En aquesta línia, Carles de la Iglesia, soci de la immobiliària Revel, exposa que la realitat és que el projecte de reconversió de l'actiu pretenia generar producte de qualitat en un edifici catalogat, a zona premium, generant enormes possibilitats que capital estranger recalés a la ciutat de Barcelona.

Maribel Martínez considera que no és la millor opció comprar immobles al centre de Barcelona. "En primer lloc, solen ser molt cars, requereixen un major manteniment i les despeses associades són més elevades en comparació amb habitatges d'obra nova, que a més podrien sorgir com a iniciatives de promoció pública de requalificació de sòl".

En el cas de la Casa Orsola, és evident la intenció política que subjau darrere d'aquesta compra, segons l'experta, “caldria comptar amb un organisme que supervisi les adquisicions i la gestió del patrimoni destinat a l'habitatge social, especialment quan es fa amb fons públics provinents dels contribuents”.

Ayuntamiento de Barcelona

La col·laboració Ajuntament i la Fundació Hàbitat3

Pel que fa a la col·laboració amb Hàbitat3, els experts la valoren positivament, amb matisos. Unsain exposa que comptar amb una entitat social amb experiència en la gestió d'habitatge assequible pot ser un punt a favor, “no deixa de ser una operació finançada en gran part amb diners públics. Hàbitat3 està subvencionada pel mateix Ajuntament, per la qual cosa, en el fons, l'esforç econòmic continua recaient en els contribuents”.

Els API veuen positiva la participació d'una entitat social com Hàbitat3 per dotar de legalitat i legitimitat una operació qüestionable. Tot i que l'entitat té un historial de gestió admirable en habitatge social al llarg dels seus deu anys d'existència, “la seva intervenció aquí sembla més instrumental que necessària, atès que els primers beneficiats no són persones en situació de vulnerabilitat”.

Més esforç i diners per a habitatge social

Els experts posen èmfasi en establir mesures socials. Carles de la Iglesia esmenta que aquesta inversió de l'ajuntament té l'únic objectiu de perllongar una dotzena de contractes de lloguer precaris en un espai que, a hores d'ara, no té gaire sentit utilitzar com a habitatge social. "Una inversió dʻaquesta envergadura podria perfectament ser equiparable a la creació dʻuns 80 habitatges públics".

De la Iglesia creu fermament que els impostos dels barcelonins serien més ben emprats en la creació d'un parc públic d'habitatge, ben estructurat i desenvolupat en funció d'una demanda d'habitatge social, cada dia més evident. També ho veu així Iñaki Unsain, “estic d'acord que l'Ajuntament compri habitatges i els converteixi en habitatges socials, atès que fer habitatge, ampliar el parc immobiliari nou, és un procés molt llarg, ja que el camí més ràpid és comprar habitatges que ja estiguin acabats, arreglar-los i destinar-los a habitatge social i protecció oficial. Però no mitjançant l'assetjament i l'enderrocament i el conflicte que generin uns llogaters, sinó com a promotor, com una empresa privada que compra i posa de lloguer a un preu baix per fer habitatge social, això sí”.

Per als API's, l'operació envia un missatge erroni: qui genera suficient pressió pot obtenir un tracte de favor. "Això assenta un precedent preocupant que premia la confrontació en lloc del compliment de les normes i desvirtua el veritable propòsit de les operacions d'adquisició d'immobles existents, per destinar-los a casos socials, com els centenars que hi ha a la taula d'emergència esperant una solució".

Com a agent immobiliari, Maribel Martínez qüestiona que l'administració adquireixi edificis mitjançant processos d'expropiació o qualsevol altre procediment similar.

“El fet que la propietat pertanyi a un fons d'inversió fa que resulti menys preocupant que si fos d'un propietari particular. Tot i això, tenint en compte el preu pagat, no em sorprendria que algun propietari estigués disposat a vendre per evitar futurs problemes o complicacions”.

“Un precedent preocupant”

Per als experts, la compra de la Casa Orsola de Barcelona per part del consistori de la ciutat pot assentar precedents una mica complicats.

Carles Sala exposa que aquesta operació obre la porta al fet que situacions similars es reprodueixin. "Crea incentius perversos perquè altres llogaters en condicions similars exigeixin la compra dels seus edificis per part de l'Administració, distorsionant el mercat i desviant recursos públics de solucions habitacionals més efectives".

Unsain ho té clar: “aquest tipus d'intervencions poden generar un efecte crida, on altres col·lectius vegin a la pressió social una via perquè l'Ajuntament acabi comprant els seus edificis. Això no només posa en risc les finances públiques, sinó que també pot provocar la retirada d'inversors privats, fet que agreujaria encara més l'escassetat d'habitatge assequible a la ciutat”.

Tot i que garanteix que els llogaters actuals es puguin quedar i que l'edifici es destini a habitatge social, “aquesta acció de l'Ajuntament genera un precedent perillós”, segons Unsain. Si cada cop que hi ha protestes el govern intervé amb diners públics per comprar edificis privats, s'obre la porta a un model insostenible que pot acabar distorsionant el mercat immobiliari i desincentivant la inversió.

A Revel van més enllà i parlen de la possibilitat que els fons d'inversió amb posicions a Barcelona vegin la possibilitat de generar plusvàlues a través de la venda dels seus productes a l'ens municipal. "No obstant, no creiem que aquest risc es materialitzi ja que és insostenible que l'ajuntament adquireixi sempre actius cèntrics a preus alts, perjudicant la possible creació d'un parc públic d'habitatge més eficient i que permeti l'accés a l'habitatge d'aquells que ho estan demanant".

Casa Orsola

La Casa Orsola, situada al districte de l'Eixample, té 26 habitatges i 4 locals comercials. Actualment, a la finca hi ha 7 pisos amb lloguer indefinit, 7 de temporada, 5 amb contracte vigent, 5 en procés judicial i 2 que són buits. Un cop s'acabin els contractes de temporada, es podran destinar 9 pisos al parc d'habitatge públic de la ciutat.

Aquesta operació ha estat possible gràcies a la mediació de la Sindicatura de Greuges de Barcelona per establir un diàleg i arribar a un acord satisfactori entre les parts implicades.