So viel kostet eine Wohnung im coolsten Viertel der Welt… das laut Time Out in Madrid liegt

Nicht in New York, nicht in London. Das coolste Viertel der Welt befindet sich in Madrid und ist eines der traditionsreichsten und berühmtesten der spanischen Hauptstadt: Lavapiés-Embajadores.

Zu diesem Schluss kommt das britische Reisemagazin Time Out, das ein Ranking der weltweit 50 herausragendsten Stadtteile veröffentlicht hat. An der Studie nahmen die Herausgeber des Magazins, Experten und über 15.000 Befragte teil. Neben dem Madrider Stadtteil belegten Euljiro (Seoul, Südkorea), Nueva Villa de Aburrá (Medellín, Kolumbien), Metaxourgeio (Athen, Griechenland) und Princípe Real (Lissabon, Portugal) die ersten Plätze. Ein weiteres spanisches Viertel in der Liste ist Sant Antonio in Barcelona, das in der Rangliste auf dem 22. Platz liegt.

Im Falle des Madrider Stadtteils betont das Magazin, dass er der bunteste der ganzen Stadt ist. Dort leben Menschen aus allen Teilen der Welt zusammen; Kultur, Kunst, Gastronomie und Nachtleben verschmelzen zu einem bunten Potpourri. Der Flohmarkt El Rastro, das Museum Reina Sofía, La Casa Encendida und die Plaza de Tirso de Molina sind hier zu Hause. Laut Time Out ist das Viertel Lavapiés-Embajadores „ein lebendiger Beweis dafür, wie Madrid die Zukunft verändert und vorantreibt, ohne auf seine Vergangenheit zu verzichten“.

Zu diesem Anlass hat idealista/news einen Überblick über das Viertel Lavapiés-Embajadores zusammengestellt, mit Informationen darüber, wie viel es kostet, dort eine Wohnung zu kaufen oder zu mieten, wie viele Wohnungen derzeit verfügbar sind, über welche durchschnittliche Wohnfläche sie verfügen und welches die teuersten und günstigsten Immobilien dieser Gegend sind.

Quadratmeterpreise auf dem Höchststand von 2007

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Gebrauchtimmobilien in diesem Madrider Stadtteil lag Ende letzten Jahres gemäß den Daten, die idealista vorlagen, bei 4.017 Euro. Dies ist der höchste Wert seit 2007. Erst im vergangenen Jahr stieg der Preis um 24%; seit die Krise 2012 ihren Tiefpunkt erreichte, sind die Preise um 47,6% gestiegen – ein Indiz dafür, dass das Viertel sich zu einem der angesagtesten der spanischen Hauptstadt entwickelt hat, wenn es um den Kauf einer Eigentumswohnung geht. Laut idealista/data werden in Lavapiés vor allem 2-Zimmer-Wohnungen mit Preisen von rund 168.000 Euro angesehen.

Lavapiés-Embajadores liegt im Zentrumsbezirk von Madrid, wo der Durchschnittspreis Ende des zweiten Quartals 2018 bei 4.987 Euro/m2 lag. Dabei handelt es sich um den viertteuersten Stadtbezirk hinter Chamartín (5.007 Euro/m2), Chamberí (5.202 Euro/m2) und Salamanca (5.930 Euro/m2). Berücksichtigt man die landesweiten Durchschnittspreise für Gebrauchtimmobilien (1.664 Euro/m2 Ende Juni), so ist der Wohnraum in diesem Stadtteil dreimal so teuer.

Die Miete kostet fast 20 Euro/m2

Der Durchschnittspreis bei den Wohnungsmieten in Lavapiés-Embajadores liegt gemäß der aktuell bei idealista inserierten Anzeigen bei rund 19,75 Euro pro Quadratmeter. Dieser Preis liegt deutlich über dem Durchschnitt von Madrid (16,10 Euro im zweiten Quartal) und Barcelona (17,21 Euro), den beiden Provinzhauptstädten mit den höchsten Mietpreisen. Im Vergleich zum landesweiten Durchschnitt in Spanien (10,80 Euro) sind die Mieten in diesem Madrider Stadtteil praktisch doppelt so hoch.

Nach Angaben von idealista/data ist Lavapiés-Embajadores neben Malasaña-Universidad das angesagteste Viertel Madrids, um eine Wohnung zu mieten. Eine typische 2-Zimmer-Wohnung in Lavapiés kostet etwa 820 Euro Miete im Monat, verglichen mit 990 Euro in Malasaña. Für eine 3-Zimmer-Wohnung werden monatlich etwa 1.250 Euro Miete fällig.

Mehr als 1.000 verfügbare Wohnungen

Momentan werden bei idealista über tausend Wohnungen in Lavapiés-Embajadores angeboten. Bei den meisten handelt es sich um Eigentumswohnungen, die zum Verkauf stehen (598 Anzeigen), mit einem Durchschnittspreis von 4.547 Euro/m2. 485 Wohnungen werden zur Miete angeboten, mit einem durchschnittlichen Preis von 19,75 Euro/m2. Es sind auch 112 WG-Zimmer inseriert.

Unter den zum Verkauf angebotenen Immobilien gibt es lediglich fünf, für die weniger als 100.000 Euro verlangt werden (deren Wohnfläche allerdings auch unter 40 m2 liegt), während mehr als ein Dutzend Wohnungen für über eine Million Euro inseriert sind. Diese Wohnungen sind zwischen 136 m2 und 500 m2 groß. Bei den Mietwohnungen bewegen sich die Preise zwischen 450 und 2.850 Euro.

Beispiel einer zum Verkauf angebotenen Eigentumswohnung

Beispiel einer Mietwohnung in Lavapiés

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Immobilienkäufe stiegen in einem Jahr um 42%

Im vergangenen Jahr wurden in Lavapiés-Embajadores 981 Immobilienverkäufe verzeichnet, was einem Durchschnitt von 2,7 Transaktionen pro Tag entspricht. Diese Zahl stellt nur 2% aller in der spanischen Hauptstadt durchgeführten Immobiliengeschäfte dar, obwohl ihr Anstieg repräsentativ ist. Im Jahr 2016 wurden 688 Geschäfte abgeschlossen, was bedeutet, dass der Umsatz in nur einem Jahr um 42% gestiegen ist. In ganz Madrid wurde ein Anstieg von 23% registriert, landesweit in ganz Spanien 14,6%.

Außerdem ist zu berücksichtigen, dass es Ende letzten Jahres in dem Viertel einen Wohnungsbestand von 24.941 Objekten gab, ein sehr kleiner Wert im Vergleich zum Gesamtbestand der Hauptstadt (2,85 Millionen Wohnimmobilien).

Die Immobilien sind über 11 Jahre im gleichen Besitz

Eine weitere auffällige Zahl in der städtischen Statistik ist die durchschnittliche Dauer des Besitzes einer Wohnimmobilie; in diesem Stadtteil liegt sie höher als der Durchschnitt der Hauptstadt. Eigentümer besitzen ihre Wohnungen rund 11,3 Jahre (4.140 Tage), verglichen mit einem Wert von 10,7 Jahren (3.941 Tage) in ganz Madrid.

Kleinere Wohnflächen als der Durchschnitt

Wie so oft in Großstädten sind zentral gelegene Wohnungen oft kleiner als die in den Randgebieten. Sowohl Eigentümer als auch Mieter verzichten jedoch lieber auf Wohnfläche, wenn sie dafür in guter Lage wohnen können.

In Lavapiés-Embajadores liegt die durchschnittliche Wohnfläche derzeit bei rund 56 m2 wie aus den Daten der Stadtverwaltung von Madrid hervorgeht. Der Durchschnitt in der spanischen Hauptstadt liegt bei rund 84 m2.

Bemerkenswert ist, dass Neubauwohnungen kleiner sind als Gebrauchtimmobilien. Im Jahr 2016 beispielsweise verfügten neue Wohnungen über eine durchschnittliche Wohnfläche von 48,5 m2, verglichen mit 58,5 m2 bei Wohnungen aus Vorbesitz. Dieses Muster wiederholte sich im letzten Jahr: Neubauwohnungen waren durchschnittlich etwa 49,4 m2 groß, Bestandsimmobilien 56,2 m2.

Höhere Bevölkerungsdichte, jüngere Einwohner und mehr Geschäftslokale

Nach Angaben der Stadtverwaltung unter der Leitung von Manuela Carmena ist Embajadores innerhalb des Zentrumsbezirks mit 103,37 Hektar (der gesamte Bezirk umfasst etwa 523 Hektar) das zweitgrößte Stadtviertel. Dabei ist es das bevölkerungsreichste mit einer Bevölkerungsdichte von 432 Einwohnern pro Hektar; der Durchschnitt liegt bei 252 Einwohnern/Hektar, im Viertel Salamanca liegt der Wert bei 267 und in Latina bei 92. Es handelt sich auch um den Stadtteil mit der jüngsten Bevölkerung; der Altersdurchschnitt liegt bei unter 43 Jahren, verglichen mit 44 Jahren im gesamten Zentrum oder 46 Jahren in Salamanca oder Latina.

Lavapiés-Embajadores sticht auch durch die Anzahl der Geschäftslokale hervor. Von den fast 17.000 Lokalen im Zentrumsbezirk befinden sich hier etwa 4.000. Um eine Vorstellung davon zu bekommen: In Sol sind es weniger als 2.500, während es im gesamten Bezirk Latina laut Angaben des Stadtrates etwa 10.000 Geschäftslokale gibt.

Das Durchschnittseinkommen dieses Stadtteils liegt jedoch unter dem städtischen Durchschnitt. Die jüngsten offiziellen Daten für 2015 beziffern das durchschnittliche Nettoeinkommen pro Haushalt in Embajadores auf 26.000 Euro, verglichen mit 38.534 Euro in der gesamten spanischen Hauptstadt oder fast 54.000 Euro im Distrikt Salamanca.