Miguel Ángel Peña (Grupo Lar): "Hace falta hacer políticas de vivienda, no política con la vivienda"

En un momento de profunda tensión en el mercado residencial español, marcado por el desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda, Miguel Ángel Peña, responsable del área ‘Living’ de Grupo Lar, analiza en esta entrevista con idealista/news los retos y oportunidades del sector. Peña defiende que el problema de la vivienda no se resuelve con medidas sobre la demanda, sino activando más oferta, y subraya el papel clave que deben jugar los inversores institucionales para hacerlo posible. 

Con una visión crítica hacia la hiperregulación, pero constructiva en cuanto a colaboración público-privada, desgrana además los planes de Grupo Lar tanto en España como en mercados estratégicos como Polonia o América Latina. Una conversación con fondo técnico, tono directo y, sobre todo, con mucha claridad.

Para situarnos, ¿cómo valora la situación actual del sector residencial en España?

Bueno, la verdad es que seguimos un poco con la misma dualidad que hemos visto en los últimos ejercicios. Desde un punto de vista operativo, el mercado va fenomenal. El residencial en venta está funcionando muy bien; en general, el residencial en alquiler también, y los nuevos segmentos como el flex living están teniendo buen rendimiento. No quiero decir que se venda todo o se alquile todo, pero el mercado funciona bien.

Desde el punto de vista de la inversión, el mercado de capitales va más lento, quizás por esas incertidumbres geopolíticas y por la potencial guerra comercial. Lo que ocurre en Estados Unidos cada día es una incógnita. Esto hace que muchos inversores institucionales estén demorando decisiones. En general, esa es la foto.

Uno de los motivos por los que vemos que entra más dinero en flex living que en otros segmentos residenciales es que este modelo aún ofrece retornos más atractivos, que compensan el riesgo.

Muchas veces, la decisión de entrar en un proyecto se toma cuando los números cuadran. Para que un inversor institucional participe en un proyecto, deben cumplirse varios requisitos:

1. Que la estrategia tenga sentido —y en España, con el desbalance entre oferta y demanda de vivienda, el sector living lo tiene.
2. Que el inversor tenga el socio local adecuado.
3. Que los retornos sean atractivos, especialmente en un contexto de incertidumbre geopolítica.

Hoy en día, el inversor institucional medio busca precisamente eso: retornos atractivos.

En cuanto al capital disponible en el mercado inmobiliario español (centrándonos en el 'living'), podríamos decir que hay dos tipos:

• Capital muy 'core', que busca portfolios que ya generan rentas ('incoming assets'). Si tienes un buen portfolio, puedes venderlo a buen precio.
• Capital más oportunista, que busca operaciones con retornos altos y que compensen el riesgo.

Esto es lo que estamos viendo hoy en el mercado, en general.

Sé que muchas veces pedimos que los expertos hagan de visionarios, pero la pregunta es casi obligada. ¿Puede hacer una previsión sobre cómo evolucionarán los precios de la vivienda en lo que queda de 2025 y en 2026? Entiendo que depende mucho de la localización y el tipo de activo, claro.

Sí, claro. Aunque suene pretencioso, en este caso no hace falta bola de cristal. Como tú comentabas, hay muchas diferencias por localización, no es lo mismo Madrid que Zamora, pero a grandes rasgos, el desbalance entre oferta y demanda es tan alto que los precios necesariamente van a seguir subiendo. Seguro.

¿Van a subir un 3 % o un 33%? Pues depende: de la zona, del tipo de activo, de la oferta. Es muy heterogéneo, pero en general los precios van a seguir al alza. Mira, el año pasado —hablo de 2024—, en la Comunidad de Madrid se empadronaron 150.000 personas nuevas, y solo se construyeron 15.000 viviendas. Tenemos un problema de velocidad y aceleración positiva en la demanda, que genera una subida de precios que puede llegar a ser insana, porque la gente no puede pagarlo.

Este tema ya está en el debate público. Por ejemplo, este año, en el discurso de Navidad del Rey, se mencionaron dos grandes problemas: la inmigración y la vivienda. Escuchar al Rey de España hablar de vivienda es muy revelador del calado que tiene este asunto.

En 2007 se produjo una crisis financiera con un fuerte impacto en el sector inmobiliario. Ahora parece que se descarta, porque las empresas están saneadas y los bancos conceden crédito con más cautela. Pero este desfase entre oferta y demanda, que como dice puede tensionar demasiado el precio de la vivienda, ¿podría provocar una crisis parecida a la de 2008 o cree que eso es inviable ahora mismo?

La situación actual del mercado no tiene absolutamente nada que ver con la crisis de 2007. Aquella fue profundísima, y quienes la vivimos aún llevamos cicatrices. En 2007, si no recuerdo mal, se dieron visados de obra nueva por unas 700.000 viviendas. Se fabricaban 700.000 viviendas al año, frente a las 100.000 que se hacen hoy. Entonces había un problema de sobreoferta. Hoy, lo que hay es exactamente lo contrario: una falta de oferta flagrante.

Otra gran diferencia respecto a 2007 es que en aquella ocasión la crisis inmobiliaria en España coincidió con una crisis financiera global. Los alemanes habían colocado dinero en España a corto plazo, y aquí se habían concedido hipotecas a largo. Cuando los alemanes reclamaron su dinero, todo colapsó. España tuvo que ser rescatada, aunque lo disfrazaran de otra cosa.

Hoy no estamos en esa situación. Hay muchos factores distintos. Por ejemplo, la deuda privada en España es hoy muchísimo más baja que entonces. Por tanto, son dos contextos completamente diferentes.

Ahora bien, eso no significa que no tengamos un problema. Lo que pasa es que las personas no tienen vivienda. Se está dando una paradoja: el ritmo de crecimiento de hogares en España, que se preveía en unos 130.000 o 140.000 al año, es inferior al esperado simplemente porque no hay suficientes viviendas disponibles. El problema es otro: hay una sobredemanda frente a una oferta insuficiente. Y esto hay que solucionarlo, porque los precios van a seguir subiendo y eso tiene que tener un límite.

Miguel Ángel Peña, CEO Lar Residencial. idealista/news

Ahora, centrándonos un poco en Lar, ¿cuál es su situación actual en el sector residencial? ¿Nos puede hacer un repaso de la compañía en estos momentos

Si nos centramos en Grupo Lar, diría que estamos viviendo un momento muy positivo en residencial. Más allá de la propia compañía, por todo lo que hemos venido comentando, existe una ventana de oportunidad histórica para el living en España. Hay una sobredemanda, y una oferta que no está a la altura, lo cual genera mucho interés inversor.

Para compañías como la nuestra, que nos dedicamos precisamente a esto, es una situación fantástica. Estamos viendo capitales interesados. Es verdad que algunos inversores, debido a las incertidumbres geopolíticas, están demorando sus decisiones, pero están ahí y quieren invertir en España. Que haya inversores institucionales —o incluso no institucionales— que quieran poner dinero en tu país siempre es una muy buena noticia.

En nuestro caso, tenemos la actividad de residencial en venta, donde contamos con nuestro proyecto estrella: María de Molina, que está funcionando muy bien. Con nuestro socio BlackRock, estamos vendiendo viviendas en Madrid, Málaga, Valladolid y Barcelona. El negocio de vivienda en venta va estupendamente.

También tenemos nuestra plataforma de vivienda en alquiler. Pero ni nosotros ni prácticamente nadie está invirtiendo mucho en alquiler ahora mismo. Hay algunas inversiones, sí, pero lo cierto es que, dado que el negocio de residencial en venta está funcionando tan bien, el de alquiler no puede competir. Si miras un solar pensando en vender viviendas o en alquilarlas, los números salen mucho mejor vendiendo. Por eso hay poca inversión actual en vivienda en alquiler.

Entiendo que también el gran “enemigo” del BTR (build to rent) tradicional podría ser ese modelo flexible, que en el fondo también forma parte del alquiler, ¿no?

Bueno, si me preguntas cómo son las relaciones entre la vivienda en alquiler tradicional y el flex living, yo diría que son tremendamente complementarias. Recuerda que la vivienda en alquiler se rige por la LAU, y por lo tanto los contratos pueden llegar hasta los siete años. En cambio, el flex living se basa en alquileres de corta y media estancia, que nunca pueden superar el año.

En un momento de desbalance entre oferta y demanda, el flex living funciona muy bien como solución, especialmente para jóvenes profesionales o personas que necesitan estancias temporales. Además, al haber escasez de vivienda, este modelo responde de forma eficaz. Pero hay que tener cuidado, porque en algún momento este desajuste podría equilibrarse, y cuando eso ocurra, no todo vale.

Ya estamos empezando a ver en el mercado del flex living algunas barbaridades, simplemente porque está de moda. No hay que perder la perspectiva: hay lugares donde tiene sentido… y lugares donde no. Por ejemplo, cuando empiecen a aparecer proyectos de flex living en ciudades como Zamora —y ojo, a mí me encanta Zamora—, hay que reflexionar seriamente sobre si tiene sentido o no.

Desde hace tiempo LAR busca un socio para levantar un vehículo de inversión en este segmento de flex living. Recientemente ha salido publicado en prensa que podría ser JP Morgan el socio en una operación de unos 400 millones de euros. ¿Nos puede confirmar algo al respecto o contarnos en qué punto está?

En Grupo Lar lanzamos nuestro primer proyecto de flex living hace tres años en Málaga, y creo que fuimos de los primeros en apostar por este segmento —junto con compañías como Greystar o Bain— cuando aún era un deporte de riesgo… y, según dónde, todavía lo sigue siendo.

Desde hace ya unos meses, tenemos en marcha un proceso de levantamiento de capital para buscar un socio con el que desarrollar una cartera amplia de flex living en España. El proceso está en marcha, pero aún no está cerrado. Y dada la ventana de oportunidad que hay ahora en el país, hemos recibido varias ofertas. Hay varios socios potenciales interesados en trabajar con nosotros.

No puedo confirmarte nada aún, porque el proceso no ha concluido, pero lo que sí puedo decir es que tenemos los activos listos para arrancar el vehículo. Hay interés por parte del capital, los retornos son atractivos y los activos están muy bien seleccionados, precisamente porque —como comentábamos antes— no todo vale en este mercado.

Recuerdo que entrevistas anteriores, hablando de flex, me comentaba que no quería activos demasiado grandes. ¿La estrategia con este nuevo vehículo va en la misma línea: priorizar la localización frente al volumen de unidades?

En nuestra estrategia de flex living, no hay que olvidar que estamos en el sector inmobiliario, y ahí la localización lo es todo. En cuanto al tamaño, conocemos bien los activos de otras compañías con activos más grandes, pero nuestro enfoque es un poco diferente.

Es cierto que los activos de flex necesitan un tamaño mínimo para ser operativos y viables desde el punto de vista económico. En nuestra opinión, por debajo de 200 unidades los números no salen. No son operables ni alcanzan los retornos que buscamos.

Ahora bien, por encima de 400 unidades, la cosa empieza a “hacerse bola”. Parte de nuestro concepto de flex living es crear comunidades homogéneas, donde la gente se sienta a gusto e interactúe. Cuando entras en activos con 1.000 o 1.200 unidades —y algunos así hemos visto—, se pierde ese espíritu de comunidad. Se vuelve demasiado heterogéneo, y para nosotros eso desdibuja el sentido mismo de esta asset class.

Volviendo al build to sell, ¿tienen ya una cifra estimada de viviendas que van a entregar este año y una previsión para el siguiente? ¿Ya han alcanzado una velocidad de crucero?

Sí, nuestra velocidad de crucero en Grupo Lar —recuerda que operamos en varios países, incluida Polonia— está en torno a las 1.000 viviendas entregadas al año. Hay años en los que es algo más, otros algo menos, pero esa es la media aproximada.

Y en cuanto a la inversión en suelo, en un momento en el que es difícil comprar, ¿tienen previsto destinar una partida económica a adquisiciones este año?

Sí, sin duda. Nosotros trabajamos con distintos vehículos según la tipología de activos, y efectivamente, aunque muchos inversores institucionales están demorando decisiones por las incertidumbres geopolíticas, seguimos viendo posibilidades reales de compra a corto plazo.

Por ejemplo, esta misma semana ha surgido la posibilidad de una nueva operación corporativa en España, esta vez entre Neinor y Aedas —como la que ya vimos con Hábitat. No sé si finalmente se materializará o no, pero si lo hace, puede implicar que se aceleren procesos de desinversión y eso genere oportunidades interesantes en el mercado de suelo. Incluso para comprar proyectos llave en mano, algo que a nosotros nos interesa mucho.

¿Y en cuanto a desinversiones?

También, sí. Siempre estamos atentos. Hay una frase que me dijo hace muchos años Pedro Palenzuela —fue director general de Vallehermoso y una persona de la que aprendí mucho cuando empecé en el sector—: “Si no compras y no vendes, no existes”. Y nosotros lo aplicamos. Siempre estamos mirando el mercado, tanto para invertir como para desinvertir.

Miguel Ángel Peña, CEO Lar Residencial. idealista/news

Hablemos del proyecto estrella que tienen en María de Molina. ¿En qué punto se encuentra ahora mismo? Porque es un activo que ha pasado por bastantes fases. ¿Nos puede hacer un repaso de cómo ha evolucionado?

Claro. En cuanto al proyecto de María de Molina, escrituramos el activo en agosto de 2024. A partir de ahí, solicitamos las licencias y comenzamos el proceso de ventas. De hecho, acabamos de abrir la oficina comercial la semana pasada. Está todavía en una fase muy inicial.

¿Y cómo resumiría el estado del proyecto? Pues a nivel de ventas, está yendo por encima de nuestras expectativas. Muy bien. En cuanto a la financiación, la hemos cerrado con el Banco Santander (tal y como adelantó en exclusiva idealista/news) y ambas partes estamos satisfechas con las condiciones. Estamos encantados con el acuerdo.

Y respecto a las licencias, este es un caso un poco especial. Formamos parte de un complejo llamado Eurofisc, donde viven unas 400 personas. Por tanto, todo el proceso de solicitud de licencias tiene que hacerse de la mano de la comunidad de propietarios, para que lo que hagamos se adapte a sus necesidades y no genere afecciones innecesarias.

Todas las licencias están solicitadas. Aunque los plazos de concesión son inciertos, tenemos estimaciones. El proyecto tiene una parte destinada a residencia de estudiantes —unas 400 camas— en las primeras plantas del bloque inferior, y luego la torre principal, donde estarán ubicadas las viviendas.

La licencia para la residencia de estudiantes esperamos obtenerla en junio. Ojalá así sea, porque creemos que es un proyecto positivo para la ciudad, para los vecinos y, por supuesto, para nosotros. En cuanto a la torre, estimamos que podríamos tener la licencia entre septiembre y octubre.

Y algo importante: el proyecto ya está en obras. Hemos comenzado las labores de desmantelamiento. Si pasáis por allí, podréis ver que el edificio ya tiene instalados los ascensores exteriores y otros elementos técnicos. Ahora mismo estamos vaciando completamente el interior del edificio, a la espera de las licencias definitivas para empezar con las obras de remodelación.

¿Cuándo estará el proyecto terminado de manera definitiva?

La residencia de estudiantes tiene que estar operativa para el curso 2027. Así que esa parte del proyecto debe estar terminada para entonces. En cuanto a la torre, probablemente esté lista para finales de 2027.

¿Ya tienen operador para la residencia de estudiantes?

No, todavía no. Estamos hablando con varios operadores. No tenemos una urgencia especial y seguimos en proceso de decisión.

Y la última pregunta sobre el proyecto. En abril, Inbest compró un 30 % del mismo. ¿Tienen pensado vender otra parte?

No. Esa fue una operación puntual y no tenemos previsto vender más.

¿Se plantean entrar en otros activos como el senior living? 

Ahora mismo estamos muy enfocados en hoteles, en el sector hospitality. Sobre el senior living, es un segmento que observamos con atención, pero todavía no le hemos encontrado el enfoque adecuado. Las operaciones que estamos viendo en Madrid y Barcelona —como las Arcadias— no están funcionando del todo bien. Hay otros proyectos, como uno más pequeño en Mirasierra, que sí está funcionando, pero aún es pronto. Falta capital interesado por las incertidumbres regulatorias. Además, la idiosincrasia española influye, y la regulación va siempre un poco por detrás del mercado. Si quieres hacer bien un proyecto de senior living, debe hacerse en suelo residencial. Y con la rentabilidad que ofrece actualmente el residencial en venta, competir desde el senior living es muy complicado.

Hablemos de vivienda asequible. ¿Cuál es su papel en el mercado y se plantean participar en algún proyecto de colaboración público-privada?

Sin duda. En general, la vivienda en España es un problema, y la asequible más aún. El concepto de vivienda asequible es algo difuso, porque nadie tiene muy claro a qué se refiere exactamente. Pero si entendemos por asequible una vivienda intermedia entre la protegida y la libre, entonces es clave desarrollar más oferta. Hay que construir más.

En otra entrevista mencionaba una frase que me gusta mucho de un economista sueco, ex secretario de Estado: “La mejor manera de destruir una ciudad es bombardearla, y la segunda mejor, limitar los alquileres”. En España estamos viendo soluciones bastante bizarras. Por ejemplo, podemos hablar de la nueva propuesta de ley que ha presentado el PSOE en el Congreso, si quieres.

Lo importante es que todas las medidas que actúan sobre la demanda no funcionan. Hay que actuar sobre la oferta. Iniciativas como el Plan Metrópoli en Barcelona, o el Plan Vive en Madrid, van en la dirección correcta. Y cada vez veremos más. Nosotros, desde Grupo Lar, queremos tener un papel relevante. De hecho, estamos en conversaciones con distintos fondos para establecer unos parámetros claros. Nuestra intención es ayudar a las administraciones públicas a entender qué retorno hay que ofrecer a los inversores para que estos proyectos sean viables. Esa es una de las claves. Nosotros no somos un promotor residencial tradicional como Aedas o Neinor, que lo hacen fenomenal. Nosotros estamos mucho más cerca del capital y entendemos cómo funciona ese mundo. Y ahí es donde creemos que podemos aportar verdadero valor.

Cuando hablo con distintos promotores, la gran petición que lanzan es: está muy bien que las administraciones se impliquen, pero hace falta un pliego donde los números salgan para el inversor. ¿Es esa la principal demanda desde la parte privada en los concursos públicos-privados?

Totalmente. Porque al final, en función del tipo de inversor que quieras atraer, el coste del capital es uno u otro. Y aquí tenemos un problema de relato. Muchas veces, el relato mata al dato. Lo contaba el otro día: resulta que si un inversor es un fondo, automáticamente se le etiqueta como “fondo buitre”, como si fuera alguien que quiere aprovecharse. El promotor es un “especulador”, alguien que quiere enriquecerse. Y el constructor, peor todavía.

Lo que digo es: necesitamos vivienda. Si hay capital dispuesto a entrar, si hay promotores capaces y constructoras preparadas, hagámoslo. Pero no empecemos a limitar precios o a poner trabas. Esto se puede hacer si todos colaboramos. Lo hemos dicho muchas veces: hace falta hacer políticas de vivienda, no política con la vivienda.

La nueva propuesta de ley del PSOE para fomentar el alquiler asequible que han presentado en el Congreso... es que no sabría ni qué calificativo usar. Pero sinceramente, me parece impresentable.

Por ejemplo, propone aplicar un recargo del 100 % a cualquier extranjero que compre una vivienda en España. Ya eso me parece un disparate en sí mismo, pero además, si lees bien, ves que solo aplica a segundas transmisiones. Es decir, si la vivienda es nueva y va por IVA —como sucede con las promociones—, no se aplica. Es para el español que quiere vender su casa a un extranjero. Eso no tiene sentido.

España es un país donde el ahorro se concentra en la vivienda. Entonces, ¿por qué le prohíbes a tus padres o a los míos vender su vivienda a un extranjero? Porque, de facto, se lo estás prohibiendo. No lo entiendo. Yo soy de la escuela austriaca, liberal, y todo lo que sea poner trabas innecesarias me cuesta mucho aceptarlo.

Más allá de esto, el Gobierno ha lanzado otra propuesta: el PERTE para la vivienda industrializada. ¿Qué valoración hacen desde Grupo Lar? 

Con respecto al PERTE anunciado, hay dos lecturas. La primera es positiva: hay que apostar por la vivienda industrializada. Cada vez hay menos mano de obra especializada y creo sinceramente que este es el camino. Pero hay una segunda lectura: esto no se soluciona con una charla y un anuncio sobre montar una ciudad de la construcción industrializada en Valencia. Para hacer vivienda industrializada necesitas capacidad instalada, facilitar que los bancos la financien… hay una serie de pasos que nadie está contemplando.

Volvemos a lo mismo: anuncios con mucha carga política, pero poco contenido real. Desde el punto de vista del promotor, no estamos viendo un seguimiento real. Nadie pregunta al sector privado qué piensa. Así que me temo que, aunque la idea es buena, va a quedar en nada.

Desde su papel como promotor, ¿sigue siendo poco rentable industrializar frente a la obra tradicional?

Sí, ese es el problema. Mientras no haya una industria consolidada, los precios no bajan y no compensa. Igual que en su día se decidió subvencionar las energías renovables, quizá ahora haya que pensar en alguna medida que permita desarrollar una industria real de vivienda industrializada. Porque hoy en día, las experiencias son muy escasas.

No es fácil arrancar una industria de este tipo. Pero sin duda hace falta. Los promotores queremos hacerlo. El precio de la construcción tradicional ha subido un 25% desde 2021, y si te centras en la mano de obra —que es escasa—, el problema se agrava.

En resumen: la construcción industrializada debe ser el futuro. Pero no basta con hacer anuncios políticos. Hay que tomar medidas concretas a nivel de financiación, facilitar la regulación… Y entender que industrializada no es lo mismo que prefabricada. Se trata de estandarizar procesos. Y claro, en España, con el urbanismo que tenemos, estandarizar es muy complicado.

Vamos a dejar de hablar de España y vamos a centrarnos en Polonia, un país del que ahora todo el mundo habla por sus oportunidades de inversión. Si no me equivoco, Grupo Lar lleva allí desde 2006, así que conocen bien el sector inmobiliario polaco...

Efectivamente, en Grupo Lar estamos en Polonia desde 2006. Lo interesante es que hemos visto pasar por allí a muchísimos grupos españoles: llegaron muchos y se fueron muchos. Los únicos que hemos estado de forma continuada somos nosotros.

Además, debo decir que Polonia es el único país en el que Grupo Lar ha ganado dinero en todos los proyectos. Siempre. Es un país que está haciendo las cosas muy bien. La semana pasada fue portada de The Economist, lo cual ya da una idea del momento que vive.

Hemos hecho mucha vivienda en venta. El mercado está como España hace nueve o diez años. Pero el mercado de alquiler es particular: por la guerra en Ucrania, Polonia ha recibido cerca de 2,5 millones de refugiados, lo cual ha distorsionado el mercado.

A pesar de eso, hay una gran oportunidad. Estamos en un proceso de levantamiento de capital para proyectos de residencias de estudiantes (tal y como adelantó idealista/news). Polonia tiene 1,3 millones de estudiantes, cada vez más internacionales, y prácticamente no tiene oferta de residencias en ciudades clave como Varsovia o Cracovia.

¿Y las rentabilidades? ¿Son más altas que en España?

Absolutamente, sí. Las rentabilidades en Polonia son más altas que en España, sin duda.

Y además de Polonia, están también en México, ¿verdad?

Sí, estamos en México, Perú y Brasil. Estamos posicionados en estos mercados desde los años 2000. Llevamos allí 20 o 30 años y no tenemos intención de expandirnos a otros países de momento. Son nuestros mercados locales y estamos cómodos trabajando en ellos.

¿Hay algún otro promotor español que esté mirando ese mercado polaco?

Nadie. Lo que pasó en Polonia es que, antes de la crisis, como en España sobraba dinero y creíamos que éramos ricos, muchos decidieron invertir allí. Era un mercado grande, similar en tamaño al español, y muchos se lanzaron... pero no todo salió bien. ¿Por qué? Porque el urbanismo en Polonia no tiene absolutamente nada que ver con el de España. Por ejemplo, la edificabilidad de una parcela depende del grado de soleamiento: cuantas más horas de sol recibe tu edificio, más edificabilidad te conceden. Es un sistema completamente distinto al nuestro.

Conseguir una licencia también es muy complicado. Se necesita una cosa que se llama busset, y además, como Polonia fue un país soviético, hoy sigue habiendo muchas reclamaciones de propiedad por parte de revisionistas. Son personas que están tratando de recuperar terrenos expropiados o perdidos antes de la caída del régimen soviético. Todo eso convierte a Polonia en un mercado extremadamente complejo. Si no tienes equipos locales con experiencia —como nosotros, que llevamos 20 años allí—, te puedes meter en un buen lío.

De hecho, hubo compañías que compraron suelo muy bien ubicado, pero están atrapadas porque no han podido desarrollar nada. Algunos llevan 20 años con suelo parado. Una de las desventajas de Polonia, pese a todas las cosas buenas que tiene, es que la administración es tremendamente tediosa. Cualquier gestión lleva muchísimo tiempo.

¿Han notado el efecto Trump a la hora de captar capital?

Sí, absolutamente. Lo hemos notado a dos niveles. A la hora de captar capital, sin duda. La mayoría de los inversores institucionales están intentando retrasar decisiones. Es verdad que hay fondos a los que se les acaba el período de inversión y necesitan mover capital ya, pero aquellos que tienen más margen de tiempo prefieren esperar un poco a que las aguas se calmen.

El consenso entre analistas es que la situación se va a estabilizar. Al parecer, Trump ha sido más agresivo en esta primera fase del mandato. Además, están por venir las midterms, las elecciones legislativas. Y en Estados Unidos, a diferencia de España, los congresistas tienen independencia: tienen electores a los que realmente responden, no solo obedecen a su partido. No sería raro que muchos se le pusieran en contra, incluso dentro de su propio partido.

Nos queda un activo que no hemos mencionado todavía: los centros de datos. ¿Es algo que contemplan o no forma parte de su estrategia?

Hemos estudiado el tema de los centros de datos, sí. Lo que ocurre —y simplificándolo mucho— es que, desde nuestro punto de vista, los centros de datos se parecen más a una infraestructura que a un activo inmobiliario tradicional. Seguro que si alguno de nuestros competidores más especializados en este sector escucha esto, no estará del todo de acuerdo. Pero así lo vemos nosotros.

De hecho, muchos de los grandes fondos internacionales están empezando a clasificar los centros de datos dentro del segmento de infraestructura. Si el suelo vale diez y lo que construyes encima vale cien, entonces claramente no estamos hablando de un activo inmobiliario típico.

Por eso creemos que, aunque la gestión del suelo puede tener su papel —como pasó en el sector de las renovables—, al final se trata de un sector con un futuro clarísimo, sí, pero más cercano a la infraestructura que al real estate, que es donde realmente está nuestro foco.

¿Cuál ha sido la mejor decisión que ha tomado tú como responsable de Living en Grupo Lar?

La mejor decisión que he tomado... Si tuviera que elegir una decisión —o mejor dicho, varias— en estos seis años al frente de la división Living de Grupo Lar, diría que ha sido formar el mejor equipo de profesionales del sector.

Quizá suene un poco poético, pero es totalmente cierto. Hemos conseguido reunir a un grupo de gente realmente excepcional, y no lo digo por quedar bien, sino porque es la realidad. Y esta ha sido, sin duda, la mejor decisión: cada uno de los profesionales que hemos incorporado.

¿Y por qué lo digo? Porque Grupo Lar no es Aedas ni ninguna otra gran promotora con capital propio ilimitado. Nosotros tenemos muchos socios y dependemos de hacer las cosas bien para captar inversión. Tenemos que diseñar vehículos y luego salir a buscar capital. Hace años solo lo hacíamos nosotros, ahora ya lo hacen muchos, pero aún así disponer del mejor equipo es absolutamente clave, porque es nuestra vida. De verdad que de lo que más orgulloso estoy es de ese equipo que hemos formado.

Y la última pregunta, ¿tiene alguna “espinita clavada”? ¿Alguna operación o transacción en la que le hubiera gustado estar y no estuvo? 

Claro que sí, en nuestro negocio por cada activo que compras tienes que perder cinco. Se me ocurren muchas más oportunidades que me hubiera gustado aprovechar que las que realmente he cerrado.

Pero si tuviera que elegir una, enlazando con lo anterior, habría sido muy bonito haber capitaneado la concentración de promotoras que está ocurriendo ahora en España.

Por ejemplo, la unión entre Hábitat y Neinor, o lo que pueda pasar con Aedas y Neinor. Ese tipo de operaciones de concentración son proyectos muy bonitos y estratégicos. Y aunque ya han empezado, estoy seguro de que seguirán sucediendo.

También está la concentración en el mercado de la vivienda en alquiler, con distintas plataformas. No creo que lleguemos a los volúmenes de gigantes alemanes como Vonovia, que tiene cientos de miles de viviendas, pero aquí el jugador más grande probablemente tenga unas pocas miles o unas pocas plataformas grandes. Esa es otra partida muy interesante en la que nos gustaría jugar.