La pujada de preus del lloguer a Barcelona frena l'accés a nous llogaters al mercat

Segons les darreres dades d'idealista, el preu dels lloguers a Barcelona i a moltes poblacions de Catalunya continua pujant. El comportament de les rendes als principals mercats del país, a més de Sant Sebastià, ha estat totalment alcista: pugen a Barcelona (12,5%), València (12%), Madrid (11,7%), Alacant (10,5%), Palma (9,8%), Màlaga (8,5%), Bilbao (7,7%) i Sevilla (7,7%).

Barcelona continua sent la capital amb els lloguers més cars amb un preu de 23,8 euros/m2. Davant d'aquestes dades, Robin Decaux, CEO i fundador d'Equito, subratlla que Barcelona es consolida com el mercat de lloguer més tensionat del país. "No parlem d'un fenomen conjuntural, sinó del reflex de tensions estructurals que s'arrosseguen des de fa temps".

Analitzant la demanda, l'expert comenta que hi conflueixen diversos factors: atracció internacional, reducció de la mida mitjana de les llars, mobilitat laboral, i un pes cada vegada més gran del lloguer com a via principal d'accés a l'habitatge. I pel que fa a l'oferta, el panorama no és gaire millor. "El parc residencial amb prou feines creix: l'obra nova és escassa, les rehabilitacions topen amb traves tècniques i normatives, i a més part de l'estoc s'està destinant a usos alternatius com el lloguer temporal o el coliving".

Per Juan Carlos Sandoval, director comercial de Comprarcasa, les xifres confirmen una realitat per desgràcia cada cop més estructural a Barcelona: el mercat de lloguer continua tensionat i amb escassa capacitat de resposta.

Pixabay

No només es reflecteix que la demanda continua sent molt alta: “el que és preocupant és que l'oferta no està creixent al mateix ritme, ni en volum ni en qualitat”. Barcelona està en una posició molt delicada per als llogaters, especialment aquells amb rendes mitjanes i baixes.

Catalunya també augmenta el preu de les rendes

L'informe d'idealista conclou que la Comunitat de Madrid (19,5 euros/m2) i les Illes Balears (19,1 euros/m2) són les regions amb el preu més car, seguides per Catalunya (18,7 euros/m2). Robin Decaux desgrana que el que passa a Catalunya forma part d'un patró més ampli que també veiem a Madrid i les Illes Balears: mercats amb molta demanda, poca oferta disponible i una estructura residencial poc flexible.

Són regions que comparteixen determinades característiques: alta atracció de població activa i mòbil (nacional i internacional), parcs d'habitatge amb una forta presència de lloguer estacional o turístic i problemes estructurals per generar nova oferta de qualitat a mitjà termini.

"En el cas català, la pressió no es limita a Barcelona: ciutats com Girona, Reus o Sabadell comencen a mostrar senyals similars, perquè absorbeixen una part de la demanda exclosa de l'àrea metropolitana", segons l'expert.

El resultat és una tensió cada vegada més generalitzada del mercat del lloguer. No es tracta només de fenòmens locals, sinó d'una combinació de factors estructurals que es repeteixen: canvis demogràfics, urbanització accelerada i un model d'habitatge massa rígid.

A Comprarcasa creuen que, encara que a altres zones de Catalunya hi ha més dispersió que a la capital, la pressió demogràfica continua sent forta i la producció d'habitatge nou no està compensant el desfasament. "El que veiem a Catalunya, i a gran part del país, és una escassetat estructural d'oferta a zones d'alta demanda, agreujada per una baixa rotació d'inquilins i una manca d'incentius per mobilitzar habitatge buit cap al lloguer habitual".

Fora del mercat immobiliari

L'expert de Comprarcasa analitza que la pujada de preus expulsa moltes persones del mercat del lloguer. No es tracta d'una preferència entre llogar o comprar, sinó que davant de la manca d'habitatge assequible de lloguer el demandant d'habitatge fa un càlcul entre la quota hipotecària per comprar un habitatge i el pagament mensual del lloguer i resulta més baixa la quota hipotecària.

El febrer d'aquest 2025 -darreres dades disponibles- les operacions de venda van créixer un 10,5% respecte de l'any anterior, 60.154 unitats, “i això malgrat que el preu mitjà per metre quadrat es va situar en 1.843 euros, un 9,4% superior interanualment”.

A Equito creuen que aquestes dades fan que cada vegada hi hagi menys persones que puguin entrar al mercat immobiliari. La pujada de preus del lloguer sí que té un impacte directe: “frena l'accés de nous inquilins al mercat, especialment perfils joves o amb ingressos mitjans”.

Preguntat per si aquests col·lectius van ara cap al mercat de compra, respon que no és una cosa tan segura i automàtica. "En realitat, el que veiem és una tercera conseqüència: quedar-se fora del sistema", comenta l'expert d'Equito.

Comprar habitatge avui en dia requereix una gran capacitat d'estalvi, accés a crèdit bancari, i una certa estabilitat professional i geogràfica, condicions que moltes llars simplement no compleixen. "Per això, el que estem veient no és tant un desplaçament de demanda de lloguer cap a la compra, sinó una reducció d'opcions reals d'accés a l'habitatge, i això es tradueix en més precarietat i en una menor mobilitat residencial".

Decaux remarca que, a ciutats com Barcelona, el veritable problema ja no és si convé més llogar o comprar, sinó ampliar les formes d'accés possibles. “El mercat comença a adaptar-se a aquesta realitat: quan ni el lloguer ni la compra tradicional són viables, sorgeixen noves vies -com ara la inversió fraccionada- que permeten a determinats perfils d'accedir, almenys parcialment, al mercat immobiliari”.

Eines per a revertir la situació

Juan Carlos Sandoval, de Comprarcasa, veu aspectes d'optimisme, si s'actua amb una visió a mitjà i llarg termini. “Hi ha eines eficaces si es combinen bé: més col·laboració publicoprivada, agilitat en llicències per rehabilitar i construir, incentius fiscals per a petits propietaris que lloguin a preus accessibles, i models d'habitatge assequible adaptats al segle XXI -com el coliving, el built to rent o el lloguer amb opció a compra per a joves-.

També apunta a la digitalització del sector, que ajuda a millorar la transparència i eficiència del mercat. Segons el professional, si es prioritza una planificació realista i sostinguda, és possible estabilitzar els preus i recuperar l'equilibri entre oferta i demanda.