Einkommensteuer 2017: Wann und wie Vermieter von der Steuervergünstigung profitieren können

Auf einem Markt, auf dem es immer mehr Eigentümer gibt, die ihre Immobilien vermieten, ist es wichtig zu wissen, in welchen Fällen der Vermieter von der Steuervergünstigung von 60% auf die Mieteinnahmen profitieren kann. Aber Vorsicht, es ist auch möglich, diesen Anspruch zu verlieren.

Die im Einkommensteuergesetz (Ley del IRPF) vorgesehene Vergünstigung auf Mieteinnahmen beträgt 60%. Bemessungsgrundlage sind die positiven Netto-Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie. José María Salcedo, Partner bei der Anwaltskanzlei Ático Jurídico, erklärt, dass zunächst die Netto-Einkünfte errechnet werden müssen. „Dazu ziehen wir von den Mieteinkünften die im Artikel 23, Absatz 1 des spanischen Einkommensteuergesetzes aufgeführten Kosten ab, insofern sie mit der vermieteten Immobilie zusammenhängen und erforderlich waren, um die Mieteinnahmen zu erzielen.“

Welche Vermieter können von der Vergünstigung profitieren?

Nicht alle Vermieter können von der Steuervergünstigung profitieren. Das Mietobjekt muss dem Mieter als Wohnraum dienen und darf nicht für andere Zwecke genutzt werden. Bei der Vermietung als Praxis oder Firmensitz, zum Beispiel, kann diese Vergünstigung nicht angewandt werden.

Darüber hinaus ist es notwendig, dass die erzielten Erträge als Einkünfte aus Immobilienvermögen und nicht aus einer wirtschaftlichen Tätigkeit versteuert werden.

Salcedo erinnert daran, dass gemäß Artikel 27.2 des spanischen Einkommensteuergesetzes die Vermietung von Immobilien wie eine wirtschaftliche Tätigkeit behandelt wird, wenn für die Verwaltung mindestens eine Person mit einem Arbeitsvertrag und in Vollzeit beschäftigt wird.

„In diesem Fall werden die erzielten Einkünfte als wirtschaftliche Tätigkeit besteuert und es besteht kein Anspruch auf die Vergünstigung von 60%. Dies ist nur dann vorgesehen, wenn der Steuerpflichtige Einkünfte aus Immobilienvermögen erhält,“ erklärt der Anwalt.

Was passiert, wenn die Immobilie an eine Firma zur Unterbringung von Angestellten vermietet wird?

Manchmal handelt es sich beim Mieter um eine Firma, die Immobilie wird jedoch nicht als Büro oder Firmensitz verwendet, sondern dient einem Angestellten als Wohnraum. Kann der Vermieter in diesen Fällen von der Vergünstigung profitieren?

Die Antwort lautet ja. Das zentrale Wirtschaftsverwaltungsgericht (Tribunal Económico-Administrativo Central TEAC) hat entschieden, dass das Entscheidende der Zweck ist, den die Vermietung der Immobilie verfolgt. Und wenn sie zu Wohnzwecken gemietet wird, kann der Vermieter von der Steuervergünstigung profitieren, selbst wenn es sich beim Mieter um eine Firma handelt.

Natürlich muss im Mietvertrag darauf hingewiesen werden, dass die Immobilie nur zu Wohnzecken genutzt werden darf. Außerdem müssen die Angaben der natürlichen Person, die dort wohnen soll, angegeben werden.

Und wenn ich an eine NRO vermiete, die jemandem die Immobilie als Wohnung überlässt?

Etwas Ähnliches ist der Fall, wenn die Immobilie an eine Nichtregierungsorganisation (NRO) vermietet wird, vorausgesetzt, die Immobilie wird nicht als Büro oder Firmensitz benutzt. Es ist üblich, dass NROs Immobilien mieten, um sie anschließend Bedürftigen oder besonders schutzbedürftigen Gruppen zur Verfügung zu stellen.

In diesem Fall ist José María Salcedo der Ansicht, dass auch der eigentliche Zweck der Vermietung beachtet werden sollte. „Es ist sicherlich viel komplizierter bei dieser Art Vermietung festzustellen, wer letztendlich in der Immobilie wohnen wird. Wir sind jedoch der Auffassung, dass das Zweck-Kriterium Vorrang haben sollte, wenn die Immobilie als Wohnung genutzt wird. Daher sollte die Vergünstigung in diesem Fall anwendbar sein.“

In welchen Fällen kann das Recht auf Vergünstigung erlöschen?

Das Recht auf die Vergünstigung kann erlöschen, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfte aus dem Mietverhältnis und die dadurch verursachten Kosten nicht in seiner Einkommensteuererklärung angibt.

„Es ist unerheblich, ob die erzielten Einkünfte rechtzeitig angegeben werden oder nicht, sofern keine Steuerprüfung eingeleitet wurde. Das heißt, der Steuerzahler kann eine Zusatzerklärung abgeben, falls er vergessen haben sollte, diese Einkünfte anzugeben und somit die Vergünstigung anwenden,“ erläutert Salcedo.

Wenn jedoch eine Steuerprüfung eingeleitet wird und diese Einkünfte nicht angegeben wurden, legt das spanische Finanzamt (Hacienda) fest, dass der Steuerpflichtige im Rahmen der Überprüfung nicht mehr die Vergünstigung anwenden darf.

„Hier handelt es sich um eine Entscheidung der Verwaltung, mit der die Steuerzahler nicht unbedingt einverstanden sein müssen. Der oberste Gerichtshof von Madrid (Tribunal Superior de Justicia TSJ) hat bei einem kürzlich ergangenen Urteil bestimmt, dass die Entscheidung des Wirtschaftsverwaltungsgerichts eine doppelte Bestrafung des Steuerpflichtigen darstellt: Auf der einen Seite kann er nicht von der Vergünstigung profitieren. Auf der anderen Seite wird er normalerweise dafür bestraft, diese Vergünstigung fälschlicherweise in seiner Einkommensteuererklärung angewandt zu haben. So erachtet der oberste Gerichtshof von Madrid, dass es möglich sein muss, die Anwendung der Vergünstigung zu beantragen, obwohl eine Steuerprüfung eingeleitet wurde,“ so Salcedo.

Aus den oben genannten Gründen empfiehlt der Anwalt daher Einspruch einzulegen, sollte das Finanzamt die Anwendung der Steuervergünstigung verweigern.