Con la temporada alta a la vuelta de la esquina y el auge del alquiler vacacional, muchos propietarios se preguntan si deben aplicar IVA en sus arrendamientos turísticos.
En este artículo te explicamos de forma clara cuándo debes aplicar este impuesto, qué servicios marcan la diferencia, qué obligaciones tiene un arrendador turístico y cómo declarar correctamente tus ingresos.
- ¿Qué dice la ley sobre el IVA del alquiler vacacional?
- Servicios que convierten la operación en extrahotelera
- Escenarios exentos de IVA en pisos turísticos
- Alquiler sujeto al IVA del 10%
- Prorrata y uso mixto de la vivienda de alquiler vacacional
- Servicios adicionales al 21%
- Plataformas digitales y modelo 238
¿Qué dice la ley sobre el IVA del alquiler vacacional?
La Ley del IVA (LIVA) parte de un principio claro: solo se aplica IVA en el alquiler vacacional cuando el alojamiento ofrece servicios extrahoteleros.
En la mayoría de las ocasiones, los servicios prestados por los gestores y propietarios de viviendas turísticas se limitan a la entrega de llaves, limpieza en cada salida (no diaria) y poco más. En estos casos, la operación se equipara a la de arrendamiento de vivienda y, por tanto, está exenta de IVA (art.20).
Sin embargo, cuando se ofrecen servicios similares a los de los hoteles, como, por ejemplo, limpieza diaria, desayunos, etc. el escenario cambia y se considera que el alojamiento ofrece servicios extra-hoteleros, por lo que hay que aplicar IVA.
En 2025, la Agencia Tributaria no considera la duración de la estancia como determinante de la tributación a la hora de declarar el alquiler de una vivienda vacacional. A día de hoy, siguen siendo los servicios ofrecidos los que lo hacen.
Sin embargo, el paquete europeo VAT in the Digital Age, prevé que, a partir del 1 de julio de 2028, todo alquiler continuado hasta 30 noches, se asimile al sector hotelero, en cuyo caso, la duración sí que entraría a ser un criterio adicional para la aplicación del IVA.
En definitiva, con la trasposición de la Directiva europea, todos los alojamientos de menos de 30 noches consecutivas deberán repercutir este impuesto, al margen de los servicios que presten. Es decir, a partir de 2028, quienes alquilen viviendas de corta estancia serán considerados empresarios a efectos de IVA. El objetivo es acabar con las diferencias de trato entre los Estados miembros y evitar distorsiones de competencia en el sector del alojamiento turístico, lo que implicará una serie de responsabilidades:
- Declarar periódicamente el IVA.
- Emitir facturas con este impuesto y llevar libros de registro.
- Conservar toda la documentación durante al menos cuatro años.
Aunque el tipo de IVA aún debe confirmarse, todo apunta a que será del 10%, como ya sucede con otros servicios turísticos.
En 2028 el IVA será obligatorio para todos los alquileres turísticos.
El hecho de ofrecer servicios extrahoteleros hace que la Administración considere al gestor empresario o profesional, con las consecuencias fiscales que eso conlleva: alta censal, libros de registro, declaración del IVA, etc. No tener en cuenta este criterio, puede acarrear sanciones superiores al 50% de la cuota no ingresada.
Servicios que convierten la operación en extrahotelera
El catálogo de servicios considerados extra-hoteleros para considerar que un alojamiento vacacional ha de aplicar IVA al 10% y tributar como tal, está tasado pero no cerrado. Algunos de los servicios son:
- Recepción y atención inmediata permanente.
- Limpieza periódica de zonas privadas y comunes mientras el huésped se aloja en el inmueble.
- Cambio de toallas y sábanas incluido, al menos, una vez durante la estancia.
- Restauración ligera: Desayuno, servicio de habitaciones, minibar reabastecido…
- Servicios complementarios gestionados por el alojamiento: Custodia de equipaje, lavandería, prensa…
Si se combinan dos o más de estos elementos, la Agencia Tributaria entiende que explotas un apartamento turístico comparable a un hotel boutique, y la operación soporta un tipo de IVA reducido del 10%.
Escenarios exentos de IVA en pisos turísticos
El alquiler de vivienda sin servicios complementarios estará exento de IVA. Por ejemplo, si publicas tu piso, entregas llaves y contrato, sin limpieza intermedia ni reposición de lencería. Dicha cesión, sea por dos o mas noches, se acoge a la exención del art.20 LIVA. Aquí, el IVA por arrendamiento es cero, porque la operación es pasiva.
Una misma vivienda, siempre y cuando la norma del Ayuntamiento permita un modelo mixto, puede alternar fases exentas y sujetas, aplicando prorrata para deducciones.
Sin embargo, que el IVA sea cero, no significa que no se apliquen otros impuestos. El IRPF por rendimientos de capital inmobiliario hay que declararlo, aunque no deduces IVA por reparaciones o capital mobiliario.
Es conveniente guardar contratos, autoliquidación y justificantes puesto que Hacienda puede solicitar esta información en caso de revisión.
Alquiler sujeto al IVA del 10%
El alquiler de vivienda con servicios extrahoteleros está sujeto al IVA. Si gestionas tu propiedad como un microhotel, esto activa la tributación al 10%. La ventaja es que puedes aplicar deducciones en concepto de Channel Manager, productos de limpieza, reformas o suministros.
Todo propietario o gestor que ofrezca servicios extra-hoteleros debe seguir este itinerario fiscal:
- Alta censal: Presentar modelos 036/037 y marcar el epígrafe IAE 861.1 (alojamiento turístico).
- Emitir facturas completas o simplificadas cuando el importe sea inferior a 400 euros.
- Liquidaciones periódicas: Ingresar la cuota neta en el modelo 303 cada trimestre y remitir el modelo 390 en el resumen anual.
- Anotar todas las facturas emitidas y recibidas, y conservarlas 4 años.
- Prorrateo: Aplicar el porcentaje de deducción cuando se combinen estancias sujetas y exentas.
Prorrata y uso mixto de la vivienda de alquiler vacacional
Cuando una misma propiedad se alquila, a veces, con servicios extra-hoteleros (sujeto a IVA), y otras veces “solo con llaves” (exento), no puedes deducir todo el IVA que pagas en gastos. La ley del IVA obliga a aplicar la prorrata, un porcentaje que limita la deducción según el peso real de cada tipo de ingreso.
Cálculo del prorrateo y ajustes anuales
- Calcula la prorrata provisional al principio de cada ejercicio:
Prorrata = Ingresos con IVA / ingresos totales previos
Por ejemplo, prevés 40.000 euros sujetos a IVA y 10.000 euros exentos.
40.000 euros / 50.000 euros = 80%
- Aplica ese porcentaje cada trimestre cuando cumplimentes el modelo 303. Siguiendo con el ejemplo, solo deduces el 80% del IVA soportado (limpieza, suministros, software de gestión…).
- Regulariza la última autoliquidación, del 4º trimestre, con los datos reales:
Si, por ejemplo, al cerrar el ejercicio los ingresos sujetos a IVA quedan en 35.000 euros en lugar de 45.000 euros, la prorrata definitiva sería 35.000 euros, entre 45.0000 euros = 77.78%. En este mismo modelo de cierre, compensarás la diferencia de cuota respecto a lo deducido inicialmente.
Servicios adicionales al 21%
Para los servicios no vinculados al alojamiento o al servicio de hospedaje, se aplica el tipo general del 21%. Por ejemplo, el parking, el spa o gimnasio, el alquiler de bicis o scooters, los tours o experiencias, la venta de recuerdos o merchandising.
Cuando incluyas servicios opcionales gravados al 21%, desglósalos independientemente dentro de la factura, de modo que aparezcan los conceptos correspondientes al alojamiento al 10% y cada extra al 21%.
De esta manera, repercutiendo el IVA correspondiente, podrás deducir el IVA soportado en la compra o reforma de esos “extras” siempre y cuando tengas la factura a tu nombre y asociada al alojamiento en cuestión.
¿Qué pasa si no aplico correctamente el tipo de IVA?
Si mezclas todos los conceptos bajo el 10%, Hacienda recalculará la cuota, exigiendo la diferencia y aplicando intereses.
| Exento de IVA | Sujeto a IVA |
| Contrato/ recibo de alquiler | Alta censar 036/037 |
| Modelo 600 ITP | Facturas emitidas con IVA |
| Justificantes de cobro | Libros registro IVA |
| Libro de ingresos y gastos | Modelo 303 trimestral |
| Declaración IRPF anual | Modelo 390 resumen anual |
Plataformas digitales y modelo 238
Desde el 1 de enero de 2024, el antiguo modelo 179 fue sustituido por el modelo 238 (Real Decreto 1007/2023 y transposición de la directiva DAC-7). Con este, las OTAs (Online Travel Agencies) como Booking.com, Airbnb, Vrbo, etc. deben presentar cada enero una declaración informativa de las reservas tramitadas por medio de su plataforma con:
- Identificación del anfitrión y del inmueble.
- Número de reservas y días ocupados.
- Importe bruto cobrado y comisiones.
- Datos de los huéspedes cuando la normativa lo exija.
Esta información se remite telemáticamente a la AEAT, que la cruza con tus autoliquidaciones de IVA o con el IRPF, según aplique. Si las cifras no cuadran, es probable que se envíe un requerimiento para justificar la diferencia.
Responsabilidades del arrendador
Antes de relajarte pensando que la plataforma ya lo declara todo por el modelo 238, recuerda que este es solo una “foto” para que Hacienda cruce datos y puedan saltar o no las alarmas. Cualquier descuadre deberás justificarlo, por lo que es importante que lleves un control de tus reservas, comisiones y facturas.
Es recomendable:
- Descargar los reportes anuales que la plataforma facilita tras presentar el M238.
- Verificar las comisiones y que estas incluyan el IVA soportado para poder deducirlo.
- Conciliar ingresos cruzando los totales con las facturas.
- Revisar los datos censales para evitar duplicidades.
- Separar cuentas bancarias si gestionas varios alojamientos.
Cualquier discrepancia de datos entre lo que tú reportas y lo que reportan las plataformas puede derivar en liquidaciones paralelas y sanciones. Mantén tus libros y facturas al día no solo para evitar sanciones, sino también para poder tener una visión real de tu negocio.
Si quieres saber más, puedes acceder a este webinar sobre el IVA en los alquileres de corta estancia.
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