Qual é o custo real da compra de um imóvel em Espanha em 2025? Comprar uma casa em Espanha pode ser simultaneamente excitante e assustador por muitas razões, especialmente para os expatriados que se mudam para o estrangeiro e compram uma propriedade em Espanha pela primeira vez.
O processo também varia de país para país e é provável que seja diferente em alguns ou muitos aspetos em comparação com o seu país de origem. É importante não se deixar enganar pelos custos ocultos da compra em Espanha: para além do preço do imóvel, lembre-se de que também terá de ter em conta outros custos e despesas, como o imposto predial em Espanha e as taxas de hipoteca adicionais, por exemplo.
Se está a pensar comprar uma casa em Espanha, vejamos quais são os impostos e as taxas para 2025.
O custo da compra de um imóvel em Espanha
Quanto custa comprar uma casa em Espanha? Ao comprar uma propriedade em Espanha, a hipoteca não é a única despesa importante envolvida no processo e terá de fazer os seus cálculos para garantir que não tem surpresas inesperadas.
Os bancos em Espanha financiam geralmente 80% do valor do imóvel que se pretende comprar (se o imóvel for utilizado como residência principal), o que significa que é necessário ter pelo menos 20% do valor do imóvel poupado para pagar um depósito.
Mas isto não é tudo: há uma série de outras despesas e impostos imobiliários em Espanha que devem ser tidos em conta e pagos para formalizar a operação antes de se tornar proprietário da sua nova casa em Espanha.
Entre a avaliação do imóvel, o notário, o registo e os impostos correspondentes, os especialistas recomendam uma poupança adicional de entre 10% e 12%, dependendo da localização do imóvel e do seu preço. Estas percentagens juntam-se aos 20% necessários para o depósito de crédito habitação.
Tem em atenção que, se precisares de um crédito habitação, terá de pagar estas taxas adicionais. Todas estas despesas são obrigatórias para a compra de uma casa, embora o montante total a pagar dependa do facto de estar a comprar uma casa nova ou usada, do local de compra da propriedade e do montante envolvido. Eis um resumo do que consiste cada uma delas e o preço/valor aproximado em 2025:
Quais são as despesas inerentes à compra de um imóvel em Espanha?
Ao comprar um imóvel em Espanha, há que ter em conta várias taxas e despesas. Estas incluem o imposto de transferência de propriedade ou IVA, consoante se trate de uma propriedade nova ou em segunda mão, variando entre 6% e 10% e 10%, respetivamente. Pode também aplicar-se o imposto de selo (AJD em Espanha), que normalmente corresponde a 1-1,5% do preço do imóvel.
As taxas notariais e de registo predial, baseadas no preço do imóvel, variam geralmente entre 0,1% e 2%. Os honorários dos advogados, que representam cerca de 1-2% do preço do imóvel, são aconselháveis para tratar dos aspetos jurídicos. Os custos adicionais podem incluir taxas do empréstimo, comissão do agente imobiliário, inspeção da propriedade, ligação de serviços públicos e seguro da casa. É essencial fazer um orçamento destas despesas para evitar surpresas e consultar profissionais locais para obter informações exactas adaptadas às circunstâncias individuais.
Abaixo podes encontrar mais informações sobre os custos de compra e venda de imóveis em Espanha.
O notário
Uma despesa a considerar ao comprar qualquer casa em Espanha, tanto nova como usada, é serviço de notário. Os notários aplicam taxas, chamadas tarifas, reguladas pelo Estado, o que significa que todos cobram o mesmo por serviços idênticos. No caso da concessão da escritura pública de venda, os preços situam-se entre 600 e 875 euros, dependendo do preço do imóvel. Por exemplo, por um apartamento de 100.000 euros terias de pagar aproximadamente 850 euros, enquanto que por um apartamento de 250.000 euros terias de pagar cerca de 1.000 euros.
O Registo Predial
Também tens de pagar para registar as escrituras que foram assinadas pelo notário. Mais uma vez, estas taxas são fixadas por regulamentos e dependem diretamente do preço do imóvel, embora se situem normalmente entre 400 e 700 euros.
Impostos quando se compra uma casa em Espanha
O comprador de uma casa deve também guardar algum dinheiro extra para pagar impostos, embora o montante dependa do preço da casa e se esta é nova ou usada.
Se comprares uma casa nova em Espanha, então terás de pagar mais em termos de impostos, sendo o mais importante o IVA. Em 2025, o IVA ascenderá a 10% do preço do imóvel. Por outras palavras, 10.000 euros no caso de uma casa de 100.000 euros e 25.000 euros no caso de uma casa de 250.000 euros. Deves ter em conta que nas Ilhas Canárias, o IVA no caso de compra de propriedade é de apenas 7,0% (este é o IGIC-Indirect General Canary Islands Tax). No caso da habitação pública, o IVA pode ser de 4%, mas isto varia consoante a Região Autónoma e o tipo de habitação social em questão.
Deve ser acrescentado um segundo imposto ao IVA no caso de compra de uma nova habitação em Espanha: o Imposto de Atos Jurídicos Documentados (IAJD, também muitas vezes conhecido simplesmente como AJD). Este imposto é pago pelo comprador e o montante depende também de cada Comunidade Autónoma. É de salientar que este imposto não se aplica a casas usadas.
Impostos a pagar na compra de uma nova casa em Espanha
| Comunidade Autónoma | AJD | IVA |
|---|---|---|
| Andaluzia | 1,2% | 10,0% |
| Aragão | 1,5% | 10,0% |
| Astúrias | 1,2% | 10,0% |
| Ilhas Baleares | 1,2% | 10,0% |
| Ilhas Canárias | 1,0% | 6,5% |
| Cantábria | 1,5% | 10,0% |
| Castela-Mancha | 1,5% | 10,0% |
| Castela e Leão | 1,5% | 10,0% |
| Catalunha | 1,5% | 10,0% |
| Ceuta | 0,5% | 10,0% |
| Madrid | 0,75% | 10,0% |
| Valência | 1,5% | 10,0% |
| Estremadura | 1,5% | 10,0% |
| Galiza | 1,5% | 10,0% |
| La Rioja | 1,0% | 10,0% |
| Melilha | 0,5% | 10,0% |
| Múrcia | 1,5% | 10,0% |
| Navarra | 0,5% | 10,0% |
| País Basco | 0,5% | 10,0% |
Para casas pré-fabricadas, o imposto mais importante é o Imposto de Transferência de Propriedade (ITP). Neste caso, o montante depende da percentagem aplicada ao preço registado e da comunidade autónoma em que a casa está situada, embora como regra geral, seja aplicada uma taxa entre 6% e 10%. Em 2025, aplicam-se as seguintes taxas:
Impostos a pagar na compra de uma casa pré-fabricada em Espanha
| Comunidade Autónoma | ITP |
| Andaluzia | 7,0% |
| Aragão | 8,0% |
| Astúrias | 8,0% |
| Ilhas Baleares | 8,0% |
| Ilhas Canárias | 6,5% |
| Cantábria | 10,0% |
| Castela-Mancha | 9,0% |
| Castela e Leão | 8,0% |
| Catalunha | 10,0% |
| Ceuta | 6,0% |
| Madrid | 6,0% |
| Valência | 10,0% |
| Estremadura | 8,0% |
| Galiza | 10,0% |
| La Rioja | 7,0% |
| Melilha | 6,0% |
| Múrcia | 8,0% |
| Navarra | 6,0% |
| País Basco | 4,0% |
É de referir que para as VPO (habitação social), famílias numerosas, pessoas com deficiência e jovens, as taxas são frequentemente mais baixas. Por exemplo, em Madrid, as famílias grandes que compram uma casa independente pagarão 4% do preço registado como imposto sobre a propriedade, desde que a casa que compram seja a sua residência principal.
Um conselheiro
A única despesa opcional de comprar uma casa é obter um "gestor", alguém que será capaz de processar liquidações de impostos e realizar outros trâmites burocráticos. A contratação de um assessor como este pode ser particularmente útil para os estrangeiros que não falam espanhol. Estes não têm honorários específicos, e normalmente só são contratados quando se solicita um crédito habitação para comprar o imóvel, por um custo aproximado de 300 euros.
- Descobre como te pode ajudar um "gestor" em Espanha
Custos adicionais de crédito habitação em Espanha
Todos os impostos e taxas acima mencionados são aplicáveis quer precises ou não de contrair um crédito habitação. Se planeias adquirir uma casa em Espanha através de um empréstimo, então tem em atenção que podem haver alguns encargos adicionais que não estavas à espera. Lembra-te que as condições e despesas do crédito habitação são diferentes se não fores residente em Espanha.
A avaliação do imóvel
Se o comprador vai solicitar um crédito habitação, então terá de pagar uma avaliação do imóvel. Isto é frequentemente facilitado pelo banco e após esta avaliação do imóvel, então o banco saberá qual a percentagem de financiamento que pode fornecer.
Como mencionado, os bancos em Espanha emprestam um montante equivalente a 80% do preço de compra ou do valor de avaliação, embora alguns estejam a conseguir financiar 90-100% do preço de compra, normalmente fixando-se no valor mais baixo. Em 2025, a avaliação custará entre 250 e 600 euros, dependendo da empresa que realiza o processo, do tipo de imóvel e da sua avaliação. Alguns bancos cobrem estes custos. Uma vez concluída a avaliação, esta é válida por 6 meses a partir da data da sua emissão.
Taxa de abertura
Alguns bancos podem cobrar-te uma taxa para abrir uma conta ou contrair um crédito habitação e esta taxa pode chegar até 2% do capital emprestado, conforme acordado com a instituição financeira. No entanto, há muitos bancos que não aplicam esta penalização. Tem em consideração que, para contrair certos créditos habitação, os bancos podem também exigir-te que contraias um seguro de habitação ou de vida.
Quais são os custos totais da compra de uma casa?
Os custos totais e os impostos a pagar pela compra de um imóvel situam-se entre 10% e 12% do preço da casa. O montante exato depende do valor da propriedade e da comunidade autónoma em que a compra é executada.
Por exemplo, se estiveres a comprar uma casa no valor de 200.000 euros em Madrid, este é o valor que terá de pagar somando todos os custos: despesas de notário, honorários dos profissionais envolvidos e impostos. Vale a pena lembrar que alguns custos, como os honorários notariais, variam entre várias percentagens, pelo que os valores resultantes podem ser aproximados:
| Despesas | Nova construção (€) | Pré-fabricadas (€) |
|---|---|---|
| Notário (entre 0,2% e 0,5%) | 1.000 | 1.000 |
| Registo (entre 0,1% e 0,25% do preço do imóvel) | 500 | 500 |
| Agência (consoante a agência) | 300 | 300 |
| IVA | 20.000 | 0 |
| AJD (0,75% em Madrid em 2024) | 1.500 | 0 |
| ITP (6% em Madrid em 2024) | 0 | 12.000 |
| TOTAL | 23.300 | 13.800 |
Quais são os perigos de comprar um imóvel em Espanha?
A compra de um imóvel em Espanha pode ser acompanhada de várias armadilhas potenciais, às quais os compradores devem estar atentos. Estes incluem a navegação pelos meandros legais do mercado imobiliário espanhol, a compreensão e orçamentação de várias taxas e impostos, e a vigilância contra fraudes imobiliárias e irregularidades no planeamento urbano.
Para além disso, os custos de manutenção contínua, a volatilidade do mercado, os riscos e as implicações fiscais e de residência são considerações importantes. Para mitigar estes riscos, é essencial fazer uma pesquisa minuciosa, tomar as devidas diligências e trabalhar com profissionais de renome, como agentes imobiliários, advogados e consultores financeiros, para tomar decisões informadas e garantir o sucesso da compra de um imóvel em Espanha. Para mais informações sobre as armadilhas da compra de imóveis em Espanha, consulta o nosso guia.
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