Das spanische Finanzamt hat im Jahr 2017 rückwirkend Tausende von Steuerzahlern dazu aufgefordert, eine Ergänzung zur Steuererklärung nachzureichen, da viele von ihnen die Mieteinnahmen ihrer Immobilien, besonders von Ferienunterkünften, nicht angegeben hatten. Um solche Probleme mit Hacienda zu vermeiden, erklären wir Ihnen in diesem Artikel, wie Sie die Einkünfte aus Mietverhältnissen, wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen und diese an Urlauber oder Langzeitmieter vermieten, korrekt versteuern.
Versteuerung von herkömmlichen Mietverhältnissen
Bei langfristiger Vermietung kann der Eigentümer der Immobilie, wenn es sich um eine Privatperson handelt, 60 % der Mieteinnahmen (d. h. sämtliche Einnahmen minus abzugsfähige Aufwendungen wie Steuern, Betriebsmittel, Instandhaltung usw.) unabhängig vom Alter der Mieter abziehen. Bis zum 31. Januar 2014 konnten die Vermieter bis zu 100 % der Kosten von der Steuer abziehen, wenn die Mieter unter 30 Jahre alt waren.
Zu den abzugsfähigen Aufwendungen gehören Strom-, Wasser-, Gas- oder Telefonkosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten (ohne Anbauten oder Aufwertungen) sowie die für den Kauf der Immobilien gezahlten Darlehenszinsen.
Der Mieter wiederum kann die Mietkosten nur von der Steuer absetzen, wenn der Mietvertrag vor dem 1. Januar 2015 abgeschlossen wurde. Dann können sie 10,05 % der gezahlten Miete abziehen, sofern ihre Einkommensteuerbemessungsgrundlage weniger als 24.107,20 Euro beträgt. Abgesehen davon existieren in vielen autonomen Gemeinschaften weitere Steuervergünstigungen für Mieter.
Vermietung von Ferienwohnungen
Genau wie bei langfristigen Mietverhältnissen kann der Eigentümer auch die Kosten einer Ferienwohnung von der Steuer abziehen. Das Portal für Urlaubsvermietungen von idealista, Rentalia, erinnert daran, dass die Kosten für Strom, Wasser, Gas und andere Versorgungsdienstleistungen, Zinsen und andere finanzielle Ausgaben, die mit dem Kauf der Immobilie zusammenhängen, die Kosten für Reparaturen und die Instandhaltung der Immobilie sowie Versicherungsprämien von der Steuer abgesetzt werden können – allerdings nur für die Zeiträume, in denen die Immobilie vermietet wurde.
In diesem Fall profitieren die Eigentümer jedoch nicht von der 60%igen Ermäßigung auf die erzielten Erträge.
Eine weitere Frage, die sich Vermieter von Ferienunterkünften häufig stellen, ist, ob sie den Urlaubern Mehrwertsteuer in Rechnung stellen müssen oder nicht. Rentalia weist darauf hin, dass für die Vermietung der Immobilie an sich keine Mehrwertsteuer erhoben werden muss. Bieten Sie jedoch weitere Dienstleistungen wie Wäscherei oder Reinigung an, müssen Sie darauf die Mehrwertsteuer anrechnen.
Dies würde die Erbringung einer Dienstleistung eines typischen Hotelbetriebs bedeuten, so dass folgende Anforderungen erfüllt werden müssen: Rechnungsstellung für jeden Aufenthalt und Anwendung der Mehrwertsteuer von 10 % auf den Preis der Unterkunft.
Wenn Sie Ihre Immobilie an ein Unternehmen vermieten, können Sie ebenfalls Ihre spanische Einkommensteuer reduzieren und müssen keine Mehrwertsteuer zahlen.
Weitere Informationen finden Sie auf der Website des spanischen Finanzamtes.
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