L'IVA dels lloguers turístics el 2025: tipus i obligacions

Amb la temporada alta a la cantonada i l'auge del lloguer de vacances, molts propietaris es pregunten si han d'aplicar IVA als seus arrendaments turístics.

En aquest article t'expliquem clarament quan has d'aplicar aquest impost, quins serveis marquen la diferència, quines obligacions té un arrendador turístic i com has de declarar els ingressos.

Què diu la llei sobre l'IVA del lloguer de vacances?

La Llei de l'IVA (LIVA) parteix d'un principi clar: només s'aplica IVA al lloguer de vacances quan l'allotjament ofereix serveis extrahotelers.

En la majoria de les ocasions, els serveis prestats pels gestors i propietaris d'habitatges turístics es limiten al lliurament de claus, neteja a cada sortida (no diària) i poca cosa més. En aquests casos, l'operació s'equipara a la d'arrendament d'habitatge i, per tant, està exempta d'IVA (art.20).

Tot i això, quan s'ofereixen serveis similars als dels hotels, com, per exemple, neteja diària, esmorzars, etc., la situació canvia i es considera que l'allotjament ofereix serveis extrahotelers, per la qual cosa cal aplicar IVA.

L'any 2025, l'Agència Tributària no considera la durada de l'estada com a determinant de la tributació a l'hora de declarar el lloguer d'un habitatge de vacances. Per ara, el punt clau continuen sent els serveis oferts.

Tot i això, el paquet europeu VAT in the Digital Age preveu que, a partir de l'1 de juliol de 2028, tot lloguer continuat de fins a 30 nits s'assimili al sector hoteler i, en aquest cas, la durada sí que entraria a ser un criteri addicional per a l'aplicació de l'IVA.

En definitiva, amb la transposició de la Directiva europea, tots els allotjaments de menys de 30 nits consecutives han de repercutir aquest impost, al marge dels serveis que prestin. És a dir, a partir del 2028, els qui lloguen habitatges de curta estada es consideraran empresaris a efectes d'IVA. L'objectiu és acabar amb les diferències de tracte entre els Estats membres i evitar distorsions de competència al sector de l'allotjament turístic, cosa que implicarà una sèrie de responsabilitats:

• Declarar periòdicament l'IVA.
• Emetre factures amb aquest impost i portar llibres de registre.
• Conservar tota la documentació durant almenys quatre anys.

Tot i que el tipus d'IVA encara s'ha de confirmar, tot apunta que serà del 10 %, com ja passa amb altres serveis turístics.

El 2028 l'IVA serà obligatori per a tots els lloguers turístics.

El fet d'oferir serveis extrahotelers fa que l'administració consideri el gestor empresari o professional, amb les conseqüències fiscals que això comporta: alta censal, llibres de registre, declaració de l'IVA, etc. No tenir en compte aquest criteri pot comportar sancions superiors al 50 % de la quota no ingressada.  

Serveis que converteixen l'operació en extrahotelera  

El catàleg de serveis considerats extrahotelers per considerar que un allotjament de vacances ha d'aplicar IVA al 10 % i tributar com a tal està taxat però no tancat. Alguns dels serveis són:  

• Recepció i atenció immediata permanent.
• Neteja periòdica de zones privades i comunes mentre l'hoste s'allotja a l'immoble.
• Canvi de tovalloles i llençols inclòs almenys una vegada durant l'estada.
• Restauració lleugera: esmorzar, servei d'habitacions, minibar reabastit…
• Serveis complementaris gestionats per l'allotjament: custòdia d'equipatge, bugaderia, premsa…

Si se'n combinen dos o més, l'Agència Tributària entén que explotes un apartament turístic comparable a un hotel boutique, i l'operació implica un tipus d'IVA reduït del 10 %.

Situacions exemptes d'IVA en pisos turístics  

El lloguer d'habitatge sense serveis complementaris estarà exempt d'IVA (per exemple, si publiques el teu pis, entregues claus i contracte, sense neteja intermèdia ni reposició de roba de llit). Aquesta cessió, sigui per dues nits o més, s'acull a l'exempció de l'art.20 de la LIVA. Aquí, l'IVA per arrendament és zero perquè l'operació és passiva.

Un mateix habitatge, sempre que la norma de l'Ajuntament permeti un model mixt, pot alternar fases exemptes i subjectes i aplicar prorrata per a deduccions.

Tot i això, que l'IVA sigui zero no vol dir que no s'apliquin altres impostos. L'IRPF per rendiments de capital immobiliari cal declarar-lo, encara que no et podràs l'IVA per reparacions o capital mobiliari.

És convenient guardar contractes, autoliquidació i justificants, ja que Hisenda pot sol·licitar aquesta informació en cas de revisió.

Lloguer subjecte a l'IVA del 10 %  

El lloguer d'habitatges amb serveis extrahotelers està subjecte a l'IVA. Si gestiones la teva propietat com un microhotel, això activa la tributació al 10 %. L'avantatge és que pots aplicar deduccions en concepte de Channel Manager, productes de neteja, reformes o subministraments.

Tot propietari o gestor que ofereixi serveis extrahotelers ha de seguir aquest itinerari fiscal:

1. Alta censal: presentar models 036/037 i marcar l'epígraf IAE 861.1 (allotjament turístic).
2. Emetre factures completes o simplificades quan l'import sigui inferior a 400 euros.
3. Liquidacions periòdiques: ingressar la quota neta al model 303 cada trimestre i remetre el model 390 al resum anual.
4. Anotar totes les factures emeses i rebudes i conservar-les 4 anys.
5. Prorrateig: aplicar el percentatge de deducció quan es combinin estades subjectes i exemptes.

Freepik

Prorrata i ús mixt de l'habitatge de lloguer de vacances

Quan una mateixa propietat es lloga de vegades amb serveis extrahotelers (subjecte a IVA) i altres vegades "només amb claus" (exempt), no pots deduir tot l'IVA que pagues en despeses. La llei de l'IVA obliga a aplicar la prorrata, percentatge que limita la deducció segons el pes real de cada tipus d'ingrés.

Càlcul del prorrateig i ajustaments anuals  

• Calcula la prorrata provisional al principi de cada exercici:  

Prorrata = ingressos amb IVA / ingressos totals previs  

Per exemple, preveus 40.000 euros subjectes a IVA i 10.000 euros exempts.

40.000 euros/50.000 euros = 80 %  

• Aplica aquest percentatge cada trimestre quan emplenis el model 303. Seguint amb l'exemple, només dedueixes el 80 % de l'IVA suportat (neteja, subministraments, programari de gestió…).

• Regularitza la darrera autoliquidació, del 4t trimestre, amb les dades reals:

Si, per exemple, en tancar l'exercici, els ingressos subjectes a IVA queden en 35.000 euros en lloc de 45.000 euros, la prorrata definitiva seria 35.000 euros, entre 45.000 euros = 77,78 %. En aquest mateix model de tancament, compensaràs la diferència de quota respecte al que t'haguessis deduït inicialment.

Serveis addicionals al 21 %  

Per als serveis no vinculats a l'allotjament o al servei d'allotjament, s'aplica el tipus general del 21 %. Per exemple, el pàrquing, l'spa o el gimnàs, el lloguer de bicis o scooters, els tours o experiències, la venda de records o el marxandatge.