Las principales ciudades del sur de Europa siguen registrando una oferta de viviendas turísticas por debajo de lo que se veía en 2019. Si comparamos los últimos datos del primer trimestre de 2023 con el mismo periodo prepandemia, se aprecian menos anuncios activos en el mercado en Barcelona (-36,7%), Roma (-34,2%), Lisboa y Florencia (-29,3% en ambos casos) o Madrid (-7,8%). Mientras, Milán (1,3%), Málaga (2%) y Oporto (7,9%) sí han mejorado su oferta, según confirma AirDNA, ‘partner’ de AvaiBook, el software de gestión de alojamientos turísticos de idealista. Analizamos los datos de oferta, tasa de ocupación y precios de estos importantes destinos turísticos.
Después de realizar una radiografía de la situación del mercado de alquiler turístico a nivel nacional en España, Italia y Portugal, ahora hacemos zoom sobre los principales destinos urbanos en estos tres países del sur de Europa. En las ocho ciudades analizadas se hace más patente que la oferta de viviendas turísticas en el mercado aún se mantiene por debajo de lo que se anunciaba antes del estallido de la pandemia del coronavirus, salvo en tres de ellas.
Retomando la base de datos de AirDNA, ‘partner’ de AvaiBook (el software de gestión de alojamientos turísticos de idealista), la oferta de anuncios activos en el primer trimestre de 2023 en los principales portales de gestión de pisos turísticos como Airbnb, Vrbo (Expedia) o Rentalia, seguía más de un 25% por debajo que en el mismo periodo de 2019 en ciudades como Barcelona (-36,7%), Roma (-34,2%), Lisboa y Florencia (-29,3% en ambos casos) o Madrid (-7,8%). Oporto (7,9%) es la ciudad que más ha crecido por encima de la oferta que se veía en 2019, mientras en Málaga (2%) y Milán (1,3%) suben, aunque prácticamente en la misma dinámica que antes de la pandemia.
Por el número de anuncios de viviendas completas con al menos una noche reservada o disponible durante enero y marzo de 2023, Roma (unos 17.000) es la ciudad que cuenta la mayor oferta disponible, lejos de los casi 25.700 anuncios del primer trimestre de 2019.
Le siguen Milán (14.200), Madrid (13.200) y Lisboa (11.100). Ya por debajo de los 10.000 anuncios disponibles aparecen Barcelona (casi 9.300), Florencia (8.300), Oporto (7.900) y Málaga (6.500).
Aunque estos datos de oferta todavía están por debajo del momento prepandemia, la situación del mercado turístico si ha logrado una importante mejora durante el último año, tras la salida de lo peor de la pandemia (tras confinamientos y restricciones de viajes) y pese a la incertidumbre económica provocada por el estallido de la guerra en Ucrania.
La oferta de viviendas completas disponibles pasa al positivo en todas las ciudades si lo comparamos con el primer trimestre de 2022. En Milán (49%) ha crecido casi la mitad, seguida por los incrementos anuales en Madrid (28,1%), Málaga (23,1%) y Oporto (23%), siendo más moderados en Florencia (19%), Roma (14,9%), Lisboa (13,9%) y Barcelona (8%).
Desde AirDNA afirman que en casi todas estas ciudades la oferta sigue por debajo de los niveles prepandemia, en algunos casos por la normativa restrictiva en materia de nuevas licencias para viviendas de alquiler turístico.
2019-2023: aumenta la tasa de ocupación
Esta menor oferta y una demanda cada vez más creciente desde la salida de lo peor de la pandemia, ha hecho que la tasa de ocupación crezca. Entre enero y marzo de este año, la mayor tasa de ocupación de entre todas las ciudades analizadas estaba en Lisboa (73,7%), seguida por Barcelona (71,2%) y Roma (70,9%), aun por encima de las siete noches reservadas de cada 10 noches disponibles para alquiler.
Por detrás, Madrid (64%), Málaga (63,9%), Oporto (61%), Florencia (60,4%), y finalmente Milán (57,8%). Todas están por encima de la media nacional de cada uno de sus países. Recordemos que en el mismo periodo fueron de 54,8% en Portugal, un 51,4% en España y un 48,7% en Italia.
Los mayores incrementos de la tasa de ocupación durante el último año se pudieron ver en Barcelona, subiendo 14,5 puntos porcentuales, seguidos por Roma y Florencia, donde ambos crecieron hasta 11pp, respectivamente. Lisboa (6,7pp), Málaga (4,8pp) y Oporto (3,5pp) también registraron evoluciones positivas, mientras que Milán (-0,4pp) y Madrid (-0,6pp) estuvieron prácticamente a la par que hace un año, con una ligera caída.
El peso de la tasa de ocupación en la actual oferta de viviendas turísticas también crece más aún si lo contrastamos con el mismo periodo de 2019, antes de la pandemia del coronavirus. Lisboa (+18,5pp) es la que ha demostrado un mayor aumento de la tasa de ocupación en la comparativa prepandemia-pospandemia, por delante de Roma (16,1pp) y Barcelona (15,4pp). Florencia (12,7pp), Oporto (10,4pp) y Málaga (8,4pp) también registran un aumento en su actual tasa de ocupación, y Madrid (2,8 pp) pasa al positivo en esta comparativa. Mientras que Milán, con apenas 3 décimas porcentuales por debajo de 2019, sigue la misma tendencia en torno al 58% de media de tasa de ocupación.
2019-2023: los precios medios de las reservas se disparan
Al incremento de la demanda se ha unido también la subida de los precios con la inflación, que ha hecho que el coste por noche también se haya disparado frente a hace cuatro años, y se ven subidas de dos dígitos frente al mismo periodo de 2022. Desde AirDNA afirman que en las ciudades también se ha visto una tendencia hacia las afueras y por los apartamentos y casas más grandes, buscando mayores espacios.
El precio por noche más caro para un alquiler turístico es Barcelona, con 211,67 euros/noche, una media de todos los inmuebles reservados durante el primer trimestre de 2023. Por delante de las tres ciudades italianas, Roma (169,24 euros), Florencia (167,34 €) y Milán (148,37 €). Madrid (142,96 €/noche) se equipara con la capital lombarda, mientras tienen precios más accesibles Lisboa (125,32€), Málaga (123,20 €) y Oporto (93,35€).
Estos precios son mucho más altos que los registrados hace cuatro años. En las ciudades italianas y portuguesas se han visto los mayores incrementos con un 51,2% de subida en Florencia, un 50,3% en Roma y Lisboa, o un 46,6% en Milán y un 43,4% en Oporto. En España, solo Málaga se ha equiparado a los aumentos importantes del resto del sur de Europa con un 48,5% de diferencia de precios, mientras que Madrid (35,2%) y Barcelona (29,8%) tuvieron subidas algo más moderadas.
En la comparativa interanual, las subidas son más suaves, pero en todas superan el doble dígito. Florencia (31,1%) vuelve a destacar en el aumento de los precios de los alquileres turísticos, acompañados esta vez por Barcelona (28,6%), Milán (26,6%) y Roma (25,8%). Lisboa (21%) también destaca por encima del 20% de incrementos, mientras entre un 10% y un 20% se encuentran Oporto (18,3%), Madrid (14,7%) y Málaga (12,1%).
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