Según los últimos datos de idealista, el precio de los alquileres en Barcelona y de muchas poblaciones de Cataluña sigue subiendo. El comportamiento de las rentas en los principales mercados del país, además de San Sebastián, ha sido totalmente alcista: suben en Barcelona (12,5%), Valencia (12%), Madrid (11,7%), Alicante (10,5%), Palma (9,8%), Málaga (8,5%), Bilbao (7,7%) y Sevilla (7,4%).
Mientras que Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros con un precio de 23,8 euros/m2. Ante estos datos, Robin Decaux, CEO y fundador de Equito, subraya que Barcelona se consolida como el mercado de alquiler más tensionado del país. “No hablamos de un fenómeno coyuntural, sino del reflejo de tensiones estructurales que se arrastran desde hace tiempo”.
Analizando la demanda, el experto comenta que confluyen varios factores: atracción internacional, reducción del tamaño medio de los hogares, movilidad laboral, y un peso cada vez mayor del alquiler como vía principal de acceso a la vivienda. Y en cuanto a la oferta, el panorama no es mucho mejor. “El parque residencial apenas crece: la obra nueva es escasa, las rehabilitaciones se topan con trabas técnicas y normativas, y además parte del stock se está destinando a usos alternativos como el alquiler temporal o el co-living”.
Para Juan Carlos Sandoval, director comercial de Comprarcasa, las cifras confirman una realidad por desgracia cada vez más estructural en Barcelona: el mercado de alquiler sigue tensionado y con escasa capacidad de respuesta.
No solamente se refleja que la demanda sigue siendo muy alta, “lo preocupante es que la oferta no está creciendo al mismo ritmo, ni en volumen ni en calidad”. Barcelona está en una posición muy delicada para los inquilinos, especialmente entre aquellos con rentas medias y bajas.
Cataluña también aumenta el precio de las rentas
El informe de idealista concluye que la Comunidad de Madrid (19,5 euros/m2) y Baleares (19,1 euros/m2) son las regiones con el precio más caro. Les siguen Cataluña (18,7 euros/m2). Robin Decaux desgrana que lo que ocurre en Cataluña forma parte de un patrón más amplio que también vemos en Madrid y Baleares: mercados con mucha demanda, poca oferta disponible y una estructura residencial poco flexible.
Son regiones que comparten ciertas características: alta atracción de población activa y móvil (nacional e internacional), parques de vivienda con fuerte presencia de alquiler estacional o turístico y problemas estructurales para generar nueva oferta de calidad a medio plazo.
“En el caso catalán la presión no se limita a Barcelona: ciudades como Girona, Reus o Sabadell empiezan a mostrar señales similares, porque absorben una parte de la demanda excluida del área metropolitana”, según el experto.
El resultado es una tensión cada vez más generalizada del mercado del alquiler. No se trata solo de fenómenos locales, sino de una combinación de factores estructurales que se repite: cambios demográficos, urbanización acelerada y un modelo de vivienda demasiado rígido.
En Comprarcasa creen que, aunque en otras zonas de Cataluña hay más dispersión que en la capital, la presión demográfica sigue siendo fuerte y la producción de vivienda nueva no está compensando el desfase. “Lo que vemos en Cataluña, y en gran parte del país, es una escasez estructural de oferta en zonas de alta demanda, agravada por una baja rotación de inquilinos y una falta de incentivos para movilizar vivienda vacía hacia el alquiler habitual”.
Fuera del mercado inmobiliario
El experto de Comprarcasa analiza que la subida de precios está expulsando a muchas personas del mercado del alquiler. No se trata de una preferencia entre alquilar o comprar, sino que ante la falta de vivienda asequible en alquiler el demandante de vivienda realiza un cálculo entre la cuota hipotecaria para comprar una vivienda y el pago mensual del alquiler y resulta más baja la cuota hipotecaria.
En febrero de este 2025, últimos datos disponibles, las operaciones de venta crecieron un 10,5% respecto al año anterior, 60.154 unidades, “y ello a pesar de que el precio medio por metro cuadrado se situó en 1.843 euros, un 9,4% superior interanualmente”.
Desde Equito creen que estos datos hacen que cada vez haya menos personas que puedan entrar en el mercado inmobiliario. La subida de precios del alquiler sí tiene un impacto directo: “frena el acceso de nuevos inquilinos al mercado, especialmente perfiles jóvenes o con ingresos medios”.
Preguntado por si tales colectivos van ahora hacia el mercado de compra, responde que no es algo tan seguro y automático. “En realidad, lo que vemos es una tercera consecuencia: quedarse fuera del sistema”, comenta el experto de Equito.
Comprar vivienda hoy en día requiere una gran capacidad de ahorro, acceso a crédito bancario, y una cierta estabilidad profesional y geográfica, condiciones que muchos hogares simplemente no cumplen. “Por eso, lo que estamos viendo no es tanto un desplazamiento de demanda de alquiler hacia la compra, sino una reducción de opciones reales de acceso a la vivienda, y esto se traduce en más precariedad y en una menor movilidad residencial”.
Decaux remarca que, en ciudades como Barcelona, el verdadero problema ya no es si conviene más alquilar o comprar sino ampliar las formas de acceso posibles. “El mercado empieza a adaptarse a esa realidad: cuando ni el alquiler ni la compra tradicional son viables, surgen nuevas vías — como la inversión fraccionada — que permiten a ciertos perfiles acceder, al menos parcialmente, al mercado inmobiliario”.
Herramientas para revertir la situación
Juan Carlos Sandoval, de Comprarcasa, ve visos de optimismo, si se actúa con una visión a medio y largo plazo. “Existen herramientas eficaces si se combinan bien: más colaboración público-privada, agilidad en licencias para rehabilitar y construir, incentivos fiscales para pequeños propietarios que alquilen a precios accesibles, y modelos de vivienda asequible adaptados al siglo XXI —como el coliving, el built to rent o el alquiler con opción a compra para jóvenes—“.
También apunta a la digitalización del sector, que ayuda a mejorar la transparencia y eficiencia del mercado. Según el profesional, si se prioriza una planificación realista y sostenida, es posible estabilizar los precios y recuperar el equilibrio entre oferta y demanda.
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