La compra de la Casa Orsola por parte del Ayuntamiento “puede crear un precedente con muchos conflictos”

El Ayuntamiento de Barcelona y la Fundación Hàbitat3 han adquirido conjuntamente la Casa Orsola, un gran edificio ubicado en el Eixample barcelonés. Según el propio consistorio, esta compra se hace para detener los procesos de desahucio y reconvertir las viviendas libres en protegidas. 

De esta manera, Hàbitat3 asumirá el 51% de la finca y gestionará, con criterios sociales, el alquiler asequible de los 26 pisos del edificio. El coste de la compra es de 9,2 millones de euros, en torno a un 30% menos que la media del precio del mercado actual en el barrio de la Nova Esquerra de l’Eixample.

Se trata de una adquisición colaborativa y social promovida por Hàbitat3, en que el Ayuntamiento de Barcelona adquiere el 49% y la entidad el 51% restante de la finca. Esta fórmula conjunta permite hacer la compra con una inversión municipal más reducida, y recuperar las viviendas para uso residencial con alquileres asequibles. Un hecho pionero en la ciudad que puede marcar un precedente y que ha puesto en alerta a las asociaciones y agentes del sector inmobiliario.

Maribel Martínez, Arquitecte tècnic & Project Manager, gerent de Bel.lar Espais i assessora col·laboradora de Iad España, avanza que es interesante observar iniciativas de colaboración entre la administración y entidades sociales, ya que suponen un avance en la búsqueda de soluciones concretas a la problemática de la vivienda. “Sin embargo, aunque esta operación podría sentar un precedente, será necesario analizar en profundidad sus implicaciones, ya que aún se desconocen muchos detalles por tratarse de una iniciativa reciente”.

“Un modelo de intervención pública ineficiente y costoso”

Los diversos agentes y asociaciones del sector valoran esta operación con algunas coincidencias en torno a la inseguridad jurídica que puede suponer. Según Carles Sala, portavoz de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Catalunya, no es una buena medida, puesto que refuerza un modelo de intervención pública ineficiente y costoso. 

“Se destinan 9,2 millones de euros para asegurar contratos ventajosos a inquilinos que no se encuentran en situación de vulnerabilidad, en lugar de priorizar soluciones estructurales para el acceso a la vivienda de quienes realmente lo necesitan. Denota improvisación y debilidad al ceder al chantaje que se ha llevado a cabo”, apunta el experto.

Para Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario de referencia en Barcelona, la intervención del Ayuntamiento puede parecer una solución rápida, pero en realidad es un parche que no resuelve el verdadero problema: la falta de oferta de vivienda. 

Ayuntamiento de Barcelona

El experto destaca que, en lugar de apostar por políticas que incentiven la construcción y rehabilitación de más viviendas, el gobierno opta por comprar inmuebles con dinero público, lo que a largo plazo no es sostenible. “Además, esta decisión genera incertidumbre jurídica para los propietarios, que ven cómo sus derechos pueden verse subordinados a la presión social y política”.

En esta línea, Carles de la Iglesia, socio de la inmobiliaria Revel, expone que la realidad es que el proyecto de reconversión del activo pretendía generar producto de calidad en un edificio catalogado, en zona premium, generando enormes posibilidades de que capital extranjero recalara en la ciudad de Barcelona.

Maribel Martínez considera que no es la mejor opción comprar inmuebles en el centro de Barcelona. “En primer lugar, suelen ser muy caros, requieren un mayor mantenimiento y los gastos asociados son más elevados en comparación con viviendas de obra nueva, que además podrían surgir como iniciativas de promoción pública de recalificación de suelo”.

En el caso de la Casa Orsola, es evidente la intención política que subyace detrás de esta compra, según la experta, “sería necesario contar con un organismo que supervise las adquisiciones y la gestión del patrimonio destinado a la vivienda social, especialmente cuando se realiza con fondos públicos provenientes de los contribuyentes”.

Ayuntamiento de Barcelona

La colaboración Ayuntamiento y la Fundación Hàbitat3

Respecto a la colaboración con Hàbitat3, los expertos lo valoran positivo, con matices. Unsain expone que contar con una entidad social con experiencia en la gestión de vivienda asequible puede ser un punto a favor, “no deja de ser una operación financiada en gran parte con dinero público. Habitat3 está subvencionada por el propio Ayuntamiento, por lo que, en el fondo, el esfuerzo económico sigue recayendo en los contribuyentes”. 

Los API’s ven positiva la participación de una entidad social como Habitat3 para dotar de legalidad y legitimidad a una operación cuestionable. Si bien la entidad tiene un historial de gestión admirable en vivienda social a lo largo de sus diez años de existencia, “su intervención aquí parece más instrumental que necesaria, dado que los beneficiados en primer lugar no son personas en situación de vulnerabilidad”.

Más esfuerzo y dinero para vivienda social

Los expertos hacen hincapié en establecer medidas sociales. Carles de la Iglesia pronuncia que esta inversión del ayuntamiento tiene el único objetivo de prolongar una docena de contratos de alquiler precarios en un espacio que, a día de hoy, no tiene mucho sentido utilizar como vivienda social. “Una inversión de esta envergadura podría perfectamente ser equiparable a la creación de unas 80 viviendas públicas”.

De la Iglesia cree firmemente que los impuestos de los barceloneses estarían mejor empleados en la creación de un parque público de vivienda, bien estructurado y desarrollado en función de una demanda de vivienda social, cada día más evidente. También lo ve así Iñaki Unsain, “estoy de acuerdo con que el Ayuntamiento compre viviendas y las convierta en viviendas sociales. Dado que hacer vivienda, ampliar el parque inmobiliario nuevo, es un proceso muy largo, pues el camino más rápido es comprar viviendas que ya estén acabadas, arreglarlas y destinarlas a vivienda social y protección oficial. Pero no mediante el acoso y derribo y el conflicto que generen unos inquilinos, sino como un promotor, como una empresa privada que compra y lo pone en alquiler a un precio bajo para hacer vivienda social, esto sí”.

Para los API’s, la operación envía un mensaje erróneo: quien genera suficiente presión puede obtener un trato de favor. “Esto sienta un precedente preocupante que premia la confrontación en lugar del cumplimiento de las normas y desvirtúa el verdadero propósito de las operaciones de adquisición de inmuebles existentes, para destinarlos a casos sociales, como los centenares que hay en la mesa de emergencia esperando una solución”.

Como agente inmobiliario, Maribel Martínez cuestiona que la administración adquiera edificios mediante procesos de expropiación o cualquier otro procedimiento similar.

“El hecho de que la propiedad pertenezca a un fondo de inversión hace que resulte menos preocupante que si fuera de un propietario particular. No obstante, teniendo en cuenta el precio pagado, no me sorprendería que algún propietario estuviera dispuesto a vender para evitar futuros problemas o complicaciones”.

“Un precedente preocupante”

Para los expertos, la compra de la Casa Orsola de Barcelona por parte del consistorio de la ciudad puede sentar precedentes algo complicados.

Carles Sala expone que esta operación abre la puerta a que situaciones similares se reproduzcan. “Crea incentivos perversos para que otros inquilinos en condiciones similares exijan la compra de sus edificios por parte de la Administración, distorsionando el mercado y desviando recursos públicos de soluciones habitacionales más efectivas”.

Unsain lo tiene claro: “este tipo de intervenciones pueden generar un efecto llamada, donde otros colectivos vean en la presión social una vía para que el Ayuntamiento termine comprando sus edificios. Esto no solo pone en riesgo las finanzas públicas, sino que también puede provocar la retirada de inversores privados, lo que agravaría aún más la escasez de vivienda asequible en la ciudad”.

Si bien garantiza que los inquilinos actuales puedan quedarse y que el edificio se destine a vivienda social, “esta acción del Ayuntamiento genera un precedente peligroso”, según Unsain. Si cada vez que hay protestas el gobierno interviene con dinero público para comprar edificios privados, se abre la puerta a un modelo insostenible que puede acabar distorsionando el mercado inmobiliario y desincentivando la inversión.

Desde Revel más allá y hablan de la posibilidad de que los fondos de inversión con posiciones en Barcelona vean la posibilidad de generar plusvalías a través de la venta de sus productos al ente municipal. “No obstante, no creemos que este riesgo se materialice ya que es insostenible que el ayuntamiento adquiera siempre activos céntricos a precios altos, perjudicando la posible creación de un parque público de vivienda más eficiente y que permita el acceso a la vivienda de aquellos que lo están demandando”.

Casa Orsola

La Casa Orsola, situada en el distrito de L’Eixample, tiene 26 viviendas y 4 locales comerciales. Actualmente, en la finca hay 7 pisos con alquiler indefinido, 7 de temporada, 5 con contrato vigente, 5 en proceso judicial y 2 que están vacíos. Una vez acaben los contratos de temporada, se podrán destinar 9 pisos al parque de vivienda pública de la ciudad.

Esta operación ha sido posible gracias a la mediación de la Sindicatura de Greuges de Barcelona para establecer un diálogo y llegar a un acuerdo satisfactorio entre las partes implicadas.