Gangues immobiliàries: com es troben i les seves implicacions legals

Aconseguir una ganga immobiliària és tot un art que requereix temps, paciència i agilitat un cop ens trobem amb una oportunitat, ja que el normal és que un immoble a molt bon preu duri poc al mercat. Amb tot, també és important ser prudents i evitar compres compulsives si no disposem de tota la informació necessària: de vegades, quan alguna cosa sembla massa bona per ser veritat, és possible que amagueu algun problema que acabi truncant l'operació.

Perquè puguis reconèixer a simple vista les millors gangues immobiliàries i comprar al millor preu possible, t'expliquem alguns trucs per aprendre a identificar-los amb el menor marge d'error possible.

Què és una ganga immobiliària?

Una ganga immobiliària és un immoble que es ven a un preu molt atractiu, encara que es tracta d'un concepte relatiu: el que per a uns pot resultar molt barat, es pot considerar car per a altres persones. Tot dependrà del que valorem a l'hora de comprar un immoble.

No obstant això, sempre és important analitzar el perquè d'un preu anormalment reduït per evitar sorpreses: pot ser que el venedor tingui molta pressa per aconseguir liquiditat i estigui disposat a assumir una pèrdua per vendre ràpid, però també cal estar atent davant de possibles vicis ocults.

Quan un pis és una ganga immobiliària?

Considerar que habitatge és una ganga immobiliària dependrà del criteri de cadascú, si bé existeixen alguns factors que et poden ajudar, de forma més o menys universal, a identificar quan una inversió immobiliària és especialment atractiva:

• El preu per metre quadrat: si un habitatge té un preu per metre quadrat inferior a la mitjana de la zona, estarem, en principi, davant d'una ganga immobiliària. A més a més, comprar en un barri en procés de revaloració també pot ser una bona aposta, ja que el preu per metre quadrat augmentarà amb el pas del temps.
• Les condicions de l'immoble: si l'habitatge que has trobat és un diamant en brut i has sabut identificar-lo abans que ningú, estaràs davant d'una ganga immobiliària. Les cases que necessiten grans reformes o les que tenen distribucions estranyes solen ser les que tanquen més oportunitats ocultes, així com les que poden canviar d'ús (per exemple, passar d'oficina a habitatge).

Com s'aconsegueixen gangues immobiliàries?

Trobar una ganga immobiliària no és fàcil: moltes vegades del que es tracta és d'analitzar a què estàs disposat a renunciar per aconseguir un preu econòmic i centrar la cerca en aquest tipus d'immoble. Encara que no ho sembli, no tothom valora les mateixes coses quan es tracta de comprar un habitatge.

Un exemple clar és l'elecció de la zona, així com l'antiguitat de l'immoble. També n'hi ha que estan més disposats a decantar-se per immobles que necessiten una obra en profunditat si això suposa un estalvi econòmic important.

Un altre factor rellevant és el moment en què es busca habitatge i les condicions del mercat que determinaran la compra. Hi ha múltiples factors que afecten l'oferta i la demanda d'habitatge, i és important conèixer-los i estudiar-los per saber triar el moment correcte, sense oblidar elements com el cost d'hipotecar-se: el preu de l'immoble (i, per tant, la possibilitat que es tracti d'una ganga) també dependrà de quant et costi finançar la compra.

Això significa que en determinats moments serà més senzill aconseguir gangues immobiliàries (per exemple, quan els preus siguin inusualment baixos de forma general i hi hagi poca demanda d'habitatge). A l'hora de trobar una ganga immobiliària també heu de tenir en compte la possible revaloració de l'immoble.

Negociar el preu amb habilitat és una altra manera d'aconseguir gangues immobiliàries: pots aprofitar el teu bon perfil comprador o la pressa del venedor per guanyar punts i ajustar la xifra final.

Imagen de Freepik.

On es troben gangues immobiliàries?

És important que sàpigues buscar als llocs adequats si vols trobar una ganga immobiliària. Aquests són alguns trucs de cerca que poden resultar útils:

• Portals immobiliaris: gran part de l'oferta immobiliària es publica a portals immobiliaris com a idealista, on pots filtrar utilitzant paraules clau com, per exemple, urgeix vendre, o fins i tot ordenar la cerca per baixada de preu per trobar immobles amb descomptes. Una altra opció és comprar la nua propietat d'un immoble o cercar habitatges en venda amb motiu de divorcis, herències o processos de divisió de cosa comuna.
• Immobiliàries: de vegades, posar-te en contacte amb una o diverses immobiliàries i fer-los saber les teves preferències pot ajudar-te a aconseguir un immoble abans que surti al mercat, maximitzant així les possibilitats de comprar-lo.
• Boca-orella: encara queden els que intenten vendre els seus immobles a través de cartells físics o fins i tot la vella tècnica del boca-orella. A més, estar atent al teu entorn i comunicar el teu interès a adquirir un habitatge de determinades característiques et pot ajudar a aconseguir-ho abans que ningú i, si és el cas, a un bon preu.
• Subhastes immobiliàries: la majoria es publiquen i celebren al Portal de Subhastes del BOE, encara que també pots romandre atent a les subhastes que celebra la Seguretat Social, així com a les subhastes privades.

Claus per comprar gangues immobiliàries sense risc

A l'hora de comprar una ganga immobiliària, és important que el preu no t'encegui: cal no perdre de vista quines són les necessitats que vols cobrir amb la compra, ja que, si les deixes de banda, estaràs adquirint un habitatge que, en realitat, no et servirà per millorar la teva vida de la manera com esperaves.

També és important estar atent davant de possibles defectes o despeses extra que se't puguin estar escapant a simple vista. Davant del dubte, visita l'immoble amb un tècnic que et pugui orientar sobre les necessitats de reforma de l'habitatge i el cost aproximat.

Durant la cerca, també és sobrer que parlis amb la comunitat de propietaris i que investiguis sobre l'estat general de l'edifici.

Finalment, cenyeix-te al teu pressupost: una ganga es pot convertir en un parany si decideixes posar en risc la teva economia comprant per sobre de les teves possibilitats, especialment si necessites intervenir a l'immoble i fer obres de gran importància.

Aspectes legals que cal tenir en compte de les gangues immobiliàries

Quan comprem un immoble, no tot és el preu de venda que aconseguim tancar: cal tenir en compte altres possibles costos que poden venir en forma d'obres no previstes, impostos elevats, derrames desconegudes... Aquests són alguns aspectes legals que has de tenir en compte:

• Possible existència de vicis ocults: legalment, el venedor haurà de respondre-hi i procedir al sanejament, fins i tot encara que ell mateix en desconegués l'existència. Això sí, hauràs de reclamar dins el termini de 6 mesos en cas d'habitatge de segona mà i de 2 anys en cas d'habitatge nou. Les opcions impliquen aconseguir una rebaixa en el preu, exigir el sanejament del bé o rescindir el contracte. Entre altres coses, l'existència d'alguna obligació legal que afecti l'ús de l'immoble es pot considerar vici ocult.
• Derrames no conegudes: com a comprador, hauràs d'assumir el pagament de qualsevol vessa que fos aprovada abans de la signatura de la compravenda, per la qual cosa és important que coneguis quines són les despeses de la comunitat de propietaris a les quals hauràs de fer front. Aquesta partida no es pot extreure de l'equació quan es tracta de conèixer el cost total d'una compravenda d'habitatge. De vegades, es pot considerar vici ocult una derrama no coneguda: aquesta pot ser una sortida per evitar assumir-ne el cost.
• Límits en comprar la nua propietat: si optes per comprar la nua propietat d'un immoble, estaràs assumint un cert risc a canvi d'un preu més reduït, especialment si el contracte implica un usdefruit vitalici per al venedor, i aquesta és la fórmula més freqüent. És important que t'informis sobre totes les implicacions d'aquesta via i de qualsevol altre contracte amb implicacions diferents que les d'una simple compravenda.
• Possibles càrregues i impostos més elevats en cas de comprar en subhasta: en adquirir un immoble de qualsevol mena en subhasta pública, abans t'has d'informar sobre les possibles càrregues o obligacions econòmiques que tingui associades i que subsistiran una vegada et converteixis en propietari del bé. Per exemple, els deutes pendents d'IBI passaran a ser responsabilitat teva, amb certs límits. A més, en matèria d'impostos, és probable que hagis de pagar l'ITP prenent com a referència no el preu d'adjudicació (normalment més reduït que el normal al mercat), sinó l'anomenat valor de referència de cadastre, cosa que implicarà la majoria de les vegades que paguis més del compte.