Alquileres turísticos

El número de pisos turísticos vuelve a crecer. Según los datos del INE, en mayo había un total de 381.837 viviendas vacacionales en todo el país, un 1,4% más que en noviembre del año pasado. Se trata del segunda cifra más alta de la serie histórica, que arrancó en 2020, solo superada por la de verano del año pasado. A pesar del repunte, su peso sobre el parque residencial es de apenas un 1,43%. Un total de 11 provincias cuentan con más de 10.000 unidades, con Málaga, Alicante, Las Palmas, Baleares, Santa Cruz de Tenerife y Girona a la cabeza.

Desde el 1 de julio es obligatorio que todo anunciante de un piso de alquiler de corta estancia (vacacional, temporal o de habitaciones) cuente con un identificador que facilitan los registradores de la propiedad para que las autoridades puedan llevar un control y supervisión sobre este tipo de arrendamientos. Quedan fuera de este requisito las casas rurales, campings, alquileres tradicionales o alquileres que se anuncien de forma offline, como agencias inmobiliarias físicas o publicidad impresa. En idealista no es obligatorio contar con este código identificativo oficial.

Con el verano a la vuelta de la esquina, muchos propietarios de viviendas vacacionales se preguntan si deben aplicar IVA en sus arrendamientos turísticos. La ley señala que sólo se aplica IVA cuando el alojamiento ofrece servicios extrahoteleros, como limpieza diaria o desayunos. Sin embargo, a partir del 1 de julio de 2028 todos los alojamientos de menos de 30 noches consecutivas deberán repercutir este impuesto, al margen de los servicios que presten. Te contamos cuándo debes tributar, cómo evitar sanciones y qué puedes hacer para no pagar de más, ¡sigue leyendo!

El pasado 3 de abril entró en vigor la polémica Ley de eficiencia judicial que ha modificado parte de la Ley de Propiedad Horizontal para que los pisos turísticos estén prohibidos en las comunidades de propietarios, salvo permiso expreso. Es decir, aquel propietario que quiera ahora dedicar su vivienda al alquiler turístico deberá pedir permiso a la comunidad de vecinos y ésta deberá aprobarlo por doble mayoría de 3/5, tal y como recuerda el abogado Juan Ramón Méndez Matos. En su opinión, este cambio tiene unas enormes consecuencias jurídicas, como, por ejemplo, que aquellos pisos turísticos que no tengan este permiso, no podrán acceder al Registro Único de Arrendamientos.

El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha incoado expedientes sancionadores a grandes gestoras de pisos turísticos que podrían estar incurriendo en prácticas engañosas y en otras potenciales infracciones de la Ley General para Defensa de Consumidores y Usuarios. Entre las posibles ilegalidades, la Dirección General de Consumo señala que esta empresas estarían ofreciendo los alojamientos turísticos como particulares, y que se arriesgan a recibir infracciones graves, con multas de hasta 100.000 euros.

La comisión de Economía y Hacienda del Ayuntamiento de Barcelona ha acordado considerar la creación de una unidad exclusivamente dedicada a controlar pisos y establecimientos turísticos de la ciudad. La propuesta ha sido planteada por los Comunes y ha salido adelante con el respaldo de PSC, Junts y ERC, y mientras que PP y Vox han votado en contra. Los partidos que apoyan la iniciativa defienden que sería una herramienta para combatir la proliferación de pisos turísticos ilegales y regularizar puestos de trabajo dotándolos de "más calidad".

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado el Real Decreto-ley que establece la regulación del nuevo Registro Único de Arrendamientos y la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de corta duración, lo que afecta de lleno a los alquileres temporales. La norma entrará en vigor el 2 de enero de 2025, pero su aplicación efectiva no será hasta el 1 de julio de 2025, dando así un tiempo de transición para que empresas y administraciones se adapten adecuadamente a los nuevos requisitos. Paralelamente, ha arrancado la tramitación de una Proposición de Ley para regular los contratos de alquiler temporales y de habitaciones, impulsada por los grupos Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y BNG, que tratará de equiparlos a la regulación de los alquileres habituales.

El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto-ley por el que se modifica la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, con el objetivo de fijar que las empresas que personalizan precios de forma automatizada no puedan subirlos en situaciones que puedan calificarse de emergencia de protección civil, como la DANA de Valencia y otras provincias. Se refiere a aquellos casos en los que los precios finales de venta se acaban personalizando de forma automatizada, como ocurre, por ejemplo, a la hora de contratar viajes en vehículos VTC o de alquilar un alojamiento de forma online.

limehome, proveedor tecnológico y operador de apartamentos en Europa, ha firmado un acuerdo con Impar Capital para transformar dos edificios de oficinas de Madrid en apartamentos. Ubicados en calle Doctor Cortezo y Glorieta de Quevedo, la reconversión de estos inmuebles añadirá 85 apartamentos con licencia turística a la cartera de limehome. Ambos proyectos se inaugurarán en el tercer trimestre de 2027.

El 55% de los propietarios de pisos turísticos en España apoya regulaciones que beneficien residentes locales y anfitriones, mientras que un 8% sugiere la necesidad de normativas más estrictas para combatir los efectos negativos de la gentrificación y el 20% restante no tiene una opinión definida, según Holidu.

Los vecinos de los dos rascacielos que la promotora AQ Acentor construyó en el Paseo de Martiricos (Málaga) se quejan del alquiler turístico en algunas de las 450 viviendas que albergan estos edificios. El alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, ha solicitado a la Junta de Andalucía dar de baja del registro de viviendas turísticas a 121 pisos que se encuentran en este residencial.

El nivel de contratación de las viviendas turísticas en la costa española para el mes de agosto se establece en 84,9%. Esto supone un ligero ascenso con respecto al año pasado cuando fue del 84,3%. Así se desprende del estudio realizado por Rentalia, la plataforma vacacional de idealista, en el que se han analizado los calendarios de disponibilidad de las viviendas turísticas a menos de 15 kilómetros de una playa española.

El alquiler turístico genera unos 6.000 millones de euros al año, según la compañía de gestión turístico GuestReady, que asegura que en 2023, el sector turístico aportó 186.596 millones de euros, el 12,8% del PIB. Se estima que cada turista que se aloja en un alquiler turístico gasta alrededor de 100 euros diarios en la economía local, ya sea en restaurantes, tiendas, atracciones turísticas y transporte. Esta plataforma espera que en 2024 la cifra supere los 200.000 millones de euros, elevando su participación en la economía nacional al 13,4%.

El consejero de Cultura, Turismo y Deporte de la Comunidad de Madrid, Mariano de Paco, ha anunciado que van a duplicar el número de inspectores para el control de la actividad de las viviendas de uso turístico (VUT) en la región y que aumentarán las sanciones para aquellos casos que no cumplan cuando se establezca la baja de la actividad. El represente de la CAM también ha lamentado que el Gobierno de España dejara fuera de la Ley de Vivienda al alquiler temporal y al alquiler turístico para abordar un marco normativo común.

La Comisión Europea ha lanzado una propuesta para que los Estados miembros puedan regular los alquileres de corta estancia. El nuevo reglamento, que podría aprobarse en lo que queda de año, en el marco de la presidencia de España de la UE, permitirá monitorizar los datos de la actividad turística y supondrá, según la secretaria de Estado de Turismo, Rosana Morillo, "un antes y un después" en la persecución de la oferta ilegal de alquiler vacacional. Empresas del sector como Airbnb y GuestReady defienden la llegada de una norma común que permita regular el turismo de manera justa y eficiente.

Las principales ciudades del sur de Europa siguen registrando una oferta de viviendas turísticas por debajo de lo que se veía en 2019. Si comparamos los últimos datos del primer trimestre de 2023 con el mismo periodo prepandemia, se aprecian menos anuncios activos en el mercado en Barcelona (-36,7%), Roma (-34,2%), Lisboa y Florencia (-29,3% en ambos casos) o Madrid (-7,8%). Mientras, Milán (1,3%), Málaga (2%) y Oporto (7,9%) sí han mejorado su oferta, según confirma AirDNA, ‘partner’ de AvaiBook, el software de gestión de alojamientos turísticos de idealista. Analizamos los datos de oferta, tasa de ocupación y precios de estos importantes destinos turísticos.

El mercado del alquiler de vivienda turística se ha visto beneficiado por la recuperación del turismo internacional en España. La oferta de anuncios activos en el primer trimestre de 2023 en los principales portales de gestión de pisos turísticos, como Airbnb o Vrbo (Expedia), prácticamente se equipara a la del mismo periodo de 2019, con más de 314.000 anuncios durante el pasado trimestre, apenas un 0,8% por debajo del dato prepandemia, según confirma AirDNA, ‘partner’ de AvaiBook, el software de gestión de alojamientos turísticos de idealista. Analizamos los datos nacionales de España, Italia y Portugal, los grandes mercados del sur de Europa.

Los alquileres de corta estancia están captando el interés de muchas agencias. En los últimos dos años, el número de inmobiliarias que trabaja con AvaiBook, el software de gestión de alojamientos turísticos de idealista, se ha incrementado un 42%. Detrás de esta apuesta se encuentra el potencial turístico de España, una creciente apuesta por los viajeros por los alojamientos vacacionales y el retorno económico que proporcionan, que ha pasado de ser puntual a un modelo que renta hasta cuatro veces más que un alquiler tradicional.

El parón del turismo por el covid provocó una bajada de las reservas en viviendas de alquiler vacacional del 25% interanual en 2020. Los alojamientos rurales y en montaña han sido los que mejor se han comportado del mercado, según AvaiBook [empresa participada por idealista], por delante de las casas en costa. La demanda se adaptó a la nueva normalidad con un incremento de las reservas ‘last minute’ y de las largas estancias, por encima de los 15 días, aprovechando el teletrabajo.

En el actual entorno de recesión económica y de restricciones al tránsito de las personas por España, las reservas en alojamientos de alquiler vacacional con vistas a la próxima Semana Santa y el verano de 2021 se duplicaron en noviembre, coincidiendo con el anuncio de la llegada de las vacunas a Europa, según los datos con los que cuenta AvaiBook. Los expertos en el mercado de alquiler de corta estancia destacan que los usuarios están deseando viajar en cuanto sea posible.

La Dirección General de Tributos aclara en una reciente consulta que va a imputar rentas inmobiliarias en el IRPF cuando las viviendas de alquiler turístico estén vacías. Una situación que se agrava con la actual crisis del coronavirus. Los expertos de Ático Jurídico creen que se trata de una interpretación errónea, pero recomiendan declararlo en el IRPF y, acto seguido, solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos.

El Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña publicó el pasado agosto el Decreto 75/2020 de turismo de Cataluña, una normativa que viene a intentar poner orden al sector de los alquileres turísticos. Xavier de Bernat Jiménez, abogado de AGM Abogados explica cuáles son estos cambios, entre los que se incluyen un máximo de 15 personas por apartamento y que esté completamente amueblado y equipado como algunas de la novedades más significativas de este decreto.

Tras el varapalo sufrido con la sentencia del Tribunal Supremo que anulaba el modelo establecido para controlar los ingresos de los alquileres turísticos, el Ministerio de Hacienda ultima un nuevo sistema. Pretende introducir una nueva declaración informativa obligatoria para todas las personas, entidades y plataformas colaborativas como Airbnb relacionadas como el alquiler turístico, a través del decreto de la Tasa Tobin.

El TJUE ha dictaminado a favor de la Ley que se aplica en Francia que exige la autorización previa de los ayuntamientos para poner una vivienda en alquiler turístico. El tribunal considera que la normativa gala es conforme al Derecho de la Unión ya que “la lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración constituye una razón imperiosa de interés general”.

El alquiler turístico de la vivienda habitual por espacios breves de tiempo, aunque sean continuos a lo largo del año, no supone que el hogar pierda esta condición, y sus consiguientes beneficios fiscales, según un juzgado de Guipúzcoa. En este caso se le reconoce el derecho a la deducción por inversión en la vivienda habitual.