El juez puede prohibir la venta extrajudicial de la vivienda habitual ante notario

La vivienda es un derecho fundamental contenido tanto en la constitución española, como en el convenio europeo de derechos humanos. Y con base a este derecho una sentencia del tribunal de justicia de la unión europea (tjue)  ha dictaminado que el juez nacional puede prohibir la venta extrajudicial de la vivienda habitual ante notario

Esta sentencia recalca que el juez nacional debe tomar en consideración el derecho fundamental de la vivienda y para garantizarlo debería aplicar la directiva 93/13/cee de abril de 1993 sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores

El hecho juzgado

La sentencia del tjue versa sobre el caso de una ciudadana que en 2009 contrató un crédito al consumo por 100.000 euros con la prestamista “smart capital”. Para asegurar ese crédito se constituyó una garantía inmobiliaria sobre la vivienda habitual. Posteriormente la afectada presentó una demanda de anulación del contrato de crédito al considerar abusivas las cláusulas contractuales que la vinculaban frente a esa empresa

Así, el tribunal regional de Eslovaquia, que conocía del asunto, remitió una petición de decisión prejudicial al tjue. El asunto que se quería resolver es si la cláusula contractual referida a la ejecución extrajudicial de la vivienda habitual tiene carácter abusivo. Esta cláusula permite al prestamista “smart capital” ejecutar la garantía constituida sobre la vivienda familiar sin necesidad de acudir a los juzgados, simplemente haciéndolo ante notario (una vía mucho más rápida)

El tjue recuerda que la unión europea dispone que las políticas garantizarán un nivel elevado de protección de los consumidores, a través de la directiva 93/13. Aunque esta norma no contiene ninguna precisión sobre la ejecución extrajudicial de la vivienda habitual, el tribunal recuerda que los estados miembros están obligados a adoptar medidas protectoras apropiadas para que se ponga fin al uso de cláusulas abusivas

Así el tribunal europeo hace hincapié en que el juez nacional puede adoptar cualquier medida provisional que prohíba continuar con la venta extrajudicial de la vivienda familiar. El objetivo es poner fin a la aplicación de cláusulas abusivas, un extremo que debe comprobar, en este caso, el tribunal eslovaco

El caso de España

En el caso de nuestro país los notarios deben suspender las ejecuciones extrajudiciales de hipotecas si el deudor ejecutado acredita la admisión a trámite por un juzgado de una demanda en la que impugna la validez de alguna cláusula del préstamo hipotecario por ser abusiva, o si acredita la admisión a trámite de una solicitud de medidas cautelares de suspensión del procedimiento de ejecución extrajudicial por la misma causa

La subasta extrajudicial es un sistema previsto en la mayoría de las escrituras pero hasta ahora apenas se había utilizado. En esta ocasión, no interviene ningún juez (donde sí ocurre en las subastas judiciales). Antes de que se estableciera esta circular, si tras dos subastas por el 100% y el 75% del importe de la deuda no había postor (queda desierta), entonces los bancos se quedaban con la casa desde sólo un euro