Despeses i impostos del lloguer amb opció de compra

El lloguer amb opció de compra és una opció que cada dia més persones es plantegen, ja que permet viure de lloguer a la casa que vols comprar, mentre les rendes pagades es van descomptant totalment o parcialment del preu final.

Tanmateix, convé conèixer per endavant les despeses i els impostos que implica aquesta modalitat de contracte. En aquest article et mostrem tot el que has de saber sobre el tema.

Les despeses del lloguer amb opció de compra

El contracte de lloguer amb dret de compra és un model mixt que n'uneix un de compravenda i un d'arrendament. Aquestes són les despeses a les quals cal fer front a les diferents etapes d'un lloguer amb opció de compra:

Despeses inicials del lloguer:

1. Prima o senyal: generalment, el llogater ha de pagar una quantitat inicial per assegurar-se el dret de compra de l'habitatge. Aquest import se sol situar entre el 5 i el 10 % del valor de venda de la propietat i se sol descomptar del preu final en cas d'exercir l'opció de compra.
2. Fiança: com en qualsevol lloguer, l'arrendatari està obligat a dipositar una fiança, que es reemborsa en finalitzar el contracte si l'habitatge es troba en bon estat. La quantia per a un arrendament amb dret a compra és, per llei, un mes.
3. Garanties addicionals: depenent del propietari, es poden exigir garanties extres, com ara un aval bancari o una garantia addicional per assegurar el compliment del contracte o disposar d'un import per cobrir imprevistos. En aquest cas, el cost pot ser d'un o dos mesos de renda.

Despeses durant la fase de lloguer:

• Pagament mensual del lloguer: el llogater ha d'abonar la renda acordada al contracte.
• Manteniment i reparacions: segons el que s'hagi estipulat a l'acord, certes despeses de manteniment poden ser responsabilitat del llogater i altres, del propietari. Això depèn del que pactin les parts. Per exemple, la quota de la comunitat o IBI.
• Subministraments bàsics: generalment, serveis com llum, aigua, gas i internet són a càrrec de l'arrendatari.

Despeses en exercir l'opció de compra:

1. Pagament del preu acordat: cal abonar l'import pactat al contracte. Les quotes que es paguen durant el lloguer es descompten totalment o parcialment del preu final de venda.
2. Despeses notarials: la formalització de la compravenda implica el pagament dels honoraris notarials, que solen oscil·lar entre el 0,2 i el 0,5 % del valor escripturat de l'habitatge.
3. Inscripció al Registre de la propietat: per legalitzar l'operació, cal inscriure la propietat, fet que suposa un cost d'entre el 0,1% i el 0,25% del preu de l'immoble.
4. Honoraris de gestoria: si es contracta un gestor per facilitar els tràmits, cal considerar una despesa addicional d'aproximadament 300 euros.

Els impostos del lloguer amb dret de compra

La càrrega fiscal varia segons la fase del procés i la comunitat autònoma on es faci l'operació. En termes generals, cal considerar els impostos següents:

Impostos durant el lloguer:

• IRPF de l'arrendador: el propietari ha de declarar els ingressos percebuts pel lloguer a la declaració de la renda.
• Tributació: en cas que l'arrendador sigui un particular, l'arrendatari ha de pagar l'impost de transmissions patrimonials (ITP), el percentatge del qual varia entre el 0,5 i el 10 % segons la comunitat autònoma. Si el propietari és una empresa, el lloguer està subjecte a un 10 % d'IVA.

Impostos en exercir l'opció de compra:

• ITP o IVA: si l'habitatge és de segona mà, el comprador ha de pagar l'ITP, que oscil·la entre el 6 i el 10 %. En cas de ser un habitatge nou, s'hi aplica un 10 % d'IVA.
• Plusvàlua municipal: aquest tribut és responsabilitat del venedor i es calcula segons l'increment del valor del sòl des de la darrera transmissió.

Qui paga els impostos en un lloguer amb opció de compra?

Els impostos es distribueixen segons l'etapa de l'operació:

• Durant el lloguer, l'arrendador és qui ha de declarar els ingressos a l'IRPF.
• En el moment de la compra, el comprador assumeix els tributs, com l'ITP o l'IVA, i altres despeses relacionades amb la transmissió de la propietat.
• El venedor és responsable d'abonar la plusvàlua municipal i tributar pel guany patrimonial en la declaració de la renda.

Exemple de les despeses i els impostos de l'arrendament amb opció de compra

Per veure com es reparteixen les despeses i els impostos que cal pagar en un lloguer amb dret de compra, et mostrem aquest exemple per a un habitatge de 300.000 euros a Madrid (ITP del 6 %), amb una prima inicial de 20.000 euros i una renda mensual de 1.000 euros amb la condició que el 50 % del lloguer pagat es descompti. Després de tres anys, el llogater decideix exercir el dret de compra.

En total, el comprador hauria de pagar 19.335 euros d'impostos i de despeses en aquest exemple. Tot i això, convé recordar que les despeses de notaria i registre podrien ser percentatges inferiors.