El registro de alquileres de corta duración, en vigor desde el 1 de julio

Desde el 1 de julio es obligatorio que todo anunciante de un piso de alquiler de corta estancia (vacacional, temporal o de habitaciones) cuente con un identificador que facilitan los registradores de la propiedad para que las autoridades puedan llevar un control y supervisión sobre este tipo de arrendamientos. No hay un plazo máximo para solicitar este código, pero mientras no se tenga este código la vivienda no se podrá comercializar en plataformas digitales donde haya una transacción económica.

Con el fin de facilitar el proceso de registro y la identificación de las referidas viviendas, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha habilitado el Registro Único de Arrendamientos, diseñado también para mejorar la supervisión por parte de las autoridades competentes. Además, se ha creado una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que centralizará los trámites relacionados con el registro y la consulta de datos, promoviendo así una gestión más eficiente y ágil.

¿Qué es el Número de Registro Único? 

Es el código identificativo oficial y obligatorio que se otorga a cada propiedad mediante el Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada que deben tener las propiedades que se alquilen de forma temporal o vacacional. Este registro permite a las autoridades llevar un control y supervisión sobre este tipo de alquileres. La norma se anunció el pasado diciembre en el Real Decreto 1312/2024 y entró en vigor en enero, pero es obligatorio desde el 1 de julio de 2025. 

¿Para qué sirve el Registro Único de alquiler de corta duración? 

Sirve para regular y controlar el mercado de alquileres temporales, asegurando que cumplan con las normativas de seguridad, sanidad y fiscalidad, y también para proteger los derechos de inquilinos y propietarios.

El abogado Alejandro Fuentes-Lojo Rius, del bufete Fuentes Lojo recuerda que esta normativa europea es muy clara: dotar de transparencia y más información al mercado de arrendamiento de corta duración. 

Registro Único de alquiler turístico, ¿en qué casos se aplica?

Tal y como señala Fuentes-Lojo, la normativa europea habla de anfitrión, es decir, cualquier interesado en comercializar una vivienda parte de ella para uso de temporada. Puede ser el propietario, pero podría ser un arrendatario con facultad de subarriendo. Podría ser también un usufructuario, es decir, aquel que tenga disposición legal, un título posesorio legítimo para poder arrendar con finalidad de temporada.

Si una misma vivienda es turística y de temporada, ¿necesita varios códigos? 

Necesitarás un código para cada tipo de alquiler, ya sea turístico, de temporada o de habitaciones. Por lo tanto, si tus tres tipos de alquiler son considerados diferentes según la normativa, deberías obtener tres códigos diferentes por la misma vivienda. Por cada código hay que pagar 27 euros.  

Alojamientos exentos de realizar el Registro Único

Los alojamientos que normalmente están exentos son aquellos que están clasificados como segundas residencias y que no se destinen a alquiler de corta duración. También están exentos los hoteles, apartahoteles, moteles, albergues, campings, casas rurales, alquileres tradicionales (de más de un año de contrato) y los alojamientos que se promocionen offline. 

Además, los alojamientos rurales regulados y correctamente inscritos en sus respectivos registros autonómicos no se consideran viviendas vacacionales ni arrendamientos ocasionales, por lo que no están afectados por la obligación de inscribirse en el nuevo procedimiento estatal.

Según la Asociación Española de Turismo Rural (Asetur), la única obligación que se exigiría a estos establecimientos sería incluir su número de registro autonómico en las plataformas y portales donde comercialicen su oferta turística, sin necesidad de duplicar dicho registro a nivel estatal.

En definitiva, tal y como recuerda Fuentes-Lojo, es obligatorio para viviendas o habitaciones de una vivienda, así como para alojamientos en buques, embarcaciones o artefactos navales, cuyo uso no sea el de vivienda habitual, sino de alquiler de corta estancia. 

La Ventanilla Única Digital: alquiler de alojamientos de corta duración

Se trata de una plataforma online del Ministerio de Vivienda donde los propietarios pueden efectuar todos los trámites relacionados con el registro de sus propiedades para alquileres de corta estancia. A través de esta web, se puede solicitar el número de registro al Colegio de Registradores mediante el certificado electrónico.

Para solicitar el número de registro el anunciante debe contar con la referencia catastral y la dirección exacta de la vivienda, deberá detallar si esta se alquilará completa o por habitaciones, el número de personas que podrán hacer uso de esta y debe cumplir con los requisitos establecidos en la CCAA donde se ubica la casa. 

¿En qué plataformas digitales es necesario contar con el Registro Único? 

A efectos legales, el nuevo marco normativo distingue expresamente a las denominadas “plataformas en línea de alquiler de corta duración”, definidas en el artículo 3 del Reglamento (UE) 2024/1028 como: “una plataforma en línea en el sentido del artículo 3, letra i), del Reglamento (UE) 2022/2065 que permite a los huéspedes celebrar contratos a distancia con anfitriones para la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.”

Esta definición incluye, por tanto, portales donde se formaliza el contrato de alquiler (con una reserva o booking) y el pago se realiza íntegramente en el entorno digital. En estos casos, el número de registro será obligatorio para poder anunciarse legalmente a partir del 1 de julio de 2025.

Por el contrario, quedan excluidas las páginas web o medios que actúen como meros “escaparates” de los alojamientos, sin facilitar la formalización de contratos a distancia. Es el caso de los portales de anuncios clasificados (como idealista), webs personales sin motor de reserva, o canales offline, como agencias físicas o publicidad impresa.

El abogado Alejandro Fuentes-Lojo recuerda que no tiene que ser un profesional el que comercialice el inmueble, sino que también puede ser un particular con voluntad de comercializar la vivienda en una plataforma digital donde hay una contraprestación económica. Por tanto, no es obligatorio por el mero hecho de publicitar el alquiler en internet. 

¿Con qué frecuencia deben las plataformas actualizar los datos?

Una vez obtenido el número (primero se obtiene un NRA provisional para poder comercializarla en 24 horas y luego el definitivo), ese número tiene un periodo de duración indefinido. El coste es de 27 euros y se paga una sola vez, que es el coste del registro. 

Según Alejandro Fuentes-Lojo, este código está sujeto a una comprobación anual cada 12 meses por parte del Registro, incluso del registrador. “El Ministerio tendrá que aprobar un modelo informativo en el cual los anfitriones deberán informar anualmente al Registro de la Propiedad sobre la actividad y sobre la continuidad de esos arrendamientos para que el registrador pueda controlar si se está realmente ejerciendo la actividad correctamente y si realmente esos contratos de arrendamiento se están produciendo correctamente y, por tanto, no estamos produciendo situaciones de fraude de ley, que puede ser, por ejemplo, de alguna forma encubriendo arrendamientos de larga duración y realmente que el registrador podría incluso comprobar y exigir si se cumple esa causa de temporalidad para evitar ese uso fraudulento”, señala el abogado. 

¿Qué pasa si te deniegan el Número de Registro Único? 

Si te deniegan el registro, no podrás realizar legalmente el alquiler de la vivienda y podrías enfrentarte a sanciones. Es importante aclarar las discrepancias o corregir lo que ha llevado a la denegación.

Alejandro Fuentes-Lojo señala que es un registro administrativo que depende del Registro de la Propiedad y, por tanto, existe un control de legalidad muy exhaustivo. "No es de extrañar que muchas de esas calificaciones vengan con defectos o sean, incluso, calificadas definitivamente como negativas. El afectado podrá recurrir tanto en vía administrativa en el plazo de un mes ante la Dirección General de Registro Notariado o incluso facultativa, directamente ante los tribunales. Aunque sea una resolución administrativa, en el plazo de dos meses se puede recurrir ante el Juzgado de Primera Instancia a través de un juicio verbal. Es curioso, pero es el sistema que tenemos en la Ley Hipotecaria que establece que el trámite de recurso contra una calificación negativa, en la medida que es derecho hipotecario y, por tanto, es derecho inmobiliario y derecho civil, el juzgado competente no es el contencioso administrativo, sino que es realmente el juez de lo civil", sentencia.

El abogado también señala que hay gran número de viviendas que no cumplen con la normativa, especialmente cuando hay una comunidad de propietarios. Porque si la vivienda está en una comunidad de vecinos, existen prohibiciones de esa actividad y, por tanto, el registrado fiscaliza realmente si existe una prohibición en los estatutos comunitarios. 

Sanciones por el incumplimiento de la normativa

Para Fuentes-Lojo este es el punto que menos está desarrollado en la ley. “Hay una disposición transitoria que establece que se creará un régimen sancionador 'ad hoc'. Pero aún no existe un régimen sancionador 'ad hoc' para el incumplimiento de estas obligaciones administrativas. Eso no quita que se pueda ser sancionado. El régimen sancionador depende de cada comunidad autónoma, así como la cuantía de las sanciones”. 

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