El valor de referència del Cadastre no és, ni molt menys, el que ens han explicat

Des de l'1 de gener passat , el valor de referència de Cadastre és la nova base imposable d'impostos com el de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD), i el de Successions i Donacions ( ISiD ). A més, de manera indirecta, aquest nou valor afecta també altres tributs. És el cas, per exemple, de l'IRPF, de l'impost sobre la renda de no residents, de la plusvàlua municipal o de l'impost de patrimoni… Però què hi ha darrere d'aquest nou valor de referència? Pretén realment determinar el valor de mercat dels immobles o és un mer instrument recaptatori al servei de la nostra administració tributària?

“Reduir la litigiositat” com a excusa per imposar el valor de referència del Cadastre

Sobre el paper, el nou valor de referència del Cadastre sorgeix per reduir la litigiositat. Almenys aquest és el principal motiu dels que s'exposen al preàmbul de la Llei 11/2021, d'11 de juliol, de mesures de prevenció i lluita contra el frau, que va ser la que va introduir aquest valor de referència.

De totes maneres, per comprovar la veracitat d'aquesta motivació, només cal comprovar a qui perjudicava aquesta litigiositat. És a dir, quina part, administració o contribuents, era castigada reiteradament pels tribunals, i la resposta no ofereix cap dubte: la pràctica totalitat de les comprovacions de valor s'han anul·lat als tribunals, que estaven farts que l'administració valorés els immobles dels contribuents des del sofà del despatx o oficina de torn.

Per això, podem concloure que quan l'administració introdueix el valor de referència per reduir la litigiositat, el que realment vol dir és que s'ha atipat de veure com els tribunals anul·len, una darrere l'altra, les comprovacions de valors i que farà tot el possible perquè no torni a passar.

El problema és que, en el cas del valor de referència, i en un exercici magistral de gatopardisme (canviar-ho tot perquè no canviï res), l'administració segueix valorant els immobles des de la butaca del despatx o oficina de torn, i que ara la llei ja presumeix, llevat de prova en contra, que aquest valor, així calculat, es correspon amb el de mercat.

La “seguretat jurídica” en la determinació del valor de mercat dels immobles com a pretext a favor del valor de referència del Cadastre

També s'ha justificat la introducció del valor de referència per la seguretat jurídica, és a dir, en la necessitat de fugir del concepte indeterminat de “valor real” (antiga base imposable de l'ITPAJD i de l’ISiD), per arribar a un sistema de valoració d'immobles objectiu i fonamentat en estadístiques del mercat immobiliari. Estem, però, davant d'un eufemisme que, com s'ha indicat, no persegueix cap altra finalitat que la de seguir valorant els immobles sense visitar-los, com es feia fins ara.

No obstant això, cal tenir en compte que el valor de referència del Cadastre s'introdueix en una llei la finalitat de la qual és la de prevenir i lluitar contra el frau fiscal. Per tant, la introducció d'aquest valor és una mesura més de les previstes a la llei 11/2021, d'11 de juliol, per lluitar contra el frau fiscal esmentat.

En aquesta tessitura, sembla que imposar el valor de referència a totes les operacions immobiliàries presumint que a totes hi ha frau fiscal, és matar mosques a canonades”; tots sabem que, en determinades transaccions, atenent la part que ven o adquireix, és impensable l’existència de frau fiscal i la inclusió de quantitats en B.

Imposició del valor de referència del Cadastre a transmissions en què no hi ha frau fiscal per prevenir o contra el qual calgui lluitar

No obstant això, això li sembla poc a la nostra administració tributària. El valor de referència ha vingut per quedar-se i per imposar-se als contribuents. Exemple d'això són dues consultes recents de la Direcció General de Tributs, que imposen l'aplicació del valor de referència del Cadastre en supòsits tan flagrants com és el de l'adquisició d'un habitatge de protecció oficial o en el de l'adquisició d'un immoble en subhasta pública.

Així, a la resolució V0298-22, de 17 de febrer, la Direcció General de Tributs admet que un habitatge protegit, “no haurà de tenir un valor de referència superior al preu màxim de venda fixat administrativament, ja que aquest seria el seu valor de mercat i el valor de referència no pot superar el valor de mercat”.

Tot i això, arriba a la conclusió que “En cas que el valor de referència superi el preu màxim de venda fixat administrativament per a l'habitatge en qüestió, i, per tant, el seu valor de mercat, i amb el benentès que això no l’eximeix de l’obligació de practicar la corresponent autoliquidació pel valor de referència, si l'interessat entén que el valor assignat perjudica els seus interessos legítims podrà impugnar l'autoliquidació i sol·licitar-ne la rectificació en els termes establerts a l'article 10 del TRLITPAJD.”

És a dir, el contribuent ha de pagar (tributar d'acord amb el valor de referència) i, si escau, reclamar.

De la mateixa manera, i en relació amb els immobles adquirits en subhasta pública, la mateixa Direcció General de Tributs, en la resolució V0453-22, de 9 de març, declara que “en les transmissions de béns immobles realitzades mitjançant subhasta pública, notarial, judicial o administrativa, la base imposable serà el valor de referència de l'immoble a la data de meritació de l'impost, llevat que el valor d'adquisició del bé immoble, el valor declarat pels interessats o tots dos siguin superiors al seu valor de referència, cas en el qual es prendrà com a base imposable la més gran d'aquestes magnituds.”

Per tant, ni tan sols quan hi ha un valor d'adquisició cert, fixat en una subhasta pública, s'eximeix els contribuents de tributar d'acord amb el valor de referència.

Estem, en definitiva, davant operacions en què és impossible que hi hagi frau fiscal i a les quals, tanmateix, se'ls aplica amb tot el seu rigor la mesura estrella per a la prevenció i eliminació del frau esmentat de les previstes a la llei 11/2021.

El valor de referència del Cadastre, simple instrument recaptatori

Això ens porta a concloure que la introducció del valor de referència de Cadastre no és més que un mer instrument recaptatori, una pujada encoberta de la tributació de les operacions immobiliàries, i com a tal ha de ser combatuda.

Per això, ja he manifestat en diversos fòrums que no ens hem de conformar a combatre el valor de referència mitjançant l'aportació de proves que justifiquin que el valor de mercat de l'immoble adquirit és inferior al fixat pel Cadastre. Això suposaria “passar pel sedàs” d'Hisenda i assumir que és normal que es persegueixi el frau fiscal on no hi és i que, davant de valoracions genèriques realitzades sense ni tan sols visitar l'immoble, el contribuent només es pot “defensar” aportant proves que demostrin la seva innocència i que el valor de mercat és molt inferior al fixat pel Cadastre.

Per contra, considero que s'ha d'atacar l'arrel del valor de referència del Cadastre qüestionant els procediments per a la seva elaboració i imposició, la seva aplicació expansiva a totes les transmissions i la possible vulneració del principi de capacitat econòmica. Això darrer, perquè s’obliga els contribuents a tributar per sobre del valor de mercat dels immobles, traslladant-los, a més, la càrrega de la prova de demostrar la seva “innocència”.

En definitiva, el valor de referència del Cadastre no és, ni de bon tros, allò que ens han explicat. I és feina de tots treure-li com més aviat millor la careta.

José María Salcedo és advocat i soci d'Ático Jurídico. Especialista en la interposició de recursos contra Hisenda, és autor de la "Guia pràctica per recórrer davant Hisenda" i també de la "Guia pràctica per impugnar la plusvàlua municipal".