Estos son los gastos e impuestos del alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una opción que cada día más personas se plantean, ya que permite vivir de alquiler en la casa que quieres comprar, mientras las rentas pagadas se van descontando total o parcialmente de su precio final. 

Sin embargo, conviene conocer de antemano los gastos e impuestos que implica esta modalidad de contrato. En este artículo te mostramos todo lo que debes saber al respecto.

Los gastos del alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con derecho a compra es un modelo mixto que aúna uno de compraventa y otro de arrendamiento. Estos son los gastos que hay afrontar en las distintas etapas de un alquiler con opción a compra:

Gastos iniciales del alquiler:

1. Prima o señal: Generalmente, el inquilino tiene que pagar una cantidad inicial para asegurarse el derecho de compra de la vivienda. Este importe suele situarse entre el 5% y el 10% del valor de venta de la propiedad y, generalmente, se descuenta del precio final en caso de ejercer la opción de compra.
2. Fianza: Como en cualquier alquiler, el inquilino está obligado a depositar una fianza, que se reembolsa al finalizar el contrato si la vivienda se encuentra en buen estado. La cuantía para un arrendamiento con derecho a compra es, por ley, de un mes.
3. Garantías adicionales: Dependiendo del propietario, se pueden exigir garantías extra, como un aval bancario o una garantía adicional para asegurar el cumplimiento del contrato o disponer de un importe para cubrir imprevistos. En este caso, el coste puede ser de uno o dos meses de renta.

Gastos durante la fase de alquiler:

• Pago mensual del alquiler: El inquilino debe abonar la renta acordada en el contrato.
• Mantenimiento y reparaciones: Según lo estipulado en el acuerdo, ciertos gastos de mantenimiento pueden ser responsabilidad del inquilino y otros del propietario. Ello depende de lo que pacten las partes. Por ejemplo, la cuota de la comunidad o el IBI.
• Suministros básicos: Generalmente, servicios como luz, agua, gas e internet corren a cargo del arrendatario.

Gastos al ejercer la opción a compra:

1. Pago del precio acordado: Se debe abonar el importe pactado en el contrato. Las cuotas que se pagan durante el alquiler se descuentan total o parcialmente del precio final de venta.
2. Gastos notariales: La formalización de la compraventa implica el pago de los honorarios notariales, que suelen oscilar entre el 0,2% y el 0,5% del valor escriturado de la vivienda.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Para legalizar la operación, es necesario inscribir la propiedad, lo que supone un coste de entre el 0,1% y el 0,25% del precio del inmueble.
4. Honorarios de gestoría: Si se contrata un gestor para facilitar los trámites, hay que considerar un gasto adicional de aproximadamente 300 euros.

Los impuestos del alquiler con derecho a compra

La carga fiscal varía según la fase del proceso y la comunidad autónoma en la que se realice la operación. En términos generales, se deben considerar los siguientes impuestos:

Impuestos durante el alquiler:

• IRPF del arrendador: El propietario debe declarar los ingresos percibidos por el alquiler en su declaración de la renta.
• Tributación: En caso de que el arrendador sea un particular, el inquilino debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje varía entre el 0,5% y el 10% según la comunidad autónoma. Si el propietario es una empresa, el alquiler está sujeto a un 10% de IVA.

Impuestos al ejercer la opción de compra:

• ITP o IVA: Si la vivienda es de segunda mano, el comprador debe pagar el ITP, que oscila entre el 6% y el 10%. En caso de ser una vivienda nueva, se aplica un 10% de IVA.
• Plusvalía municipal: Este tributo es responsabilidad del vendedor y se calcula en función del incremento del valor del suelo desde la última transmisión.

¿Quién paga los impuestos en un alquiler con opción a compra?

Los impuestos se distribuyen según la etapa de la operación:

• Durante el alquiler, el arrendador es quien debe declarar los ingresos en el IRPF
• En el momento de la compra, el comprador asume los tributos, como el ITP o el IVA, y otros gastos relacionados con la transmisión de la propiedad
• El vendedor es responsable de abonar la plusvalía municipal y tributar por la ganancia patrimonial en su declaración de la renta

Ejemplo de los gastos e impuestos del arrendamiento con opción a compra

Para ver cómo se reparten los gastos e impuestos a pagar en un alquiler con derecho a comprar, te mostramos este ejemplo para una vivienda de 300.000 euros en Madrid (ITP del 6%), con una prima inicial de 20.000 euros y una renta mensual de 1.000 euros con la condición de que el 50% del alquiler pagado se descuente del precio final de compra. Después de tres años, el inquilino decide ejercer el derecho de compra.

En total, el comprador tendría que pagar 19.335 euros de impuestos y gastos en este ejemplo. Sin embargo, conviene recordar que los gastos de notaría y registro podrían ser porcentajes inferiores.