¿Cómo declarar el alquiler de una vivienda vacacional?

Guía completa 2025 para declarar tu alquiler vacacional en la Renta 2024: aprende cómo tributar y evita sanciones

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Tatiana Martinez (Colaborador de idealista news)

15 Abril 2025, 17:11

La campaña de la Renta 2024 (a presentar en 2025) ha arrancado este abril, y si tienes una vivienda dedicada al alquiler turístico, es importante entender cómo declarar correctamente estos ingresos. Sabemos lo que impone tramitar este tipo de gestiones, especialmente si trabajas en el alquiler vacacional, que está sufriendo constantes cambios de normativa.

Esta guía práctica está diseñada para resolver tus dudas. Verás cómo tributa el alquiler vacacional, qué impuestos aplican (IRPF, IVA, IAE), qué gastos puedes deducir y qué modelos fiscales debes conocer, todo actualizado según la normativa vigente. ¡Vamos a simplificar la declaración de tu alquiler vacacional!

Alquiler vacacional: qué es y su impacto en la declaración de la Renta
¿Cómo declarar los ingresos del alquiler vacacional?
Sanciones de Hacienda por no declarar el alquiler vacacional
Planificación y consultoría para una Declaración sin estrés

Además, de forma complementaria a esta guía, ponemos también a tu disposición un webinar de la mano de los expertos de AvaiBook, que prometen solucionar las dudas y cuestiones respecto al proceso.

Alquiler vacacional: qué es y su impacto en la declaración de la Renta

El alquiler vacacional es la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y equipada para su uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística, con fines lucrativos. Se diferencia del alquiler de vivienda habitual o de temporada porque la finalidad de la estancia es de carácter turístico y porque la duración suele ser inferior a un mes, aunque esta y otras peculiaridades vienen especificadas independientemente por cada comunidad autónoma y Ayuntamiento.

La clave para declarar correctamente el alquiler vacacional reside en entender cómo clasifica Hacienda los ingresos generados. Esta clasificación determina cómo tributar por el alquiler vacacional y qué obligaciones fiscales existen:

Rendimientos del Capital Inmobiliario (RCI): Se aplica en el alquiler de vivienda sin prestar servicios propios de la industria hotelera. Los servicios admitidos aquí son básicos: limpieza a la entrada y salida de los viajeros, cambio de ropa de cama/baño con la misma frecuencia y mantenimiento/reparaciones básicas.
Rendimientos de Actividades Económicas (RAE): Se considera actividad económica si se ofrecen servicios complementarios típicos de hostelería (recepción, limpieza periódica durante la estancia, restauración, etc.) o si se tiene, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para gestionar la actividad.

Esta distinción es fundamental porque afecta directamente a los impuestos del alquiler vacacional (IRPF e IVA principalmente) y a los gastos deducibles.

¿Cómo declarar los ingresos del alquiler vacacional?

Afrontar la declaración de la Renta del alquiler vacacional resulta más sencillo siguiendo estos pasos y conociendo el escenario que aplica a cada caso:

Obligación de declarar la vivienda turística: el Modelo 238

Es obligatorio declarar el 100% de los ingresos brutos obtenidos por el alquiler vacacional. Hacienda tiene mecanismos para conocer esta información, principalmente a través del Modelo 238, una declaración informativa que las plataformas intermediarias como Airbnb, Booking.com, Vrbo, Rentalia, etc., han de presentar obligatoriamente, con el detalle de las reservas gestionadas, los importes cobrados y los datos del titular. No declarar o hacerlo incorrectamente puede acarrear sanciones importantes.

¿Cómo tributa un alojamiento turístico? Rendimientos en el IRPF

Tal como hemos indicado antes, este es el punto de partida: ¿rendimientos de capital inmobiliario o de actividades económicas?

Si no se ofrecen servicios hoteleros los ingresos son Rendimientos del Capital Inmobiliario (RCI) y se tributan con el IRPF.

Importante: No se puede aplicar la reducción del 60% que sí existe para el alquiler de vivienda habitual.

Si se ofrecen servicios hoteleros o hay un empleado a jornada completa, los ingresos son Rendimientos de Actividades Económicas (RAE) y se tributarán en el IRPF y, generalmente, repercutiendo el IVA.

Imputación de renta en tu vivienda de uso turístico

Cuando la vivienda no está alquilada (periodos vacíos entre reservas) y tributa como Rendimiento de Capital Inmobiliario, Hacienda considera que esa propiedad está siendo disfrutada por el propietario. Por ello, se debe imputar una renta por esos días. Esta renta se calcula aplicando un porcentaje (generalmente el 1,1% o el 2%) sobre el valor catastral de la vivienda, prorrateado por los días que no estuvo alquilada. El resultado se suma a la base imponible general del IRPF.

Impuestos del alquiler vacacional: IRPF, IVA e IAE

Según cada caso, estos son los principales impuestos del alquiler vacacional:

IRPF del alquiler vacacional:

Como RCI: Los ingresos netos (ingresos brutos menos gastos deducibles) se integran en la base imponible del ahorro o general, según corresponda, junto con el resto de rentas (trabajo, etc.). No hay que olvidar la imputación de renta por días vacíos.
Como RAE: Los beneficios netos se consideran rendimiento de actividad económica y se integran en la base imponible general.

IVA:

Solo si es Actividad Económica (con servicios hoteleros): Se debe repercutir un IVA del 10% en las facturas a los huéspedes. Habrá que presentar declaraciones trimestrales (Modelo 303) y un resumen anual (Modelo 390).
Si es RCI (sin servicios): La actividad está exenta de IVA. No hay que facturar con IVA ni presentar declaraciones por este impuesto.

IAE (Impuesto de Actividades Económicas): Solo si es Actividad Económica hay que darse de alta en el epígrafe correspondiente (normalmente el 685 "Alojamientos turísticos extrahoteleros"). Sin embargo, solo hay que pagar si la cifra neta de negocios supera el millón de euros anuales. Estar dado de alta es obligatorio, aunque no se llegue al mínimo.

¿Cómo declarar un alojamiento turístico?

Dependiendo si eres particular, autónomo o empresa, esto es lo que debes tener en cuenta:

Particular (sin servicios - RCI): Incluirán los ingresos y gastos en la declaración anual de la Renta (Modelo 100), en el apartado de Rendimientos del Capital Inmobiliario. Calculamos también la imputación de renta por días vacíos.
Autónomo o particular (con servicios - RAE): Habrá que estar dado de alta como autónomo y declarar los ingresos y gastos como Actividad Económica en el IRPF (Modelo 100), presentar las declaraciones trimestrales de IVA (Modelo 303) y el resumen anual (Modelo 390), también hay que estar dado de alta en el IAE (aunque probablemente exento de pago).
Empresa (sociedad): Tributará por el Impuesto sobre Sociedades (IS) sobre los beneficios. Si presta servicios hoteleros, aplicará el IVA del 10% y presentará las declaraciones correspondientes.

Gastos deducibles del alquiler vacacional en el IRPF

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Una parte crucial de cómo declarar el alquiler vacacional es identificar y justificar los gastos deducibles, ya que reducen los ingresos sobre los que pagar impuestos. Es imprescindible guardar todas las facturas a tu nombre y con la dirección del alojamiento. Estos son los gastos deducibles comunes:

Intereses de la hipoteca o préstamos para la compra o mejora de la vivienda
Impuestos y tasas: IBI, tasa de basuras
Gastos de comunidad
Seguros relacionados con la vivienda (hogar, responsabilidad civil)
Mantenimiento y reparaciones: Pintura, arreglos de fontanería, electrodomésticos (ojo, no las mejoras que aumentan el valor o vida útil, que se amortizan)
Suministros: Luz, agua, gas, internet (solo si los paga el propietario)
Amortización del inmueble: Generalmente un 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral
Amortización de bienes muebles: Mobiliario, electrodomésticos (generalmente un 10% anual sobre su coste)
Gastos de publicidad y comisiones: Portales online (Booking, Airbnb...), agencias
Gastos de limpieza, lavandería
Software de gestión (PMS) como el software de alquiler vacacional, asesoría fiscal especializada

Prorrateo de gastos: cálculo clave al declarar tu alquiler vacacional

Si se tributa por Rendimientos de Capital Inmobiliario (RCI), la mayoría de los gastos anuales deben prorratearse. Esto significa que solo se pueden deducir la parte proporcional del gasto correspondiente a los días que la vivienda ha estado efectivamente alquilada.

Los gastos a prorratear son el IBI, las tasas, la comunidad, los seguros, los intereses de la hipoteca, las amortizaciones o los suministros (si no hay contadores separados). Por ejemplo, si la vivienda estuvo alquilada 100 días en el año, solo se podrá deducir (100/365) partes del IBI anual.

Los gastos no prorrateables (deducibles al 100% si corresponden a periodos de alquiler) son las comisiones de plataformas, los gastos de limpieza o lavandería específicos de una reserva o la publicidad puntual.

Si se tributa como Actividad Económica (RAE), generalmente se puede deducir el 100% de los gastos afectos a la actividad, sin necesidad de prorrateo por días, siempre que estén debidamente justificados.

Modelos y casillas de la Renta para el alquiler vacacional

Toma nota de los siguientes puntos importantes:

Modelo 100: Declaración anual de la Renta (IRPF). Aquí se incluirán los rendimientos (RCI o RAE) y la imputación de renta si aplica. La casilla para declarar el alquiler vacacional como RCI suele estar en el apartado de "Rendimientos de Capital Inmobiliario". Si es RAE, irá en el apartado de "Actividades Económicas".
Modelo 238: Declaración informativa anual de plataformas colaborativas. Lo presentan las plataformas, no el propietario o gestor, pero es la información que Hacienda tiene sobre los alquileres.
Modelo 303: Declaración trimestral de IVA (solo si es Actividad Económica con servicios).
Modelo 390: Resumen anual de IVA (solo si es Actividad Económica con servicios).
Modelo 036/037: Declaración censal para el alta/modificación de actividad económica y obligaciones fiscales (IVA, IAE).

Impacto en la declaración global

Los ingresos netos del alquiler vacacional (sean RCI o RAE) se suman al resto rentas en la base imponible del IRPF. Esto puede hacer que el tipo impositivo marginal aumente, pagando un porcentaje mayor por el conjunto de ingresos.

Sanciones de Hacienda por no declarar el alquiler vacacional

Hacienda cruza los datos del Modelo 238 con las declaraciones. No declarar los ingresos del alquiler vacacional o declarar menos de lo real puede llevar a:

Requerimientos y comprobaciones por parte de la Agencia Tributaria
Liquidaciones paralelas exigiendo el pago de la cuota defraudada
Intereses de demora
Sanciones económicas que pueden oscilar entre el 50% y el 150% de la cantidad no declarada

Planificación y consultoría para una Declaración sin estrés

Declarar el alquiler vacacional en la Renta 2024 es una obligación ineludible. La clave está en entender si tus ingresos son Rendimientos del Capital Inmobiliario o de Actividades Económicas, calcular correctamente los ingresos brutos, aplicar las deducciones de gastos (prorrateando si es necesario) y cumplir con los impuestos correspondientes (IRPF y, si aplica, IVA e IAE).

Es fundamental mantener un registro impecable de ingresos y gastos con todas sus facturas y justificantes. Dada la complejidad y las posibles variaciones según la normativa autonómica (licencias, requisitos como el nuevo registro único de alquiler turístico), es altamente recomendable consultar con un asesor fiscal especializado en fiscalidad del alquiler vacacional.