Chollos inmobiliarios: cómo encontrarlos y sus implicaciones legales

Conseguir un chollo inmobiliario es todo un arte que requiere tiempo, paciencia y agilidad una vez nos encontremos con una oportunidad, ya que lo normal es que un inmueble a muy buen precio dure poco en el mercado. Con todo, también es importante ser cautos y evitar compras compulsivas si no disponemos de toda la información necesaria: a veces, cuando algo parece demasiado bueno para ser verdad, es posible que oculte algún problema que termine truncando la operación.

Para que puedas reconocer a simple vista los mejores chollos inmobiliarios y comprar al mejor precio posible, te contamos algunos trucos para aprender a identificarlos con el menor margen de error posible.

¿Qué es un chollo inmobiliario?

Un chollo inmobiliario es un inmueble que se vende a un precio muy atractivo, aunque se trata de un concepto relativo: lo que para unos puede resultar muy barato, puede considerarse caro para otras personas. Todo dependerá de lo que valoremos a la hora de comprar un inmueble. 

No obstante, siempre es importante analizar el por qué de un precio anormalmente reducido para evitar sorpresas: puede que el vendedor tenga mucha prisa por conseguir liquidez y esté dispuesto a asumir una pérdida con tal de vender rápido, pero también hay que estar atento ante posibles vicios ocultos.

¿Cuándo un piso es un chollo inmobiliario? 

Considerar que vivienda es un chollo inmobiliario dependerá del criterio de cada cual, si bien existen algunos factores que pueden ayudarte, de forma más o menos universal, a identificar cuándo una inversión inmobiliaria es especialmente atractiva:

• El precio por metro cuadrado: Si una vivienda tiene un precio por metro cuadrado inferior a la media de la zona, estaremos, en principio, ante un chollo inmobiliario. Además, comprar en un barrio en proceso de revalorización también puede ser una buena apuesta, ya que el precio por metro cuadrado aumentará con el paso del tiempo.
• Las condiciones del inmueble: Si la vivienda que has encontrado es un 'diamante en bruto' y has sabido identificarlo antes que nadie, estarás ante un chollo inmobiliario. Las casas que precisan grandes reformas o las que cuentan con distribuciones extrañas suelen ser los que encierran más oportunidades ocultas. También aquellos que pueden cambiar de uso (por ejemplo, pasar de oficina a vivienda).

¿Cómo conseguir chollos inmobiliarios?

Encontrar un chollo inmobiliario no es fácil: muchas veces de lo que se trata es de analizar a qué estás dispuesto a renunciar para conseguir un precio económico, centrando tu búsqueda en ese tipo de inmueble. Aunque no lo parezca, no todo el mundo valora las mismas cosas cuando se trata de comprar una vivienda.

Un claro ejemplo es la elección de la zona, así como la antigüedad del inmueble. También hay quien está más dispuesto a decantarse por inmuebles que necesitan una obra en profundidad si ello supone un ahorro económico importante.

Otro factor relevante es el momento en que se busca vivienda y las condiciones del mercado que determinarán la compra. Existen múltiples factores que afectan a la oferta y a la demanda de vivienda, siendo importante conocerlos y estudiarlos para saber elegir el momento correcto, sin olvidar elementos como el coste de hipotecarse: el precio de tu inmueble (y, por tanto, la posibilidad de que se trate de un chollo) también dependerá de cuánto te cueste financiar tu compra.

Esto significa que en determinados momentos será más sencillo conseguir chollos inmobiliarios (por ejemplo, cuando los precios sean inusualmente bajos de forma general y exista poca demanda de vivienda). A la hora de encontrar un chollo inmobiliario también debes tener en cuenta la posible revalorización del inmueble. 

Negociar el precio con habilidad es otra forma de conseguir chollos inmobiliarios: puedes aprovechar tu buen perfil comprador o la prisa del vendedor para ganar puntos y ajustar la cifra final.

Imagen de Freepik.

¿Dónde encontrar chollos inmobiliarios?

Es importante que sepas buscar en los lugares adecuados si quieres encontrar un chollo inmobiliario. Estos son algunos trucos de búsqueda que pueden resultar útiles:

• Portales inmobiliarios: Gran parte de la oferta inmobiliaria se publica en portales inmobiliarios como idealista, donde puedes filtrar utilizando palabras clave como, por ejemplo, urge vender, o incluso ordenar la búsqueda por bajada de precio, encontrando así inmuebles con descuentos. Otra opción es comprar la nuda propiedad de un inmueble o buscar viviendas en venta con motivo de divorcios, herencias o procesos de división de cosa común.
• Inmobiliarias: A veces, ponerte en contacto con una o varias inmobiliarias y hacerles saber tus preferencias puede ayudarte a conseguir un inmueble antes de que salga al mercado, maximizando así tus posibilidades de comprarlo. 
• Boca a boca: Todavía quedan quienes intentan vender sus inmuebles a través de carteles físicos o incluso la vieja técnica del 'boca a boca'. Además, permanecer atento a tu entorno y comunicar tu interés en adquirir una vivienda de determinadas características puede ayudarte a conseguirla antes que nadie y, en su caso, a obtener un buen precio por ella.
• Subastas inmobiliarias: La mayoría de ellas se publican y celebran en el Portal de Subastas del BOE, aunque también puedes permanecer atento a las subastas que celebra la Seguridad Social, así como a las subastas privadas.

Claves para comprar chollos inmobiliarios sin riesgo

A la hora de comprar un chollo inmobiliario, es importante que el precio no te ciegue: no hay que perder de vista cuáles son las necesidades que deseas cubrir con tu compra, ya que, si las dejas de lado, estarás adquiriendo una vivienda que, en realidad, no servirá para mejorar tu vida de la forma en que esperabas. 

También es importante permanecer atento ante posibles defectos o gastos extra que se te puedan estar escapando a simple vista. Ante la duda, visita el inmueble con un técnico que pueda orientarte sobre las necesidades de reforma de la vivienda y su coste aproximado.

En tu investigación, tampoco está de más que hables con la comunidad de propietarios y que investigues acerca del estado general del edificio. 

Por último, mantente fiel a tu presupuesto: un chollo puede convertirse en una trampa si decides poner en riesgo tu economía comprando por encima de tus posibilidades, especialmente si necesitas intervenir en el inmueble y realizar obras de calado.

Aspectos legales a tener en cuenta de los chollos inmobiliarios

Cuando compramos un inmueble, no todo es el precio de venta que consigamos cerrar: hay que tener en cuenta otros posibles costes que pueden venir en forma de obras no previstas, impuestos elevados, derramas desconocidas... Estos son algunos aspectos legales que debes tener en cuenta:

• Posible existencia de vicios ocultos: Legalmente, el vendedor deberá responder por ellos y proceder a su saneamiento, incluso aunque él mismo desconociera su existencia. Eso sí, deberás reclamar dentro del plazo de 6 meses en caso de vivienda de segunda mano y de 2 años en caso de vivienda nueva. Tus opciones pasan por conseguir una rebaja en el precio, exigir el saneamiento del bien o rescindir el contrato. Entre otras cosas, la existencia de alguna obligación legal que afecte al uso del inmueble puede considerarse vicio oculto.
• Derramas no conocidas: Como comprador, deberás asumir el pago de cualquier derrama que fuera aprobada antes de la firma de la compraventa, por lo que es importante que conozcas cuáles son los gastos de la comunidad de propietarios a los que deberás hacer frente. Esta partida no puede extraerse de la ecuación cuando se trata de conocer el coste total de una compraventa de vivienda. En ocasiones, puede considerarse vicio oculto una derrama no conocida: esta puede ser una salida para evitar asumir su coste.
• Límites al comprar la nuda propiedad: Si optas por comprar la nuda propiedad de un inmueble, estarás asumiendo cierto riesgo a cambio de un precio más reducido, especialmente si el contrato implica un usufructo vitalicio para el vendedor, siendo esta la fórmula más frecuente. Es importante que te informes sobre todas las implicaciones de esta vía y de cualquier otro contrato con implicaciones distintas que las de una simple compraventa. 
• Posibles cargas e impuestos más elevados en caso de comprar en subasta: Al adquirir un inmueble de cualquier tipo en subasta pública debes informarte previamente sobre las posibles cargas u obligaciones económicas que pesen sobre él y que subsistan una vez te conviertas en propietario del bien. Por ejemplo, las deudas pendientes por IBI pasarán a ser tu responsabilidad, con ciertos límites. Además, en materia de impuestos, es probable que debas pagar el ITP tomando como referencia no el precio de adjudicación (normalmente más reducido que el normal en el mercado), sino el llamado valor de referencia de catastro, lo que implicará la mayoría de las veces que pagues más de la cuenta.