La riqueza inmobiliaria de los españoles bate récord: ya supera los 7 billones de euros

La riqueza inmobiliaria de las familias está en máximos históricos. Según los datos del Banco de España, el patrimonio inmobiliario residencial del conjunto de los hogares ha superado la barrera de los 7 billones de euros por primera vez en la serie estadística del supervisor financiero, que arrancó en 1980.

Solo en el último año, el importe se ha incrementado un 12,2%, mientras que, desde 2013, cuando la vivienda tocó mínimos de la crisis económica y financiera, se ha disparado más de un 70%. 

Actualmente, la cuantía supone un 680% de la renta disponible bruta de las familias y supera en casi cinco veces el Producto Interior Bruto de España (que ronda los 1,5 billones de euros a precios de mercado), la capitalización de todas las empresas cotizadas en España (1,416 billones en julio) o la deuda del conjunto de las Administraciones Públicas (que en junio alcanzó el récord de 1,691 billones). Unas cifras que vienen a confirmar que la vivienda es el activo de referencia para los hogares y España, un país de propietarios. 

“La riqueza bruta inmobiliaria de las familias españolas (sin deducir la deuda asociada) suele representar aproximadamente dos tercios de su riqueza total (el resto sería riqueza financiera). Es una constante histórica, debido a la propensión de las familias españolas a la vivienda en propiedad, a la escasa cultura financiera, y a la desconfianza en los mercados, que les retrae a invertir en productos financieros, aunque en este momento su peso es superior (tres cuartas partes), debido al incremento de precio de la vivienda, ya que ha crecido más el precio que la deuda asociada”, explica Julián Salcedo, presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios.

Además del aumento del parque residencial en España, que en 2024 superó por primera vez los 27 millones de viviendas, el máximo histórico del patrimonio inmobiliario está estrechamente vinculado a la tendencia al alza de los precios de los inmuebles, como muestra la correlación que existe entre la evolución interanual entre ambas variables:

“El principal motivo del crecimiento de la riqueza inmobiliaria en España es la revalorización del precio de la vivienda. La escasez de oferta (falta de stock frente a la creación de nuevos hogares) y un aumento sostenido de la demanda (debido principalmente a los altos niveles de empleo y un contexto de tipos de interés relativamente bajos) explican que la riqueza y el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) evolucionen prácticamente en paralelo”, subraya Roberto Andecochea, economista de idealista/hipotecas. 

Del fin de la tendencia al alza de los precios al valor real

Los expertos ponen varios 'peros' a las cifras del Banco de España. Uno de ellos es que, aunque las previsiones apuntan a que los precios seguirán al alza a corto plazo y, con ello, podría seguir aumentando el peso del patrimonio inmobiliario de los hogares, no se espera que el ritmo de subida de los precios se prolongue 'sine die'. 

En opinión de Julián Salcedo, en los próximos meses “seguirá creciendo la proporción entre riqueza inmobiliaria y riqueza total, siempre que no aparezca una nueva burbuja inmobiliaria, lo que de momento no parece probable”. No obstante, aclara el economista, “en algún momento el mercado de compraventa de viviendas se ralentizará, para después frenarse significativamente”, lo que acabará afectado a los precios de los inmuebles. “No pueden seguir creciendo a este ritmo”, insiste Salcedo. Su teoría es que el freno inmobiliario llegará en 2026.

En segundo lugar, conviene tener en cuenta que una cosa es el precio y otra el valor de ese patrimonio inmobiliario que está en máximos históricos. Y, desde ese prisma, el importe sería muy inferior, como apunta el economista Miguel Córdoba.

“Puede que la riqueza inmobiliaria de un país como España supere los 7 billones de euros, pero una cosa es precio y otra cosa valor, y desde luego el patrimonio inmobiliario de España a precio de coste no alcanza ni por asomo esas cifras. Todo son expectativas e incrementos injustificados de la repercusión del suelo en el precio final de la vivienda. No puede ser que en las zonas tensionadas el precio de una vivienda suponga una cuarta parte el coste de su construcción y tres cuartas partes sean la repercusión del suelo. Eso es mera especulación, no valor real”, argumenta Córdoba.  

Menos regulación y más pactos de Estado 

Para el economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos, los hogares en España, gracias a su predilección por la vivienda, están menos expuestos a riesgos que aquellos que invierten en otro tipo de productos, como la renta fija o el mercado de valores. “El riesgo de bajada es menor que en la bolsa o el bitcoin, salvo que se produzca una catástrofe”, afirma. 

Por otro lado, Bernardos recuerda que el hecho de que cerca del 75% de la riqueza de las familias sea inmobiliaria convierte en “inaudito” que muchas de las políticas que está impulsando el Gobierno en materia de vivienda vayan “en contra de los propietarios”, como por ejemplo instaurar topes a los precios del alquiler en zonas tensionadas o prolongar la suspensión de los desahucios por impago de la renta a familias vulnerables. “Es ilógico fastidiar a quien tiene la mayor riqueza. Cuanta más gente invierta en vivienda, mayor será el mercado del alquiler y más contenidos estarán los precios”, sostiene Bernardos.  

Miguel Córdoba, por su parte, cree que la actual crisis habitacional es consecuencia de “una clara ausencia de oferta, pues faltan aproximadamente un millón de viviendas y no parece que se esté haciendo casi nada por resolverlo”.  Todo ello provoca que nos encontremos ante lo que califica como una emergencia nacional.

Al igual que otros economistas, Córdoba también se muestra muy crítico tanto con el Gobierno como con la oposición, al considerar que no se está enfocando el problema de la forma adecuada.

A todos, aunque especialmente al PSOE y al PP, les pide una política en vivienda consensuada y prolongada en el tiempo. Como insiste el economista, “en un bien de primera necesidad, como es la vivienda, y con la población aumentando continuamente por la inmigración creciente, el desajuste entre oferta y demanda no puede hacer otra cosa que subir los precios, por muchas normas y límites de los precios. En un mercado libre, si aumenta la demanda y la oferta está estática, los precios subirán y subirán. Y si añadimos que España es uno de los países que menos vivienda social tiene (no llega al 3% del parque de viviendas, mientras que Holanda, por ejemplo, está en el 30%), la tormenta perfecta está servida”.

El economista recuerda que el salario medio en España es la mitad que en muchos países europeos y, si a ello añadimos el apetito de inversores y fondos de inversión extranjeros por tomar posiciones en el mercado inmobiliario español, “la situación no puede ser más complicada, especialmente en las denominadas zonas tensionadas”.

Córdoba insiste en que “la única forma de cortar esta espiral inflacionista en con un aumento de oferta”, y que esta estrategia no puede adoptarse a corto plazo, sino que se trata de un proyecto que puede llevar una década. Por eso, ve necesario alcanzar un Pacto de Estado en materia de vivienda (dos legislaturas como mínimo) y que exista un compromiso de todas las Administraciones (la estatal, la autonómica y la local), aunque lamenta que este tipo de entendimientos hoy por hoy sea imposible. “En fin, malos tiempos para la lírica”, concluye.